Claus van Mierlo - NICLA,  vrijdag 2 oktober 2015

 

De vraag die menigeen bezighoudt als het gaat om een verhuizing naar Spanje is of het beter is om te kopen of te huren. Uiteraard ben ik niet degene die voor een ander kan bepalen wat beter is, want elke individuele keuze wordt gemaakt op basis van de persoonlijke situatie. Dit heeft te maken met financiële mogelijkheden, leeftijd, reden van verhuizing, de termijn waarop besloten wordt om een Spaanse woning te betrekken, etc. Zodoende heb ik me in dit blog beperkt tot de feiten en de vraag “Kopen of Huren?” uitsluitend rekenkundig benaderd.

Uw mening

Voordat ik dit blog begon, heb ik een oproep via Sociale Media gedaan om uw mening te geven waarom u zou kiezen voor het kopen van een Spaanse woning danwel uw voorkeur uit te spreken voor huur. Over het algemeen komt uit de reacties naar voren, dat het, zeker op dit moment met de aantrekkelijke prijzen, verstandiger is om te kopen. Eerst een korte tijd huren om uiteindelijk de juiste aankoopbeslissing te kunnen nemen, wordt ook vaak aangehaald. Dat is zeker een optie, maar het ‘gevaar’ schuilt erin, dat men te lang blijft huren en op die manier inboet op het vermogen dat nodig is om iets te kunnen kopen.

Voordat tot aankoop wordt overgegaan, is het belangrijk om voor uzelf de gewenste regio te kiezen. Zoals al vaker in mijn blogs aangegeven, is de locatie niet zomaar te veranderen, terwijl uw woning naar eigen idee kan worden ingericht, verbouwd, geschilderd, etc. Als u eenmaal weet waar u wilt wonen danwel een woning wenst te hebben waar u tijdens vakanties naartoe gaat, dan kunt u tot aankoop overgaan.

Rekenvoorbeeld

In onderstaande berekeningen is het onderhoud buiten beschouwing gelaten. Bij huur komt het grote onderhoud uiteraard voor rekening van de verhuurder, terwijl u dat als koper zelf moet betalen, maar omdat het meeste onderhoud, verbouwing of schilderwerk ook weer waarde-vermeerderend werkt (zij het niet 1-op-1), komt dat onderaan de streep weer tot uitdrukking. In het rekenvoorbeeld is uitgegaan van realistische prijzen, hogere rentes dan waarvoor financieringen nu kunnen worden afgesloten en een voorspelde waardeontwikkeling die waarschijnlijk aan de lage kant is. Kortom: het wordt in géén geval mooier voorgesteld dan het is.

We gaan uit van de koop of huur van een woning met een waarde van € 150.000 en een woonperiode van 15 jaar.

De huur bedraagt € 650 per maand en dat betekent na 15 jaar een totale betaling van € 117.000

Bij de aankoop wordt er een hypotheek afgesloten van 60% (€ 90.000) met een looptijd van 15 jaar tegen een rente van 3,5%

Omdat de Kosten Koper nooit meegefinancierd worden, bedraagt de totale eigen inleg inclusief de openingskosten van de hypotheek en de Kosten Koper: € 78.000

Vervolgens dient u gedurende 15 jaar elke maand de rente en aflossing ad € 641,52 te voldoen en moet u elk jaar IBI ad € 350 betalen.

Na 15 jaar heeft u dan in totaal (€ 78.000 + € 115.473,60 + € 5.250) € 198.723,60 geïnvesteerd, hoewel de aflossing van de hypotheekschuld eigenlijk geen investering is, maar een indirecte wijze van vermogensopbouw.

Betalen of Investeren

U ziet, dat ik bewust de woonkosten een andere benaming heb gegeven. Bij huren spreek ik van ‘betaling’, omdat u van het uitgegeven geld nooit meer iets terug ziet. Bij kopen gaat het om ‘investering’, omdat het rendement oplevert en u er aan het eind, onderaan de streep nog een extraatje aan overhoudt.

Het afgelopen jaar (augustus 2014 tot augustus 2015) was de gemiddelde prijsstijging van Spaanse woningen, berekend door het INE, iets meer dan 4%. In dit voorbeeld gaan we uit van een prijsstijging van 3%, hoewel de verwachting is dat de economie gedurende de komende 15 jaar verder aan zal trekken en derhalve ook de huizenprijzen in Spanje hierop mee zullen liften. Bovendien laat ik de ‘rente-op-rente’ of in dit geval ‘stijging-op- stijging’ ook even achterwege, zodat het voorbeeld nóg realistischer (lees ongunstiger) wordt.

Rendement

Een prijsstijging van 3% per jaar gedurende 15 jaar met als basis een koopsom van € 150.000 betekent bij verkoop een verwachte opbrengst van € 217.500

Dit is het bedrag dat u overhoudt, want gedurende de 15 jaar heeft u de hypotheek afgelost. Zodoende kunt u de opbrengst, na aftrek van wat winstbelasting, die u vervolgens weer kunt drukken via de facturen van verbouwingen en verbeteringen, besteden aan de aankoop van een andere woning of, afhankelijk van uw leeftijd, voor de rest van uw leven gaan huren.

De investering vanaf de aankoop tot aan de verkoop was berekend op € 198.723.60, terwijl dat € 217.500 oplevert mét daarbij het genot van een eigen woning onder de Spaanse zon…

Conclusie:

Ondanks de waardestijging van Spaans onroerend goed zijn de prijzen van Spaanse woningen nog steeds dermate aantrekkelijk, dat het zeker de moeite loont om eens te (laten) onderzoeken wat uw financiële mogelijkheden zijn indien u overweegt op zoek te gaan naar een woning in Spanje. Zoals hierboven reeds aangegeven, is het per individuele situatie van diverse factoren afhankelijk, maar als het kan, is kopen onderaan de streep het meest voordelig.