Jos Deuling,  zaterdag 6 april 2019

 

Advocaat inschakelen in Spanje

Als je een woning in Spanje wilt kopen is het verstandig om een advocaat in te schakelen. In Spanje heeft de koper van een woning minder bescherming dan in Nederland en Spanje. Dit komt door een aantal verschillende zaken. Zo zijn de verkopers bijvoorbeeld niet verplicht om verborgen gebreken te melden. De rol van de Spaanse notaris is ook beperkt. Hij ziet er voornamelijk op toe dat de belangen van de overheid worden behartigd en dat de belastingen worden geïnd.

Het Spaanse woord voor advocaat is abogado. Een abogado controleert of de verkoper de juridische eigenaar is van de woning en of er geen openstaande schulden zijn of onbetaalde rekeningen. Daarnaast kijkt hij ook of de woning over de juiste bouwvergunningen beschikt. In het verleden zijn er veel woningen zijn gebouwd zonder bouwvergunning. De koper van een woning zonder correcte bouwvergunning kan in de toekomst als eigenaar worden geconfronteerd met administratieve boetes wegens het ontbreken hiervan. In sommige gevallen kan hij zelfs verplicht worden om de woning af te breken.

Aangezien de koper en verkoper vaak zelf onderling al privé-overeenkomsten sluiten is het verstandig om in een vroeg stadia een advocaat in te schakelen. Bij deze overeenkomsten, waarmee de woning wordt gereserveerd of vastgelegd, worden vaak namelijk al hoge bedragen betaald. Een advocaat controleert de privé-overeenkomsten en of de voorwaarden van het koopcontract redelijk zijn en of er geen addertjes onder het gras zitten. Zo is het bijvoorbeeld belangrijk dat de persoon waaraan je de aanbetaling gaat doen ook daadwerkelijk de eigenaar is van de woning. Ook is het goed om in dit vooronderzoek al het één en ander uit te zoeken omtrent de juridische status van de woning. Als dit onderzoek is afgerond brengt de advocaat verslag uit. Als het er allemaal goed uitziet en je door wilt gaan met de koop, dan kan een advocaat jou ook in het vervolgtraject van dienst zijn. Als je als buitenlandse koper bijvoorbeeld geld moet overmaken naar het Spaanse bankrekeningnummer van de verkoper, kan jouw advocaat je hierbij helpen.

Wat doet een advocaat precies bij de aankoop van een onroerend goed?

Advies geven hoe je de woning officieel op jouw naam moet zetten. Het juridisch eigenaarschap speelt een belangrijke rol bij het betalen van de belastingen.
Advies geven over hoe je de woning het beste kunt financieren: via een hypotheek, via het oprichten van een bedrijf. Hij geeft ook advies hoe je de kosten zo laag mogelijk kunt houden.
Regelen van een tekenbevoegdheid of volmacht als je zelf niet bij de overdracht aanwezig kunt zijn.
Voorbereiding van de ondertekening van het koopcontract en de betaling van de koopsom. Een advocaat kan ervoor zorgen dat het geld wordt overgemaakt van de buitenlandse bank van de koper naar het Spaanse bankrekeningnummer van de verkoper
Controle of er geen zaken lopen met betrekking tot een niet verleende bouwvergunning
Opstellen van het voorlopige koopcontract (contrato de arrras of contrato de compraventa)
Opstellen of aanpassen van het contract tussen bouwer, architect en klant (voor het geval je een nieuw huis laat bouwen)
Controleren of de verkoper ook daadwerkelijk eigenaar is van de woning
Controleren van het onroerend goed op beslagen, hypotheken en andere rechten.
Controleren of het onroerend goed over de juiste certificaten beschikt
Controleren of de verkoper aan al zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan.
Communicatie met de notaris, (afspraak en juiste gegevens).
Zorgen dat de eigendomsoverdracht correct verloopt
Helpen bij de aanvraag van een NIE nummer. Het NIE (número de identificación de entranjeros) is het belastingnummer voor niet-residenten. Je hebt een NIE nummer nodig om de belastingen te kunnen betalen die worden geheven bij de aankoop van onroerend goed

Kun je iedere advocaat vertrouwen ? In principe wel, maar toch is het verstandig om enige voorzichtigheid te zijn. Je kunt misschien beter niet de advocaat inhuren die de makelaar of de projectontwikkelaar uit eigen beweging aanbeveelt. Je loopt dan namelijk de kans dat de advocaat met een schuin oog kijkt naar de belangen van de makelaar en projectontwikkelaar. Mocht je dat toch doen vraag de advocaat dan vooral of hij exclusief jouw belangen vertegenwoordigd en niet die van de makelaar of projectontwikkelaar.

Als je een Spaanse advocaat inhuurt, dan moet je er rekening mee houden dat hij naar alle waarschijnlijk niet op de hoogte is van het Nederlands belastingstelsel. Hij kan dus geen advies geven over hoe jij je tweede huis in Spanje moet opgeven bij de Nederlandse belasting.

Als je zelf geen of weinig Spaans spreekt, dan kun je het beste een advocaat inhuren die Nederlands spreekt. In Spanje zijn een aantal Nederlandse advocaten werkzaam die Nederlanders begeleiden die een huis in Spanje willen kopen. Als je met een Spaanse advocaat in zee gaat zorg er dan voor dat hij goed Engels spreekt. Dat communiceert wat gemakkelijker. Misschien kunnen kennissen die al in Spanje wonen een Spaanse advocaat aanbevelen. Ook is het belangrijk om te kijken naar de specialisaties van een advocatenkantoor, niet elke advocaat heeft voldoende kennis van Spaans vastgoedrecht. Een Nederlands advocatenkantoor met een sterke specialisatie in onroerend goed is . Zij kunnen je in heel Spanje begeleiden bij het kopen van onroerend goed en voorzien van onafhankelijk en deskundig advies.