Joost van der Heijden,  dinsdag 9 augustus 2016

 

Regelmatig heb ik cliënten die grond willen kopen om daar zelf een huis op te bouwen. Ze zoeken dan vaak terreinen in buitengebieden, met mooi uitzicht, rustig gelegen en zonder directe buren. Percelen die qua ligging aan die wensen voldoen zijn er volop. Probleem is alleen dat daar meestal niet op gebouwd mag worden. De Italiaanse overheid is immers zeer terughoudend met het toekennen van bouwbestemming, zeker aan terreinen die buiten de bebouwde kom liggen. Volgens dat beleid, dat volgens mij een belangrijke reden is waarom het Italiaanse landschap zo mooi is gebleven, is het opknappen van bestaande gebouwen wel toegestaan, maar het realiseren van nieuwbouw niet. Dat beleid heeft lang gegolden, vooral in 'linkse' regio's zoals Toscane. Daar is het vaak nog steeds zo. In sommige andere gebieden, zoals Sicilië, wordt nieuwbouw wel regelmatig toegestaan. Daar worden dan ook veel bouwterreinen aangeboden.
Als u zo'n terrein wilt kopen, moet u voorzichtig zijn en eerst goed controleren of er daadwerkelijk gebouwd mag worden, en zo ja hoe en wat. Dat moet gebeuren voordat u zich schriftelijk aan de verkoper verbindt. U moet geen genoegen nemen met algemene informatie die de verkoper en/of makelaar over de bouwmogelijkheden verstrekt. Zij hebben immers belang bij het doorgaan van de verkoop en zouden de zaak om die reden positiever kunnen voorstellen. Dat zou niet mogen gebeuren, maar komt toch regelmatig voor. Dat zal ik toelichten aan de hand van een recente ervaring.

Certificato di Destinazione Urbanistica

Nadat een koper een terrein had gevonden waarop volgens de makelaar gebouwd zou mogen worden, kwam hij bij mij met het verzoek om een koopofferte op te stellen. Ik adviseerde daarin de voorwaarde op te nemen dat de overdracht zou plaatsvinden zodra de gemeente vergunning voor de bouw van het door hem gewenste huis zou hebben verleend. De verkoper ging met dat voorbehoud niet akkoord omdat hij direct wilde verkopen en niet op de bouwvergunning wilde wachten. Volgens de makelaar was dat voorbehoud ook niet nodig, omdat het terrein volgens het gemeentelijke bestemmingsplan (piano regolatore) een bouwbestemming zou hebben. Om dat te controleren heeft zij toen op mijn verzoek een Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) aangevraagd. Zo'n certificaat, dat door de gemeente wordt afgegeven, vermeldt of op het terrein gebouwd mag worden en aan welke regels en kenmerken de gebouwen moeten voldoen en welke speciale bepalingen en beperkingen daarbij gelden. Bij de kenmerken gaat het om de maximaal te realiseren oppervlakte, de inhoud, het aantal verdiepingen et cetera, en bij de beperkingen gaat het om de gebruiks bestemming (bewoning of agrarisch) en om bepalingen van landschapsbescherming en dergelijke. De verkoper had geen bezwaar tegen de CDU-aanvraag, omdat hij wist dat dit op straffe van ongeldigheid ook gehecht zou moeten worden aan de akte van overdracht.

Bosbrand

Het CDU werd enige tijd later ontvangen, met een korte samenvatting van de makelaar waarin zij meedeelde dat er op het punt van oppervlakte en bouwvolume beperkingen bestaan, maar dat die de bouwplannen van de koper niet in de weg staan en dat hij het terrein dus gerust kon kopen. De koper stuurde het CDU aan mij door met het verzoek de bevindingen van de makelaar te controleren en een koop­offerte zonder voorbehoud op te stellen. Toen ik het CDU las, bleek de samenvatting van de makelaar niet onjuist, maar wel onvolledig. Ze had namelijk niet vermeld dat het terrein in het recente verleden door bosbrand was getroffen. Dat had ze wel moeten doen, omdat dit de bouwvergunning in de weg kan staan. Hoe dat zit en hoe de zaak is afgelopen, zal ik in mijn volgende column vermelden en dan zal ik ook verder ingaan op het CDU.