Joost van der Heijden,  zaterdag 10 november 2018

 

Ze hadden een heerlijk appartement op de eerste etage in een gezellig drukke buurt in het centro storico, met aan de voorkant een verkeersluwe straat en aan de achterkant prachtig uitzicht op de tuin van de benedenburen en op de mooie heuvels in het zuiden, met schitterende zonsondergang. Het enige wat er aan ontbrak was een terras. Dat zou alleen kunnen worden gemaakt als de buren hun huis richting de tuin zouden uitbreiden en een serre met plat dak zouden bouwen. Dat dak zou immers eenvoudig vanuit het appartement te betreden zijn als een van de ramen vervangen zou worden door een deur.

Nooit geschoten altijd mis geldt ook in Italie en dus werd dat idee aan de benedenburen voorgelegd. Zij bleken al met plannen voor een uitbouw bezig te zijn maar daar te weinig geld voor te hebben. Het idee kwam daarom als geroepen. Ze wilden het dak van de uitbouw best als terras aan de bovenburen in bruikleen geven op voorwaarde dat die aan de bouw zouden meebetalen en de extra kosten van de speciale voorzieningen ter voorkoming van geluidshinder en lekkages voor hun rekening zouden nemen en een jaarlijkse vergoeding voor het gebruik zouden betalen.

Hoewel het kostenplaatsje tegenviel, overwoog de bovenbuurman het plan toch door te zetten, ook omdat de waarde van het appartement daardoor aanzienlijk zou kunnen stijgen. Maar voor hij besliste, wilde hij eerst zijn rechtspositie als bruiklener of huurder van het dak in kaart brengen. Zijn eerste vraag was: kan ik met de eigenaar van het dak afspreken dat het recht op bruikleen niet kan worden opgezegd? Nee, dat kan niet. Het enige wat kan worden afgesproken is de periode waarvoor de bruikleen wordt aangegaan en het recht op schadevergoeding of boete als de overeenkomst in strijd met de afspraak voortijdig door de eigenaar van het dak wordt beëindigd. Zijn tweede vraag was: gaat het recht op bruikleen automatisch mee over als ik het appartement verkoop. Nee, de bruikleen zal opnieuw afgesproken moeten worden en de eigenaar van het dak is niet verplicht daar aan mee te werken. Derde vraag: vervalt het recht op bruikleen als de benedenverdieping wordt verkocht. Ja en de nieuwe eigenaar is niet verplicht het dak in bruikleen te geven. Conclusie: bruikleen geeft onvoldoende bescherming om de investering te rechtvaardigen. Bij huur van het dak zou dat niet anders zijn. Maar kan ik het dak dan niet kopen? Het antwoord op die vraag moet gezocht worden in het Italiaanse Burgerlijk Wetboek. Dat voorziet niet in de mogelijkheid om een dak van een gebouw te kopen maar wel om zogenaamde “beperkt zakelijk gebruiksrechten” op het gebouw te vestigen en ook op onderdelen daarvan, zoals het dak. Een voorbeeld van zo’n beperkt zakelijk recht is bijvoorbeeld vruchtgebruik, maar dat was niet hiervoor niet het juiste recht. Er was wel een ander recht mogelijk dat opgezegd zou kunnen worden en bij verkoop automatisch op de koper van het appartement zou overgaan en blijft bestaan als de benedenverdieping met uitbouw wordt verkocht. Er is geen jaarlijkse vergoeding voor het gebruik verschuldigd, maar wel een eenmalige vergoeding die bij vestiging van het recht betaald moet worden, net als bij koop van een huis. Het recht moet ook notarieel worden gevestigd en de akte waarmee dat gebeurt moet in de openbare registers worden overgeschreven. Als u met zo’n situatie te maken krijgt, is het verstandig in de akte vast te leggen wie voor het onderhoud van de uitbouw en het dak verantwoordelijk zijn en hoe de kosten daarvan worden verdeeld en wie aansprakelijk is voor eventuele schade die door het gebruik van het terras wordt veroorzaakt.