Voorlopig koopcontract in Portugal

Bruno Fermin Melo,  woensdag 19 maart 2014

rijtje oude 
houten 
voordeuren 

Juridisch advies

Als u van plan bent een woning of een stuk grond in Portugal te kopen of verkopen, dan krijgt u te maken met diverse juridische regels in Portugal. Hieronder geven we u informatie en een aantal adviezen over het voorlopig koopcontract (“promessa de compra e venda”).

Het artikel 410º en volgende van het Portugese Burgerlijk Wetboek voorziet in de reglementen van het voorlopig koopcontract.

Het voorlopig koopcontract moet altijd de volgende elementen bevatten:

a) Volledige identificatie van de promissoire partijen;
b) Identificatie van het voorwerp van het contract;
c) Prijs en bedrag van de aanbetaling;
d) Maximum termijn voor de verwezenlijking van de notariële akte;

In een eerste fase leggen de partijen in het voorlopig koopcontract de inhoud van het uiteindelijke contract vast. De contractanten worden aangeduid als promissoire partijen. In deze fase worden de tussenkomende partijen onderworpen aan een geheel van juridische rechten en plichten.
De kern van het koopcontract is de bilaterale “belofte” op zich, hetzij, in het geval van het voorlopig contract van aan- en verkoop van onroerende goederen, belooft de promissoire verkoper te verkopen en de promissoire koper te kopen. Aldus sluit elke partij een belofte af voor de uitvoering van een toekomstige transactie.

ARTIKEL 410º
(Toepasselijk regime)

  1. Op de overeenkomst, in dewelke iemand zich verplicht om een bepaald contract af te sluiten, zijn de wetsbepalingen betreffende het voorlopige contract van toepassing, met uitzondering van de bepalingen betreffende de vorm, en van de bepalingen die niet beschouwd moeten worden als toepasbaar op het voorlopig contract.
  2. Echter, de belofte betreffende het afsluiten van een contract waarvoor de wet een document eist, of het nu een authentiek of een privecontract is, is enkel geldig indien in het document vermeld staat dat de ondertekenende partij, of partijen, zich verbindt of verbinden, naargelang het voorlopig uni- of bilaterale contract.
  3. In geval van een belofte, betreffende het afsluiten van een contract onder bezwarende titel, van overdracht van een onroerend goed, of toekenning van een recht op een onroerend goed, of van/op een gedeelte daarvan, reeds gebouwd, in aanbouw of nog te bouwen, moet het document vermeld in het vorig nummer de erkenning van de handtekening van de promissoire partij of partijen bevatten, alsook de bevestiging door de notaris van het bestaan van de respectieve woon- of bouwvergunning. Niettegenstaande kan de contractant, die belooft over te dragen of het recht toe te kennen, enkel het verzuim van deze vereisten inroepen, wanneer deze door de andere partij opzettelijk veroorzaakt werden.
De Portugese wetgeving laat de uitvoering van een voorlopig contract toe voor een toekomstig voorwerp. Aldus, in de voorlopige contracten van aan- en verkoop van onroerende goederen, is de belofte van de verkoop van een niet voltooid onroerend goed mogelijk (in fase van constructie of zelfs zonder enig fysiek bestaan op het moment van de ondertekening van het besproken contract, hetzij, wanneer enkel een architectonisch project bestaat).

De wet stelt dat bij de ondertekening van het voorlopig contract, de erkenning van de handtekeningen van de promissoire partijen in aanwezigheid van een notaris moet plaatsvinden. Tevens moet de woon- of bouwvergunning, naargelang het geval, aan de notaris voorgelegd worden. Vandaag de dag wordt het nr. 3 van het artikel 410º uitgebreider geïnterpreteerd en aangepast aan de van kracht zijnde wetgeving. Terwijl dit artikel duidelijk bepaalt dat de handtekening van de ondertekenaar in aanwezigheid van en door de notaris moet erkend worden, heeft nu ook de advocaat en de Portugese “solicitador” deze bevoegdheid, overeenkomstig het Wetsbesluit nr. 76- A/2006, van 29 maart.

