Robert Kemkers,  donderdag 29 mei 2014

 

Het is bijna dagelijks nieuws: de ontwikkelingen op de woningmarkt in Nederland en België. Stagnerende prijzen, langere doorlooptijden en problemen met financieringen. Ook vanuit Mediterrane landen valt geregeld te horen dat de huizenprijzen nog steeds dalen en er sprake is van veel paniek. Maar hoe is de situatie op dit moment in Hongarije? Is het verstandig om daar nu onroerend goed te kopen en waarom juist nu?

Door: Robert Kemkers,

GeGe Makelaardij

Voorop gesteld: de onroerend goedmarkt in Hongarije valt niet goed te vergelijken met die van andere landen, zoals Nederland, België, Duitsland, Spanje, Polen of Kroatië. De markt zit anders in elkaar en is afhankelijk van verschillende factoren, specifiek voor de Hongaarse maatschappij. Uiteraard hebben de huidige economische omstandigheden daar zeker ook invloed op, maar die blijken, zoals makelaars uit het veld beamen en die allemaal hun eigen streek kennen, heel anders te zijn dan in West-Europa. Andere factoren spelen een rol met bovendien een ander resultaat.

Wat als eerste opvalt bij een bestudering van de Hongaarse huizenmarkt is dat de gemiddelde prijzen hier in internationaal perspectief zeer laag liggen; niet slechts in het verleden, ook vandaag de dag behoren ze tot de laagste binnen de EU. Natuurlijk zijn er uitschieters en uitzonderingen, waaronder de betere wijken van Boedapest en populaire delen van steden als bijvoorbeeld Pécs, Szeged, Győr en Debrecen, direct aan het strand van het Balaton- of Velencemeer, of in geliefde kuuroorden.

De prijzen van nieuwe appartementen en kantoren in bepaalde districten van de hoofdstad waren de afgelopen jaren buitensporig gestegen, waardoor de prijzen niet meer reëel waren en feitelijk kunstmatig hoog – een situatie die goed vergelijkbaar is met grote delen van de Nederlandse huizenmarkt. Als gevolg van de economische crisis stabiliseert die markt in Boedapest zich nu meer, de ‘lucht’ is er uitgelopen en men kan daar een duidelijke daling waarnemen, die zich overigens ook steeds meer stabiliseert.

Voor veruit het grootste deel van de Hongaarse markt geldt echter dat de prijzen de afgelopen twee decennia weliswaar geleidelijk waren gestegen, maar goed de pas hielden met de inflatie en reële economische groei. Omdat de prijzen nog steeds verhoudingsgewijs laag zijn, is er een veel kleiner gevaar dat deze prijzen scherp zullen dalen de komende jaren, omdat ze goed in verhouding staan tot de intrinsieke waarde, ook laag zijn als men het afzet tegen het arbeidsloon en ‘nog goedkoper’ vaak niet kan, omdat verkoper het geld ergens voor nodig heeft. Dat is objectief goed nieuws natuurlijk voor wie overweegt om te investeren in Hongaars onroerend goed.

Ook zijn de laatste jaren de prijzen van bouwmaterialen nog veel meer gestegen dan de inflatie, waardoor nieuwbouw ruim duurder is geworden en daarmee ook de prijzen van bestaand onroerend goed in positieve zin beïnvloed worden; zelfs verbouwen geheel naar eigen smaak van een bestaand object is zeer vaak nog altijd goedkoper dan complete nieuwbouw.

