Claus van Mierlo - NICLA,  woensdag 9 januari 2019

 

In Andalucía wordt regelmatig gesproken over een AFO als het gaat om oudere woningen, cortijos of andere gebouwen. Er komen dan ook veel vragen over, dus daarom even een uitleg over deze zogenaamde ‘gedoog-vergunning’. De AFO (Asimilado Fuera de Ordenación) zorgt ervoor dat illegaal gebouwd onroerend goed in Andalucía gereguleerd wordt. Een AFO wordt door de gemeente verstrekt en verschaft de eigenaar van het gebouw de schriftelijke zekerheid dat de onroerende zaak zowel juridisch als administratief als legaal wordt beschouwd.

Bouwen in Andalucía

In Spanje mogen de gemeenten zelfstandig invulling geven aan de ruimtelijke ordening. Dit betekent in Andalucía dat ze op grond van de LOUA (Ley de Ordenacíon Urbanística de Andalucía) het bestemmingsplan op mogen stellen waarin bepaalde gebieden specifiek worden aangewezen voor woningbouw, commerciële bestemming, industrie en landbouw.

In principe mag er niet gewoond worden op landbouwgrond en kan men op deze terreinen dus geen woning bouwen. Bovendien mogen bestaande gebouwen niet worden verbouwd of uitgebreid tenzij er door de autonome regering van Andalucía een vergunning wordt verstrekt voor het uitbaten van een toeristische accommodatie zoals een casa rural of een Bed & Breakfast. Hiervoor dient men zich echter aan zeer strenge regels te houden en dient er een uitgebreid plan van aanpak met bedrijfsplan opgesteld te worden. Hier ga ik nu verder niet op in.

Waarom een AFO?

De autoriteiten in Andalucía hebben jarenlang niet goed opgelet wat er op de agrarische gronden gebouwd werd en hoe deze opstallen gebruikt werden. Zo kon men ongestraft illegaal bouwen want er werd toch nooit tegen opgetreden. Die illegale bouw bestond niet alleen uit woningen, maar ook bijgebouwen, uitbreidingen of bijvoorbeeld zwembaden waarvoor men eigenlijk een bouwvergunning dient aan te vragen, werden zonder toestemming gerealiseerd. Vanwege de verjaringstermijn kon er later, toen men de wildgroei in Andalucía inzag, niets meer tegen deze illegale bebouwing ondernomen worden, waardoor er een algemeen beeld is ontstaan dat het grootste deel van de woningen in de campo (op het platteland) illegaal is.

In 2012 heeft de autonome regering van Andalucía een wet gemaakt die het probleem van illegale bebouwing op moet lossen. Via deze wet kunnen eigenaren van deze (gedeeltelijk) illegale onroerende zaken een procedure starten om via de gemeente vast te laten leggen dat hun eigendom officieel buiten het bestemmingsplan valt. Na afloop van deze procedure ontvangt de eigenaar een schriftelijke bevestiging van de gemeente waarin wordt aangegeven dat de bebouwing ‘gedoogd’ wordt. Bij verkoop, waar de meeste problemen altijd aan het licht komen, heeft de nieuwe eigenaar via deze AFO de zekerheid dat er ook in de toekomst geen problemen zullen ontstaan omtrent de legaliteit van de bestaande constructie.

Voorwaarden en kosten van een AFO

Voordat de procedure tot het verkrijgen van een AFO kan worden gestart, dient de onroerende zaak aan bepaalde voorwaarden te voldoen:



Let dus goed op als u in Andalucía een woning wenst aan te kopen waarvan het vermoeden bestaat dat deze gebouwd is op agrarische (rural) grond. Hoewel het altijd verstandig is om een advocaat in te schakelen bij de aankoop, is het bij dergelijke woningen zeker sterk aan te raden, zodat alle documenten goed gecontroleerd zullen worden!