Bruno Fermin Melo, woensdag 19 maart 2014
Juridisch advies
Als u van plan bent een woning of een stuk grond in Portugal te kopen of verkopen, dan krijgt u te
maken met diverse juridische regels in Portugal. Hieronder geven we u informatie en een aantal
adviezen over het voorlopig koopcontract (“promessa de compra e venda”).
Het artikel 410º en volgende van het Portugese Burgerlijk Wetboek voorziet in de reglementen van het voorlopig koopcontract.
Het voorlopig koopcontract moet altijd de volgende elementen bevatten:
a) Volledige identificatie van de promissoire partijen;
b) Identificatie van het voorwerp van het contract;
c) Prijs en bedrag van de aanbetaling;
d) Maximum termijn voor de verwezenlijking van de notariële akte;
In een eerste fase leggen de partijen in het voorlopig koopcontract de inhoud van het uiteindelijke
contract vast. De contractanten worden aangeduid als promissoire partijen. In deze fase worden de
tussenkomende partijen onderworpen aan een geheel van juridische rechten en plichten.
De kern van het koopcontract is de bilaterale “belofte” op zich, hetzij, in het geval van het voorlopig
contract van aan- en verkoop van onroerende goederen, belooft de promissoire verkoper te
verkopen en de promissoire koper te kopen. Aldus sluit elke partij een belofte af voor de uitvoering van een toekomstige transactie.
ARTIKEL 410º
(Toepasselijk regime)
- Op de overeenkomst, in dewelke iemand zich verplicht om een bepaald contract af te sluiten, zijn de wetsbepalingen betreffende het voorlopige
contract van toepassing, met uitzondering van de bepalingen betreffende de vorm, en van de bepalingen die niet beschouwd moeten worden als toepasbaar
op het voorlopig contract.
- Echter, de belofte betreffende het afsluiten van een contract waarvoor de wet een document eist, of het nu een authentiek of een privecontract
is,
is enkel geldig indien in het document vermeld staat dat de ondertekenende partij, of partijen, zich verbindt of verbinden, naargelang het voorlopig
uni- of bilaterale contract.
- In geval van een belofte, betreffende het afsluiten van een contract onder bezwarende titel, van overdracht van een onroerend goed, of toekenning
van een recht op een onroerend goed, of van/op een gedeelte daarvan, reeds gebouwd, in aanbouw of nog te bouwen, moet het document vermeld in het
vorig nummer de erkenning van de handtekening van de promissoire partij of partijen bevatten, alsook de bevestiging door de notaris van het bestaan
van de respectieve woon- of bouwvergunning. Niettegenstaande kan de contractant, die belooft over te dragen of het recht toe te kennen, enkel het
verzuim van deze vereisten inroepen, wanneer deze door de andere partij opzettelijk veroorzaakt werden.
De Portugese wetgeving laat de uitvoering van een voorlopig contract toe voor een toekomstig
voorwerp. Aldus, in de voorlopige contracten van aan- en verkoop van onroerende goederen, is de
belofte van de verkoop van een niet voltooid onroerend goed mogelijk (in fase van constructie of zelfs zonder enig fysiek bestaan op het moment van
de
ondertekening van het besproken contract,
hetzij, wanneer enkel een architectonisch project bestaat).
De wet stelt dat bij de ondertekening van het voorlopig contract, de erkenning van de
handtekeningen van de promissoire partijen in aanwezigheid van een notaris moet plaatsvinden.
Tevens moet de woon- of bouwvergunning, naargelang het geval, aan de notaris voorgelegd worden.
Vandaag de dag wordt het nr. 3 van het artikel 410º uitgebreider geïnterpreteerd en aangepast aan
de van kracht zijnde wetgeving. Terwijl dit artikel duidelijk bepaalt dat de handtekening van de
ondertekenaar in aanwezigheid van en door de notaris moet erkend worden, heeft nu ook de
advocaat en de Portugese “solicitador” deze bevoegdheid, overeenkomstig het Wetsbesluit nr. 76-
A/2006, van 29 maart.
Het voorlopig contract is enkel verplichtend en brengt gevolgen teweeg voor de partijen. Evenwel, in
het geval van overdracht van onroerende goederen beschermt de wet deze, daar ze aan dit soort
goed een bijzondere waarde geeft en hiervoor een extra bescherming biedt middels de voorlopige
registratie van het voorlopig koopcontract (artikel 413º). De partijen, of de partij, kunnen overgaan
tot de voorlopige registratie van het voorlopig contract van aan- en verkoop van onroerende
goederen bij de bevoegde “Conservatória do Registo Predial”. Deze registratie kent een werkelijke
doeltreffendheid toe aan de opgenomen verplichting, wat hetzelfde is als zeggen dat ze aan derden
kan tegengeworpen worden – hetzij, buitenstanders van de transactie kunnen niet aanhalen dat ze
er niet van op de hoogte zijn daar ze geregistreerd werd en aldus publiek gekend is.
De ondertekening van een voorlopig koopcontract omvat normaliter de betaling van een voorschot –
de wet vermeldt trouwens dat om het even welk bedrag dat overhandigd werd met of tijdens de
uitvoering van dit soort contract, beschouwd wordt als AANBETALING, ook als het niet op deze
manier verwoord wordt in het contract.
ARTIKEL 441º
(Voorlopig koopcontract)
In het voorlopig koopcontract wordt verondersteld dat elk bedrag dat overhandigd werd door de
promissoire koper aan de promissoire verkoper, een aanbetaling is, als anticipatie of als aanvang van
betaling van de prijs.
Met het ondertekenen van het voorlopig koopcontract nemen de partijen op zich dat ze in de
toekomst zullen overgaan tot de overdracht van dat goed. Vanaf dat moment worden het uitstel en
het in gebreke blijven belast met gevolgen die vastgelegd werden door de wet, en de betaling van
het voorschot legt vast. Welk regime van toepassing is in geval van niet-naleving van het contract. *
Aldus, de niet-naleving van het voorlopig koopcontract door de verkoper opent een waaier aan
mogelijkheden voor de koper in overeenkomst met het voorschrift in het nummer 2 van het artikel
442.º van het Burgerlijk Wetboek. Indien de koper de schuldige is, heeft de verkoper de mogelijkheid
om de overhandigde bedragen de zijne te maken. Als alternatief voor de hypotheses die gesteld
worden in het nr. 2, kan de partij die niet in gebreke blijft, beroep aantekenen voor gedwongen
tenuitvoerlegging bij de rechtbank, overeenkomstig het artikel 830.º van hetzelfde wetboek.
Anderzijds, indien de niet-naleving van het voorlopig koopcontract de schuld is van de koper, heeft
de verkoper het recht om het voorlopig contract te verbreken en om alle bedragen die ten titel van
aanbetaling overhandigd werden, de zijne te maken.
Deze informatie is van algemene aard. Indien u behoefte heeft aan juridisch advies over het
bovenstaande of een ander onderwerp, raad ik u aan om contact op te nemen met een advocaat.
Bruno Fermin Melo Advogado/Advocaat
O.A. nr. 19115 L
Kantoor Algarve ( PORTUGAL )
Rua dos Pescadores, n.º 131, Loja 5, Apartado 1248, 8401-910
Praia do Carvoeiro, LAGOA * ALGARVE
T: (00351) 282 357 315
F: (00351) 282 357 355
M: (00351) 918 432 530
E.