Tegelijk is het wel zo dat ook in Hongarije de onroerend goedmarkt momenteel vrijwel in het gehele land ontspannen is: er is ruim voldoende keuze, in alle regio’s is in alle prijsklassen en in vrijwel elk segment aan soort onroerend goed een ruim aanbod voorhanden (al blijven de meest unieke plekjes altijd zeldzaam). Dat is gunstig voor een klant die nu op zoek is, want die hoeft niet met minder genoegen te nemen dan een passend huis, bouwperceel of commercieel object op een geschikte locatie. Men hoeft niet overhaast en onder druk beslissingen te nemen, maar kan goed vergelijken. Natuurlijk dient men zich altijd wel te bedenken dat, net als in Nederland en Vlaanderen, prijzen sterk kunnen verschillen tussen bepaalde provincies, regio’s en zelfs plaatsen of wijken. Zo liggen in grote lijnen gesproken de prijzen ten westen van de Donau hoger dan aan de oostkant; hoe verder van de Oostenrijkse grens, Boedapest of belangrijke groeicentra als Pécs of Debrecen af, hoe goedkoper. Zwakkere economische regio’s, zoals het noord(oost)en hebben te kampen met een groter huizenoverschot en dus sneller met prijzen die onder druk komen te staan. Omdat de prijzen in het algemeen laag zijn, kan het relatieve verschil zeer groot zijn: een bepaald type huis kan in de ene plaats, bijvoorbeeld in of vlakbij een stad, zomaar een paar maal zo duur zijn als een vergelijkbaar object elders, in een klein dorpje op het platteland. Het is dus altijd goed om te bedenken waar men graag wil zitten en hoe belangrijk de bereikbaarheid is; voor buitenlanders met een auto die vooral in de vakanties komen, of als gepensioneerde, is een goede trein- of busverbinding naar een industrieterrein of winkelcentrum wellicht minder belangrijk dan voor wie er dagelijks van afhankelijk is en geen auto bezit. Ook is het vanuit het oogpunt van investeringen belangrijk om altijd naar de toekomst te kijken: hoe goed kan men een bepaald, gerenoveerd en luxueuzer huis ooit weer verkopen? Dat zal in een streek of regio waar veel kapitaalkrachtige Hongaren of buitenlanders zitten veel eenvoudiger zijn dan op bij het grote publiek minder populaire plaatsen. De Oostenrijkers bijvoorbeeld treft men vooral aan dicht langs hun grens, de Duitsers rond het Balatonmeer en verder, net als de Nederlanders, Belgen en overige Europeanen in het zuidwesten; ongeveer de helft van de Nederlandstaligen in Hongarije is te vinden in de provincies Baranya, Tolna en Somogy.

Ook de Hongaarse koper en verkoper weten dat er voldoende aanbod is, zij zijn gewend aan een ontspannen markt zoals nu. De potentiële koper die soms schrikt van de vele huizen die te koop staan (‘het halve Balatonmeer lijkt wel te koop’) dient zich bewust te zijn van het volgende verschil: wie in Nederland of Vlaanderen een huis te koop aanbiedt, wil of moet vaak ook daadwerkelijk op korte termijn verhuizen en houdt rekening met een verkoop binnen een half of een klein jaar. In Hongarije is er dikwijls minder haast en bieden mensen hun huis te koop aan ‘voor als er iemand komt met interesse’ die de gewenste prijs betalen wil. Wordt het pand niet verkocht, geen probleem; indien wel, dan verhuist men of ziet men daarna wel weer. Het is dus niet zo dat het grote aanbod betekent dat al die huizen op de markt gedumpt gaan worden en een directe bedreiging vormen voor de ontwikkeling van de prijzen.

Naast het ruime aanbod en de op zich redelijk stabiele prijzen kan de buitenlander die in euro rekent (of nog beter, wie het geluk heeft op dit moment in Zwitserse franken zijn salaris te ontvangen) zeker op dit moment ook nog eens profiteren van een extra koersvoordeel: i.t.t. het jarenlange gemiddelde van ongeveer 250 forint voor een euro, schommelt de koers tegenwoordig boven de 300, hetgeen feitelijk minimaal 20% voordeel betekent t.o.v. de situatie enkele jaren terug. Die vlieger gaat echter niet overal op, omdat veel buitenlandse en ook steeds meer Hongaarse verkopers in euro rekenen bij de verkoop van hun eigendom, omdat men meer vertrouwen heeft in de hardheid van die munt of juist omdat men nog een hypotheek in buitenlandse valuta moet voldoen. De verwachting is dat huizenprijzen net als in diverse omliggende landen steeds meer in euro worden berekend en ook betaling dientengevolge in euro verlangd wordt, waardoor het koersrisico verdwijnt, maar daarmee ook de eventuele koerswinst. Wie de komende tijd in Hongarije koopt, kan er in elk geval nu zijn voordeel mee doen en daarnaast speculeren op stijgende prijzen bij verdere toename van de populariteit van de euro en de uiteindelijke verplichte invoering daarvan.

