Mireille Bosscher,  maandag 8 april 2019

 

‘Waarom duurt het zo lang voordat je in frankrijk de sleutels van je nieuwe huis in handen krijgt?’ Een veelgestelde vraag. Terwijl de Nederlandse procedure van aankoop enkele weken (en soms zelfs maar enkele dagen) in beslag neemt ben je in Frankrijk al gauw drie maanden kwijt. Het begint al met het opstellen van de koopakte (‘compromis de vente’) van zo’n 25 pagina’s, hetgeen de notaris de nodige tijd kost. In die akte wordt standaard opgenomen dat het eigendom direct overgaat op de nieuwe eigenaar onder een aantal opschortende voorwaarden. Pas als alles met die voorwaarden geregeld is, tekenen partijen ‘l’acte authentique de vente’, de akte van levering. Na het tekenen van de koopakte begint het onderzoek van de notaris pas echt. Zo zorgt deze voor inzage in het ‘Certificat d’Urbanisme’ (bestemmingsplan) en krijgen betrokken instanties twee maanden de tijd zich uit te spreken over het uitoefenen van een voorkeursrecht. Een gemeente heeft dat recht en in bepaalde gevallen ook het SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural). Voor die SAFER kunnen landbouwgronden interessant zijn om aan te schaffen en vervolgens door te verkopen aan boeren. Het kan dus zo zijn dat u als koper achter het net vist doordat de SAFER of de gemeente het perceel wil kopen.

Het financieringsvoorbehoud

Een andere tijdrovende bepaling betreft het financieringsvoorbehoud. Dat biedt een koper die niet over voldoende eigen middelen beschikt de kans om binnen afzienbare tijd de financiering te regelen. Zo wordt voorkomen dat de koop al definitief is terwijl de hypotheek nog niet rond is. De beoordeling van een huislening neemt al gauw enkele weken in beslag. Daarom treft u in de koopakte veelal een termijn van 45 of 60 dagen aan waarbinnen het groen licht voor de lening moet zijn afgegeven.

Als er haast geboden is

Maar als je nou niet met een voorkeursrecht en evenmin met een geldlening te maken hebt, zou het dan niet veel makkelijker zijn om de fase van de koopakte over te slaan? Dat zou in bepaalde gevallen kunnen. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarbij enigehaast bij verkoop geboden is. Zo had een cliënt te maken met een verkoopster van 93 jaar. Een krasse dame die zelf de woning te koop had aangeboden en via internet in contact was gekomen met de aspirant-koper, mijn cliënt. De oude mevrouw wilde haar erfgenamen niet met de rompslomp van een nalatenschap opzadelen voor het geval zij onverhoopt voortijdig overleed. Volgens haar was er geen tijd te verliezen. Een hypotheek speelde niet en mijn cliënt had ook haast: misschien al verhuren in het komende winterseizoen?

De notaris moet omschakelen

Er bestaat in Frankrijk een verkorte procedure voor de aan-en verkoop van onroerend goed. Die in de praktijk vooral gebruikt wordt als het over garages en dergelijke gaat waarvan de koopsom relatief laag is. Maar een notaris zou best een uitzondering kunnen maken als het om een woning gaat. Afgezien natuurlijk van de wettelijk voorgeschreven bedenktijd van tien dagen, bedoeld om kopers de ruimte te geven zonder opgaaf van reden onder de koop uit te kunnen. Die periode (‘délai de réflexion’) gaat in zodra de digitale post met daarin de ontwerpakte van levering geopend wordt.

Binnen drie weken

Mijn cliënt trof een notaris die wilde meewerken. Ook omdat hij de verkoopster kende. Binnen drie weken was de zaak beklonken en was iedereen tevreden. Wat is de les uit het bovenstaande? Soms is het goed buiten de gebaande paden te treden en te kiezen voor een route die bij u en de verkoper past. Niet iedere notaris in Frankrijk zal u ter wille zijn, enige overredingskracht kan helpen.