Jos Deuling,  maandag 13 november 2023

 

Een Société Civile Immobilière (SCI) is een specifiek type Franse civiele maatschappij die voornamelijk wordt opgericht voor het beheer van onroerend goed. Hier zijn enkele kenmerken en overwegingen met betrekking tot een SCI:

Doel: Een SCI wordt gebruikt om eigendom van en investering in onroerend goed te structureren. Dit kan bijvoorbeeld handig zijn voor de aankoop van een familiehuis of voor beleggingsdoeleinden.
Juridische structuur: Het is een juridische entiteit die eigendom kan houden, verkopen en beheren, en het biedt een mate van flexibiliteit en bescherming voor de eigenaren.
Eigendom en beheer: De SCI maakt het mogelijk om onroerend goed eigendom te splitsen tussen verschillende partners, die aandelen in de maatschappij bezitten. Het beheer van de SCI wordt uitgevoerd door een of meerdere managers (gérants).
Fiscale aspecten: Er zijn bepaalde fiscale implicaties verbonden aan een SCI, zoals de behandeling van huurinkomsten en overdrachtsbelastingen. De fiscale behandeling kan variëren afhankelijk van of de SCI als transparant of niet-transparant wordt beschouwd.
Successieplanning: Een SCI kan worden gebruikt als een instrument voor successieplanning, omdat het de overdracht van aandelen aan erfgenamen kan vergemakkelijken.
Aansprakelijkheid: Aandeelhouders zijn meestal aansprakelijk tot de hoogte van hun inbreng in de SCI.
Leningen en hypotheek: Een SCI kan op eigen naam leningen aangaan en hypotheken op het onroerend goed vestigen.
Formaliteiten: Er zijn specifieke formaliteiten en vereisten voor de oprichting en het beheer van een SCI, zoals de inschrijving in het handelsregister en de jaarlijkse algemene vergadering.

Het is belangrijk om professioneel advies in te winnen bij het overwegen van het oprichten van een SCI, vooral vanwege de complexiteit van de Franse vastgoed- en belastingwetgeving. Juridische en fiscale adviseurs kunnen helpen om te bepalen of een SCI de juiste keuze is voor de specifieke omstandigheden en doelstellingen van de eigenaren.

Waar wordt de SCI in Frankrijk in de praktijk voor gebruikt ?

Een Société Civile Immobilière (SCI) in Frankrijk wordt vaak gebruikt voor het structureren van het eigendom en het beheer van onroerend goed. Hier zijn enkele praktische voorbeelden van hoe een SCI kan worden gebruikt:

Familiebezit Beheren:

Stel dat een familie een vakantiehuis in Frankrijk wil kopen en dit eigendom wil delen tussen verschillende leden. Door het vakantiehuis in een SCI onder te brengen, kan elk familielid aandeelhouder worden. Dit maakt het beheer van het onroerend goed gemakkelijker, omdat de SCI de eigenaar is en de familieleden de aandelen beheren. Als een familielid besluit hun deel te verkopen of als er een erfenis wordt overgedragen, is dit eenvoudiger te regelen via de overdracht van aandelen in de SCI in plaats van directe overdracht van het onroerend goed.

Investeringsdoeleinden:

Een groep investeerders wil samen een kantoorgebouw in Parijs kopen. Ze richten een SCI op en dragen het onroerend goed over aan deze entiteit. Elke investeerder bezit een deel van de SCI overeenkomend met hun investering. De SCI verhuurt het kantoorgebouw en de inkomsten worden verdeeld onder de aandeelhouders volgens hun aandeel in de SCI.

Fiscale Planning:

Een echtpaar dat niet getrouwd is en een huis in Frankrijk wil kopen, kan een SCI gebruiken om mogelijke toekomstige erfbelastingen te minimaliseren. Door het huis in een SCI onder te brengen, kunnen ze hun kinderen geleidelijk aandelen in de SCI schenken, waardoor de waarde van hun toekomstige nalatenschap wordt verlaagd en tegelijkertijd het beheer van het onroerend goed behouden blijft.

