Wouter Haaijman,  donderdag 2 april 2009

 

Als u een huis gezien heeft op een website dan kunt u vaak moeilijk bepalen of dat huis echt iets voor u is. De foto’s zijn niet altijd even duidelijk en de beschrijving moet soms met een korreltje zout genomen worden.
Weet u overigens waarom foto’s van huizen die door makelaars gepresenteerd worden vaak zo nietszeggend zijn?

Huizen worden regelmatig door meer dan één makelaar aangeboden. Een makelaar die een huis te koop heeft staan heeft liever niet dat het te herkenbaar is omdat dit andere makelaars naar dat huis kan leiden. Het niet tonen van de buitenkant van een huis – voor de koper essentieel zou ik denken en daarom uiterst irritant als het niet zichtbaar is – wordt gedaan om de handelswaar te beschermen. Als u desondanks toch een huis denkt te hebben gevonden kunt u naar Frankrijk afreizen om dat huis te bezoeken en het beste ervan hopen. U kunt de eigenaar of de makelaar (we zullen hen de “verkoper” noemen) ook eerst een aantal vragen stellen om meer over het huis te weten te komen. De meeste kopers doen dat laatste. Zij stellen wat vragen over het huis en de omgeving en denken dan voldoende informatie te hebben om een eerste keuze te maken. Ze bezoeken het huis in Frankrijk, stellen nog wat vragen en besluiten ter plekke of het inderdaad voldoet aan hun eisen en wensen.
Helaas weten kopers niet altijd precies wat ze zoeken. Selectie criteria worden tijdens de zoektocht nogal eens gewijzigd, afhankelijk van het huis dat wordt bezocht. Mede daardoor stellen kopers in het algemeen te weinig vragen. Dat hoeft geen problemen te geven maar voorkomen is beter dan genezen.
Wat denkt u van het geval waar de eigenaar van een huis pretendeerde zijn huis te verkopen om zijn bank van zich af te houden? De vraagprijs van zijn huis was net zo groot als zijn schuld bij de bank. Een Engels echtpaar dat zijn huis zou kopen had hun huis in Engeland verkocht en kwam met de verhuiswagen in Frankrijk aan op de dag dat het koopcontract getekend zou worden. De eigenaar deelde hen toen doodleuk mede dat het huis niet langer te koop was. Hij had zo een aantal maanden respijt gekregen van de bank en dat hij het leven van een familie volledig had ontregeld interesseerde hem niet.
Het bovenstaande geeft aan dat het ook belangrijk is informatie over een verkoper in te winnen. Toegegeven, dat is niet altijd eenvoudig maar er zijn manieren waarop tenminste een indicatie kan worden verkregen van wat de koper te wachten kan staan. Om te helpen met vragen stellen heb ik hieronder een aantal vragen opgenomen. De antwoorden zouden een goed beeld moeten geven van het huis, de omgeving, de eigenaar, de risico’s, en verschillende andere zaken.
Vragen stellen aan alleen de verkoper is niet genoeg. Informatie van de gemeente, buren en websites voltooit het beeld. Deze lijst kan gewoon niet volledig zijn en kan door de koper worden aangevuld.
Sommige vragen lijken volledig overbodig maar ik kan u verzekeren dat dit niet het geval is. Vragen zijn gebaseerd op situaties die daadwerkelijk zijn voorgekomen. Sommige zijn niet relevant maar hopelijk is de lijst als eerste aanzet nuttig. Wellicht kunt u thuis een lijst opstellen met vragen waar u in ieder geval antwoord op wilt hebben. Ik kan niet nalaten te benadrukken dat het belangrijk is dat u inderdaad een antwoord krijgt op die vragen. Ze stonden op uw lijst dus u vond ze belangrijk. Laat u nooit met een kluitje in het riet sturen. Zorg er ook voor dat u – of uw juridische adviseur – een schriftelijke bevestiging krijgt van toezeggingen.

De verkoper

Details van de verkoper (makelaar, eigenaar of eigenaren). Vergeet de naam van de contact persoon, telefoonnummers (vaste lijn en mobiel) en email adres niet.
Attentie: Een makelaar kan weigeren (of zeer terughoudend) zijn om de naam van de eigenaar te geven. Dat is begrijpelijk en u moet dat niet persoonlijk opvatten. Het is aannemelijk dat dit makkelijker wordt nadat u een bon de visite getekend hebt.
Is de makelaar geregistreerd bij een officieel erkende vakorganisatie – FNAIM bijvoorbeeld?
Heeft u te maken met een echte makelaar of met een agent commercial? Een agent commercial kan eerlijk als goud zijn maar het kan ook zijn dat hij of zij vindt dat de professionele etiquette wat minder belangrijk is. Het is de moeite waard dat uit te vinden of er tenminste voor gewaarschuwd te zijn.

