Selma Ören,  dinsdag 21 april 2015

 

De afgelopen 10 jaar heb ik verschillende artikelen over de aankoop van een woning in Turkije geschreven. Mijn doel hierbij was en nog steeds is om de buitenlandse koper te waarschuwen voor de valkuilen van de aankoop procedure, die anders van opzet is als in de meeste West-Europese landen.

Dit keer wil ik het niet hebben over de AANKOOP maar over de VERKOOP van een woning. Want de laatste jaren gaan meer en meer buitenlanders hun vakantie woning op eigen houtje verkopen met allerlei problemen van dien. Aan de hand van de volgende casus wil ik een verkoopmodel nader toelichten op onvoorziene problemen.

Casus

Meneer Wijsneus verkoopt zijn woning voor een X-bedrag en verkrijgt een aanbetaling van 10.000 euro. De rest zal binnen 3 maanden bij de tapu overdracht worden betaald. In de tussentijd mag de koper in de woning gaan wonen. Er wordt een onderhandse overeenkomst opgesteld en ondertekend. De koper haalt de oude meubels eruit en renoveert zelfs de woning naar eigen smaak. De verkopende partij wacht tevergeefs op de restbetaling. De betaling blijft echter uit. De kopende partij wil de woning (nog) niet verlaten. Na 6 maanden vraagt de verkoper zich af hoe hij zijn meubels en zijn woning terug kan krijgen. En of hij de aanbetaling van 10.000 euro mag behouden.

Spijtig genoeg kun je op basis van een onderhandse akte niet de verkoop afdwingen. Een onderhandse koopakte is goederenrechtelijk niet afdwingbaar. Met andere woorden: je kunt de koper niet verplichten om de woning aan te kopen. Een onderhandse koopakte bewijst hooguit de contractuele relatie tussen de koper en de verkoper.

Je kunt via een gerechtelijke procedure of een buitengerechtelijke klachtprocedure bij de plaatselijke autoriteiten de ontruiming van de woning verzoeken. De verkoper echter heeft het recht om zijn aanbetaling terug te eisen. Nog sterker gesteld; hij hoeft de woning niet te verlaten zolang hij zijn aanbetaling niet heeft terugontvangen.

U zult zich afvragen hoe het dan zit met de periode dat de koper de woning heeft gebruikt. Het is teleurstellend maar de verkoper heeft niet het recht om huurpenningen te eisen voor de periode dat er gebruik is gemaakt van de woning.

Wat had de verkoper wel kunnen ondernemen? De verkoper had na het overschrijden van de termijn gesteld in de overeenkomst, de koper meteen moeten aanmanen om te betalen, dan wel de woning te ontruimen en bij gebreke van ontruiming huurpenningen te eisen.