Ronald Claes,  donderdag 12 september 2013

 

Veel huizen in worden gekocht als tweede woning. Om de (hypotheek)kosten (gedeeltelijk) te kunnen compenseren, wordt de woning veelal verhuurd. Er wordt een berekening gemaakt van baten en lasten. Hoe realistisch is de prognose die u maakt? Waar moet u op letten als u de woning verhuurt en wat zijn de voor- en nadelen? Kunt u de huurinkomsten gebruiken voor het verkrijgen van een hypotheek? Als u een hypotheek aanvraagt, kan de bank toekomstige huurinkomsten meenemen bij het bepalen van het maximaal te lenen bedrag. De bank maakt een onderscheid tussen vakantieverhuur en langetermijn verhuur. In dit artikel heb ik het over vakantieverhuur.

Opbrengsten uit vakantieverhuur worden alleen meegenomen als u kunt aantonen dat er meerdere jaren huurinkomsten zijn geweest. Dit is eenvoudig als u het huis al in bezit heeft en u bijvoorbeeld rekeningafschriften kunt overleggen waar de huurinkomsten duidelijk zichtbaar op zijn.
Koopt u een huis waarvan de eigenaren nooit hebben verhuurd of bewijzen hiervan niet aan u kunnen of willen geven, dan zullen in de regel de huurinkomsten niet worden meegenomen in de hypotheekberekening.

Hoe bepaalt u de huurprijs? U kunt eenvoudig op zoeken naar vergelijkbare woningen en kijken wat de eigenaren vragen. Vergeet ook niet het simpele mechanisme van vraag en aanbod. Het aanbod van vakantiewoningen groeit, terwijl het aantal toeristen in Frankrijk min of meer gelijk blijft. Bij recessie en onzekerheid over de toekomst zal men minder uitgeven aan vakantie. Een huurprijs moet ook realistisch zijn. Daarnaast is het beter om vele weken te verhuren tegen een lagere prijs, dan een paar weken tegen een hoge prijs.

Wie verzorgt de verhuur en de contacten met uw (potentiële) huurders? U kunt alles zelf doen. Er zijn diverse websites waar u tegen een redelijke prijs uw woning op kunt zetten. Het zijn in feite etalages waarmee u de woning onder de aandacht brengt. Potentiële huurders nemen rechtstreeks contact met u op. Heeft u hier de tijd voor(over) in uw drukke leven? Belangrijk is dat u ook iemand ter plaatse heeft die bijvoorbeeld de huurders ontvangt en die de woning kan controleren en schoonmaken na vertrek van uw gasten. Uiteraard moet dit een betrouwbaar iemand zijn. Dit hoeft geen probleem te zijn omdat er vaak Nederlanders te vinden zijn die definitief naar Frankrijk zijn vertrokken en zoeken naar wat bijverdiensten. U kunt ook alles uitbesteden. Tegenover dit gemak staat dat u 20-30% van uw huurinkomsten moet afdragen.

Wat zijn de kosten die u in uw berekening moet meenemen? De vaste kosten die u heeft zijn belastingen, verzekering en misschien een hypotheek. Variabele kosten zijn energiekosten en onderhoud. Omdat door verhuur uw spullen sneller zullen slijten, dient u er rekening mee te houden dat u op termijn spullen zult moeten vervangen. Hiervoor moet u geld reserveren. Daarnaast dient er belasting te worden betaald in Frankrijk over de huurinkomsten.

Wanneer verhuurt u de woning? In het hoogseizoen kunt u de beste huurprijzen vragen. Gaat u echter zelf in deze periode op vakantie, dan bent u aangewezen op het voor en naseizoen met lagere verhuurprijzen en ook meer concurrentie omdat er simpelweg minder mensen in deze periode op vakantie gaan.

Uw woning in Frankrijk kan zeker geld opleveren door het te verhuren. Mijn ervaring is dat er vaak te licht over gedacht wordt. De huuropbrengsten moeten naar mijn mening niet noodzakelijk zijn om de hypotheeklasten te kunnen betalen.