Gegevens over de woning
Attentie: Een makelaar kan weigeren of zeer terughoudend zijn om het adres van een woning te geven. Ook hier geldt dat dit makkelijker wordt nadat u een bon de visite getekend hebt.

Adres, Regio & Departement
In welke commune ligt de woning?
Wat is het perceel nummer van de woning? Dit staat vermeld in de aankoop akte.
Als u de commune weet en het perceel nummer (soms zijn er meer dan één perceel nummer) dan kunt u informatie vinden over het pand, het terrein, en de omliggende panden op:
www.cadastre.gouv.fr
NB. Zonder het perceelnummer is het bijna onmogelijk het pand op de website te vinden.
U kunt informatie vinden over eventuele risico’s in de commune via website:
www.prim.net
Hoe hoog ligt de woning? Men zegt dat de temperatuur 1°C daalt voor iedere 100 meter dat u omhoog gaat. Of dat werkelijk zo is? Een feit is dat het op 1200 m beduidend kouder is dan op 600 m.
Wat wordt er voor de vraagprijs verkocht?
> Hoofdgebouw
> Bijgebouwen (vraag een specificatie)
> Eventueel tuin en terrein (in m²)
Gelden er rechten op deze woning of het terrein, bijvoorbeeld recht van overpad, recht van afwatering, enzovoorts? Indien dit van belang is: vraag om een schriftelijke bevestiging van het antwoord en laat dit door een deskundige controleren.
Is er een gedetailleerde lijst beschikbaar wat er in de verkoop is begrepen (kasten, hang en sluitwerk, antennes, schotels, enz.) en indien niet, kan deze lijst opgesteld worden en wanneer? Is de verkoper bereid deze inventarislijst te tekenen? Hij moet dus schriftelijk bevestigen wat in (en aan) de woning achterblijft.

Vraagprijs en kosten

Wat is de vraagprijs voor de woning?
Wat is in die prijs inbegrepen (bijvoorbeeld commissie makelaar, andere kosten)?
Welke andere kosten moet de koper verwachten?
Kan de verkoper een betrouwbare indicatie krijgen van het totale bedrag dat hij zal moeten uitgeven om eigenaar van deze woning te worden.

Mogelijke risico’s voor het goed verloop van een aankoop

Hoeveel eigenaren zijn er?
Als er één eigenaar is:
> waarom verkoopt hij de woning?
> Is het een normale verkoop, bijv. om naar een andere woning te verhuizen.
> Is het een erfenis?
> Heeft de eigenaar financiële problemen, bijv. een schuld aan een of meer banken
Als er meer dan één eigenaar is:
> Wie zijn die eigenaars, bijv familie of bank?
> Waarom verkopen zij?
> Is iedereen het eens met de verkoop?
> Staat dat op schrift en indien niet, is die bevestiging te verkrijgen?
Als het een verkoop is door een groep eigenaren (bijv. een familie), hoe waarschijnlijk is het dat dit zal leiden tot een probleem, vertraging of zelfs annulering van de verkoop? Onwaarschijnlijk, mogelijk, niet.
Hoe lang staat de woning te koop?
Is de vraagprijs van het huis ooit verlaagd en indien ja, wanneer en met hoeveel?
Zal de eigenaar accepteren dat hij een op maat gemaakte Compromis de Vente gepresenteerd zal krijgen?
Wat is het tijdsbestek waarin de verkoper de verkoop wil afronden, m.a.w. hoeveel maanden na het tekenen van de Compromis de Vente wil hij het verkoopcontract tekenen en zal de huidige bewoner (dat hoeft niet de eigenaar te zijn) de woning hebben verlaten.
Is de verkoper bereid een “penalty clause” te accepteren (gedefinieerd in de Compromis de Vente) ingeval hij verantwoordelijk is voor een vertraging in het afronden van de verkoop (tekenen van het verkoopcontract) of het vrijmaken van de woning?
Attentie: Penalty clauses moeten worden opgestelddoor uw juridische adviseur en niet door de makelaar.
Staat de woning leeg of bewoond? Indien bewoond, wie woont er? Verkoper/eigenaar of een huurder?
Welke keiharde garantie heeft de koper dat de eigenaar of een huurder uit de woning zal zijn op het moment dat het contract getekend wordt (de overdracht)? Is de verkoper bereid een “penalty clause” te accepteren (gedefinieerd in de Compromis de Vente) ingeval de woning niet leegstaat op het moment van de woningoverdracht?
Attentie: Penalty clauses moeten worden opgesteld en onderhandeld door de juridische vertegenwoordiger van de koper en niet door de makelaar.
Heeft de verkoper ooit serieuze onenigheid gehad met de buren – bijvoorbeeld over terreinafbakening of recht van overpad? Indien ja, waar is/was die onenigheid over en is het opgelost? Kan die onenigheid de verkoop in gevaar kan brengen?
Zijn er andere problemen (lopend of opgelost) zoals problemen met gemeente of andere overheidsinstanties? Indien ja, waar is/was die onenigheid over en is het opgelost?
Is toegang tot de woning mogelijk via openbare weg of is toegang alleen mogelijk via terrein van buren?
De volgende vragen kunnen alleen aan een de makelaar of notaris gesteld worden:
> Weet u van enige claim die rust op deze woning die de verkoop in gevaar kan brengen, bijvoorbeeld van familieleden, bank of ander financiële instelling, of ander (specificeer)?
> Heeft de eigenaar zich altijd correct ten opzichte van eerdere potentiële kopers gedragen?
> Heeft de verkoper het pand ooit uit de verkoop gehaald? Indien ja: waarom en hoe en wanneer heeft hij een toenmalige mogelijke koper geïnformeerd (indien van toepassing)?
> Voorziet u, mogelijk gebaseerd op eerdere ervaringen met de verkoper en andere historische informatie, enige problemen bij de afhandelingen van deze aankoop door acties van de verkoper? Indien ja, wat waren deze gebeurtenissen?
>In het algemeen: wat dien ik, als mogelijke koper, te weten om een eventuele aankoop veilig te stellen?