Bescherming van Onroerend Goed:

Als iemand onroerend goed wil kopen in Frankrijk, maar hun persoonlijke aansprakelijkheid wil beperken, kan de SCI dienen als een middel om het onroerend goed te scheiden van hun persoonlijke vermogen. In het geval van financiële problemen of faillissement, biedt de SCI een zekere mate van bescherming, aangezien schuldeisers zich in principe richten op de activa binnen de SCI en niet op het persoonlijke vermogen van de aandeelhouders.

Deze voorbeelden illustreren de veelzijdigheid van de SCI in Frankrijk. De keuze voor het oprichten van een SCI moet echter altijd worden gemaakt na zorgvuldige overweging en met professioneel advies, gezien de mogelijke juridische en fiscale gevolgen.

Zijn er ook nadelen verbonden aan een SCI ? In welke gevallen kan het mislopen ?

Ja, er zijn zeker nadelen en risico's verbonden aan het gebruik van een Société Civile Immobilière (SCI) in Frankrijk. Hier zijn enkele mogelijke nadelen en scenario's waarin het mis kan gaan:

Nadelen van een SCI:

Complexiteit en Kosten:

Oprichting van een SCI vereist juridische documentatie en inschrijving in het handelsregister, wat kan resulteren in extra kosten en complexiteit.
Het beheer van een SCI vereist ook boekhouding en de verplichting tot het houden van jaarlijkse algemene vergaderingen.

Fiscale Verplichtingen:

SCI's kunnen onderhevig zijn aan strenge fiscale regelgeving, waaronder de noodzaak om jaarlijkse belastingaangiften in te dienen, zelfs als er geen winst is gemaakt.
In tegenstelling tot persoonlijk eigendom, waarbij bepaalde fiscale voordelen gelden (zoals belastingvrijstelling op meerwaarden na een bepaalde periode van eigenaarschap), kunnen SCI's dergelijke voordelen missen.

Aansprakelijkheid:

Hoewel de aansprakelijkheid van aandeelhouders gewoonlijk beperkt is tot hun inbreng, kunnen managers (gérants) persoonlijk aansprakelijk worden gesteld voor bepaalde schulden en verplichtingen van de SCI.

Scenario's Waar het Mis Kan Gaan:

Onenigheid tussen Aandeelhouders:

Als aandeelhouders het niet eens kunnen worden over het beheer van het onroerend goed of andere belangrijke beslissingen, kan dit leiden tot verlamming van de SCI of zelfs tot juridische geschillen.
Verkoop van het onroerend goed of overdracht van aandelen kan gecompliceerd worden als aandeelhouders verschillende visies hebben.

Financiële Moeilijkheden:

Als de SCI niet in staat is om haar financiële verplichtingen na te komen, zoals hypotheekbetalingen, kan dit leiden tot gedwongen verkoop of faillissement.
Persoonlijke financiën van de aandeelhouders kunnen risico lopen als zij persoonlijke garanties hebben afgegeven voor leningen van de SCI.

Onduidelijk Beheer:

Zonder duidelijke beheersafspraken kunnen er conflicten ontstaan over de verdeling van inkomsten, onderhoudsverplichtingen en investeringsbeslissingen.

Fiscale Problemen:

Onjuiste of onvolledige naleving van fiscale verplichtingen kan leiden tot boetes en naheffingen.
Als de SCI verkeerd wordt gebruikt, bijvoorbeeld om persoonlijke belastingverplichtingen te ontduiken, kunnen aandeelhouders en managers onderwerp worden van fiscale onderzoeken.

Regelgeving en Compliance:

SCI's moeten voldoen aan Franse vastgoedwetgeving en -regelgeving, die complex en veranderlijk kan zijn. Non-compliance kan leiden tot juridische problemen.

De oprichting en het beheer van een SCI moeten met zorg worden benaderd, met voldoende juridisch en fiscaal advies. Het is essentieel om duidelijke overeenkomsten en managementstructuren op te zetten om veel van deze potentiële problemen te voorkomen.