Het voorlopig contract is enkel verplichtend en brengt gevolgen teweeg voor de partijen. Evenwel, in het geval van overdracht van onroerende goederen beschermt de wet deze, daar ze aan dit soort goed een bijzondere waarde geeft en hiervoor een extra bescherming biedt middels de voorlopige registratie van het voorlopig koopcontract (artikel 413º). De partijen, of de partij, kunnen overgaan tot de voorlopige registratie van het voorlopig contract van aan- en verkoop van onroerende goederen bij de bevoegde “Conservatória do Registo Predial”. Deze registratie kent een werkelijke doeltreffendheid toe aan de opgenomen verplichting, wat hetzelfde is als zeggen dat ze aan derden kan tegengeworpen worden – hetzij, buitenstanders van de transactie kunnen niet aanhalen dat ze er niet van op de hoogte zijn daar ze geregistreerd werd en aldus publiek gekend is.
De ondertekening van een voorlopig koopcontract omvat normaliter de betaling van een voorschot – de wet vermeldt trouwens dat om het even welk bedrag dat overhandigd werd met of tijdens de uitvoering van dit soort contract, beschouwd wordt als AANBETALING, ook als het niet op deze manier verwoord wordt in het contract.

ARTIKEL 441º
(Voorlopig koopcontract)

In het voorlopig koopcontract wordt verondersteld dat elk bedrag dat overhandigd werd door de promissoire koper aan de promissoire verkoper, een aanbetaling is, als anticipatie of als aanvang van betaling van de prijs.


Met het ondertekenen van het voorlopig koopcontract nemen de partijen op zich dat ze in de toekomst zullen overgaan tot de overdracht van dat goed. Vanaf dat moment worden het uitstel en het in gebreke blijven belast met gevolgen die vastgelegd werden door de wet, en de betaling van het voorschot legt vast. Welk regime van toepassing is in geval van niet-naleving van het contract. * Aldus, de niet-naleving van het voorlopig koopcontract door de verkoper opent een waaier aan mogelijkheden voor de koper in overeenkomst met het voorschrift in het nummer 2 van het artikel 442.º van het Burgerlijk Wetboek. Indien de koper de schuldige is, heeft de verkoper de mogelijkheid om de overhandigde bedragen de zijne te maken. Als alternatief voor de hypotheses die gesteld worden in het nr. 2, kan de partij die niet in gebreke blijft, beroep aantekenen voor gedwongen tenuitvoerlegging bij de rechtbank, overeenkomstig het artikel 830.º van hetzelfde wetboek. Anderzijds, indien de niet-naleving van het voorlopig koopcontract de schuld is van de koper, heeft de verkoper het recht om het voorlopig contract te verbreken en om alle bedragen die ten titel van aanbetaling overhandigd werden, de zijne te maken.

Deze informatie is van algemene aard. Indien u behoefte heeft aan juridisch advies over het bovenstaande of een ander onderwerp, raad ik u aan om contact op te nemen met een advocaat.

Bruno Fermin Melo Advogado/Advocaat
O.A. nr. 19115 L
Kantoor Algarve ( PORTUGAL )
Rua dos Pescadores, n.º 131, Loja 5, Apartado 1248, 8401-910
Praia do Carvoeiro, LAGOA * ALGARVE
T: (00351) 282 357 315
F: (00351) 282 357 355
M: (00351) 918 432 530
E.


vakantiewoning in Madeira
Huizen en appartementen te koop aan de Algarve, in Albufeira, Alcoutim, Aljezur, Castro Marim, Faro, Lagoa, Lagos, Portimão, Monchique en Loulé. Van particulieren en makelaars. 

vrouw die boek leest op strand Maandelijks overzicht van de nieuwe 'Portugal' boeken die onlangs verschenen zijn of binnenkort verschijnen. Boeken over eten, drinken en reizen in Portugal, wandel- en kampeergidsen, kunstboeken, Portugeese literatuur en de nieuwste expatverhalen. Je kunt vanaf deze pagina direct doorklikken naar de website van Bol.com om het boek te bestellen. 
More articles