Meer over de woning

Dient u iets te weten over de woning of omgeving voordat u de woning bezoekt? Met andere woorden, is er iets dat de indruk kan geven tijdens de bezichtiging van de woning dat de presentatie door de verkoper (of uw kantoor, als het via een makelaar wordt verkocht) niet volledig is of niet een waar beeld geeft van de woning?
Vraag de verkoper of er verborgen problemen, omstandigheden of situaties zijn met betrekking tot de woning of de omgeving waarvan u op de hoogte moet zijn? Vraag om een exact antwoord: geen problemen, of er zijn problemen (deze moeten gespecificeerd worden) en laat dat antwoord schriftelijk bevestigen.
Vraag de verkoper te specificeren wat de staat is waarin de woning verkeert, binnen en buiten?
Antwoorden zijn erg subjectief. Vraag daarom om een aanvullende verklaring. Indien gewenst kunt u deze classifisering uiteraard aanpassen aan het huis dat u gezien heeft.
> Klaar om in te trekken
> Alleen algemeen opknappen nodig zoals schilderwerk
> Aanpassingen nodig, bijv. nieuwe keuken, badkamers, enz.
> Wat herstel (reparaties) nodig
> Veel herstel (reparaties)nodig
> Ingrijpende verbouwing nodig
> Deels herbouw nodig (restauratie)
> Volledige herbouw nodig (restauratie)
Samenvattend: op de schaal van 1-10 (10 het beste), wat is de algemene staat van de woning? Verklaar uw antwoord.
Samenvattend: is de woning bewoonbaar? Wat is uw definitie van bewoonbaar?
Welke openbare voorzieningen zijn aangesloten? Weet u wat de kosten zouden zijn van aanleg indien niet aangesloten? Electriciteit, water, gas, riolering, septische tank, telefoon, ADSL
Wat voor soort verwarmingsinstallatie is geïnstalleerd? Geen verwarming, olie, gas, electrisch, hout, combinatie van bovenstaande (indien ja, wat voor combinatie)?
Zijn er wijzigingen/verbouwingen geweest aan de woning gedurende de laatste 2 jaar? Indien ja, wat voor soort aanpassingen waren dat, zijn die uitgevoerd door een gerenommeerde (erkende) firma of plaatselijke vakman, wanneer was dat, is het werk volledig afgemaakt, is het werk nog steeds gegarandeerd, werd gemeentelijke goedkeuring verkregen? Is er een copie van de goedkeuring aanwezig?
Indien nee: Kan een schriftelijke bevestiging worden verkregen dat geen verbouwing heeft plaatsgevonden of geen goedkeuring nodig was?
What zijn de jaarlijkse belastingen (Taxe Foncière & Taxe d’Habitation) voor deze woning?
Is er een CU of een Permit de Construire afgegeven voor enige aanpassing aan of voor deze woning die nog niet is uitgevoerd, bijv: zwembad?
Geldt er een PPRN (Plan de Prévention des Risques Naturels prévisibles) voor deze woning? Als dit het geval is, neem contact op met uw juridische adviseur.
Is er een bestemmingsplan (Plan d’Ocupations des Sols ofwel POS) goedgekeurd voor projecten binnen 2-3 km van deze woning?
Als u een terrein koopt: Wat is de COS Coefficient d’Occupation du Sol die is toegestaan.
Zijn er activiteiten in de directe omgeving van de woning en/of de gemeente die uw belangen nadelig zouden kunnen beinvloeden? Vraag specifiek naar verstoringen van de rust en vrede. Wat voorbeelden:
> Is er een afgraving in de buurt? Indien ja, veroorzaakt deze last (lawaai, stof, zwaar verkeer, enz.)?
> Oefent de luchtmacht er wel eens en hoe vaak?
> Oefent de landmacht er in de buurt (bijv.: schietoefeningen)
> Is er een militaire kazerne vlakbij waardoor er verstoringen zijn (zwaar verkeer, soldaten die ’s avonds op pad gaan)?
> Is er een Centre Secour in de buurt met regelmatig ambulances of brandweer auto’s die met gillende sirenes langs rijden?
> Is er lawaai van verkeer overdag, ‘s nachts, enz.?
> Last van lawaai (mensen, bromfietsen, enz) op korte afstand (bijv binnen het dorp op het dorpsplein of in de stad op de hoek van een straat).
> Feestjes in de buurt van dorpshuis (bijv.: wordt het dorpshuis verhuurd voor bruiloften en partijen?)
> Worden er andere activiteiten georganiseerd die verstorend zijn (bijv: disco’s)
> Staan er fabrieken in de buurt die overlast (regelmatig of sporadisch) veroorzaken. NB deze fabrieken kunnen of kilometers afstand liggen.
Is er ontvangst van signaal voor mobiele telefoon? Hoe sterk is dat signaal?
Is het mogelijk TV te ontvangen via een antenne en/of een schotel?
Is een ADSL verbinding mogelijk in de woning?