Een tijdelijk extra voordeel voor de koper – hoe triest ook voor de verkoper - kan zijn het huis van een eigenaar die door de bank gedwongen is om snel te verkopen, omdat hij de in buitenlandse valuta verstrekte hypotheek niet meer kan of wenst te voldoen en graag in bijvoorbeeld euro zijn huis verkoopt, desnoods ruim onder de marktprijs. Er zijn steeds meer aanpassingen door de regering voorzien in dit systeem, waardoor deze geheel of gedeeltelijk gedwongen verkopen op termijn meer en meer tot het verleden gaan behoren.

Naast het voorgaande zijn er nog enkele factoren die het kopen van onroerend goed in Hongarije juist nú extra aantrekkelijk maken. Zo is er de (wellicht slechts tijdelijke) verlaging van de overdrachtsbelasting, vergelijkbaar met hetgeen later in Nederland werd ingevoerd: deze is verlaagd van grotendeels 6% naar 4%. Drastischer is de verlaging van het standaardpercentage over al het onroerend goed dat geen woonhuis betreft: van 10% is dit verlaagd naar 4%, bedoeld om de huizenmarkt te stimuleren en doorstromen aantrekkelijker te maken. Wie nu besluit te kopen, kan daar direct zijn voordeel mee doen!

Verder is er nog een ander, minder bekend effect dat men steeds meer kan waarnemen: in de jaren negentig en het begin van de 21e eeuw hebben diverse buitenlanders een (tweede) huis gekocht in Hongarije, vooral Duitsers en Oostenrijkers, maar zeker ook Nederlanders en Belgen. Zij hebben die objecten toen relatief (heel) goedkoop gekocht, nog betaald in Duitse marken. Een niet gering deel van deze kopers van de ‘eerste golf’ is inmiddels op leeftijd gekomen of komt dat langzaam en overweegt het (vakantie)huis weer van de hand te doen. Heel vaak gaat het dan om fraai verbouwde, complete en ingerichte huizen op mooie locaties, die destijds al in de smaak vielen. Veel van deze verkopers hebben het geld niet direct nodig en omdat zij zelf ook destijds heel goedkoop gekocht hebben, verlangen zij geen hoge verkoopsom; men is dikwijls bereid de complete inrichting erbij te doen, of een ruime betalingstermijn te accepteren, eventueel in gespreide termijnen. Dit levert interessante koopjes op voor een nieuwe generatie kopers, die zonder eventuele verbouwingszorgen en –kosten voor een aantrekkelijke prijs, aanmerkelijk goedkoper dan nieuwbouw, een kant-en-klaar huis kunnen kopen.

Het blijft altijd lastig algemene uitspraken te doen over individuele gevallen, maar voor wie ooit al geïnteresseerd was om in Hongarije een aardig (vakantie)huis(je) aan te schaffen, een stuk bouwgrond of iets anders, lijken de seinen nu heel duidelijk op groen te staan. Hoewel iets lastiger bij zich te dragen dan goud (maar ook minder gevoelig voor diefstal), blijken ‘grond en stenen’ zeker in crisistijden een stabiele belegging, met een rendement hoger dan dat van de bank; tegelijk kan men verhuur overwegen of zelf genieten van een eigen droomhuis in Hongarije!

Wie even snel op internet rondkijkt, ziet dat zoiets vaak al voor minder geld kan dan de aanschaf van een beetje moderne caravan (minder waardevast, afschrijving en hogere jaarlijkse kosten), of voor de prijs van een chalet of stacaravan dicht op elkaar in het bos op de Veluwe of in de Ardennen: een riant Hongaars landhuis, desnoods met zwembad, op een ruim perceel eigen grond.