Ronald de Rooy,  maandag 14 januari 2019

 

In een voorgaande post is besproken welke wettelijke eisen aan een woning in Italië gesteld worden. Indien een woning niet voldoet aan deze eisen dan is het object in principe niet verkoopbaar. Italiaanse notarissen leven deze eisen tegenwoordig nauwgezet na en daarmee bestaat een situatie die anders is dan tot enkele jaren geleden. Indien u twijfelt over de conformiteit van uw woning of die van een aan te kopen woning dan is het zeker raadzaam om door een geometra een statusrapport op te laten maken waarin de complete vergunningstechnische en kadastrale status van uw woning in kaart worden gebracht. In het Italiaans heet zo'n rapport een 'relazione tecnica'.

Wat is een relazione tecnica?

Een relazione tecnica is een rapport waarin de volgende zaken worden beschreven:

de persoonsgegevens van de eigenaar
de identificatie van de woning (adres en kastrale gegevens)
beschrijving van de woning
stedebouwkundig verleden van de woning, inclusief vergunningen en notariële akten
de overeenstemming met afgegeven bouwvergunningen
de overeenstemming met de in het kadaster opgenomen gegevens
de aanwezigheid van diverse certificaten

Van de hierboven genoemde zaken zijn overeenstemming met bouwvergunning en het kadaster uiteraard de belangrijkste onderdelen. De geometra zal hiervoor de woning ter plaatse moeten inspecteren en controleren of de feitelijke toestand overeenkomt met genoemde vergunning(en) en de in het kadaster opgenomen gegevens.

In sommige regio's verplicht

De laatste jaren is het belang van een relazione tecnica nog aanzienlijk groter geworden omdat in een aantal Italiaanse regio's door notarissen het aanleveren van een dergelijk rapport verplicht is gesteld voor het kunnen opmaken van de notariële akte. De notarissen willen absolute zekerheid over de legaliteit van het over te dragen object. En het gaat om belangrijke regio's als Toscane en Emilia Romagna, we mogen daarom verwachten dat binnenkort ook andere regio's dit voorbeeld zullen volgen. Indien in dit rapport zaken worden benoemd die niet voldoen aan de wettelijke eisen dan zal de verkoper deze alsnog in orde moeten maken voorafgaande aan de notariële overdracht.

Afwijkingen

Als er in het rapport afwijkingen worden geconstateerd ten opzichte van de bouwvergunningen en de kadastergegevens, of wanneer er essentiële documenten ontbreken, dan is de eigenaar gehouden om een toestand te creëren die wel voldoet aan de eisen. In een goede relazione tecnica wordt door de geometra aangegeven welke stappen zijn te ondernemen. Afhankelijk van de problemen zal een procedure moeten worden opgestart bij de gemeente om afwijkingen ten opzichte van de bouwvergunningen alsnog te legaliseren. En daarnaast zullen eventueel kadastergegevens aangepast moeten worden en ontbrekende certificaten worden aangevraagd. Indien de afwijkingen te groot en niet legaliseerbaar zijn dan kan de gemeente verlangen dat de niet legale onderdelen van de woning worden verwijderd om zo een juridisch juiste toestand te creëren. Wij kunnen niet genoeg benadrukken dat dit een essentiële voorwaarde is om een woning 'verkoopklaar' te krijgen. Italiaanse notarissen werken niet (meer) mee aan de overdracht van woningen die niet voldoen aan de gestelde wettelijke eisen. Daarmee bestaat er een andere situatie dan tot enkele jaren geleden toen notarissen vaak een oogje dichtknepen bij het opstellen van de akte van overdracht.