De locatie, omgeving en gemeenschap

Hoe ligt de woning ten opzichte van het noorden, zuiden, enz.? Kan er een eenvoudige schets geproduceerd worden? U kunt deze informatie ook (deels) vinden op https://www.cadastre.gouv.fr/scpc/accueil.do maar daar vindt u geen informatie over hoge bomen, enz.
Is de woning meer dan normaal blootgesteld aan zon en wind?
Krijgt de woning onvoldoende zon?
Wat zijn de algemene klimatologische condities gedurende de zomer en winter. Een algemene indicatie is voldoende, bijvoorbeeld: heet in de zomer en koud in de winter (met normaalgesproken veel sneeuw).
Is de woning ooit meer dan 1 of 2 dagen onbereikbaar geweest gedurende een winter? Indien ja, voor hoe lang?
Is het huis wel eens overstroomd geweest in de afgelopen 25 jaar?
U kunt meer informatie krijgen via
www.prim.net
Beschrijf het verkeer in de onmiddelijke omgeving van de woning. Locaal en incidenteel, doorgaande weg met licht verkeer, doorgaande weg met gemiddeld verkeer, doorgaande weg met zwaar verkeer.
Ongeveer hoeveel andere ex-pats wonen er in de onmiddelijke omgeving en binnen een straal van 5 – 10 kilometers van de woning en welke nationaliteit hebben zij? Aleen een indicatie is mogelijk.
Heeft de eigenaar huisdieren in of bij het huis en wat zijn deze?
Hebben de buren katten of honden die vrij in de tuin van de woning rondlopen?
Hoe ver is het (in km) naar het dichtstbijzijnde voorzieningen (winkels, arts, tandarts, ziekenhuis, enz)
Hoe ver is het (in km) naar het vliegveld, station (trein), hoofdwegen naar het noorden en zuiden

De gemeenschap

Zijn de mensen in de gemeenschap aan buitenlanders gewend?
Hoe reageren de mensen en met name de buren op buitenlanders?
Het locale leven: wat wordt er georganiseerd door de gemeenschap en zijn buitenlanders welkom?
Is er een dorpshuis? Indien ja, wat is de functie van dat daarvan?

Deze vragen zijn verstrekt om de koper van een huis in Frankrijk te helpen en bestrijken slechts een deel van de informatieverzameling die nodig is om alles over een huis in Frankrijk te weten te komen.
Het is echter geen uitputtende lijst en het verkrijgen van alle antwoorden op deze vragen is geen garantie dat u dan ook alle informatie over dat huis hebt verkregen.