Claus van Mierlo - NICLA,  donderdag 6 september 2018

 

In Spanje kent men, net als in andere landen, veel benamingen voor de verschillende soorten onroerend goed. Over het algemeen is het duidelijk wat er bedoeld wordt, maar over het woord ‘finca’ en vooral wat hieronder verstaan wordt, blijkt nogal wat onduidelijkheid te bestaan. In het kader van “duidelijkheid boven alles” een nadere toelichting en verdere uitleg.

Veel mensen denken bij een finca aan een landhuis of boerderijstijl op een groot perceel waar de buren op behoorlijke afstand wonen en privacy derhalve gegarandeerd is. Deze beschrijving heeft echter slechts voor een klein gedeelte betrekking op een finca. Een Spaanse finca is namelijk niets meer of minder dan een perceel, een grondstuk (groot of klein) al dan niet bebouwd met een opstal in welke vorm dan ook.

We kennen in Spanje diverse typen fincas. In het Plan General de Ordenación Urbana (bestemmingsplan) van de gemeente is voor elk perceel vastgelegd welk gebruik er voor die bepaalde finca is toegestaan. Hieronder zal ik de diverse finca-types nader omschrijven.

Finca Urbana

Dit betreft bouwgrond. In het bestemmingsplan (PGOU) van de gemeente is het gebruik van dergelijke percelen aangeduid als woningbouw. Bovendien zijn de voorwaarden voor de bouw vastgelegd in de bouwbepalingen. Voor elk individueel perceel is bepaald wat de maximale hoogte van de opstal mag bedragen, hoe ver de opstal minimaal van de perceelsgrens dient te worden gebouwd en welk percentage van het perceel er maximaal bebouwd mag worden. Indien er bij het ontwerp van een nieuw te bouwen woning rekening wordt gehouden met deze bouwbepalingen, is een bouwvergunning meestal vrij eenvoudig te verkrijgen.

Finca Rústica

Kort gezegd is dit land, dat in principe niet bestemd is voor woningbouw. Het gaat hierbij meestal om percelen met een agrarisch gebruik, bossen, waterwingebieden of (beschermde) natuur. Onder bepaalde strenge voorwaarden is het echter mogelijk om ook op een ‘finca rústica’ een vergunning te krijgen voor de bouw van een woonhuis. In het bestemmingsplan heeft de gemeente vastgelegd wat de minimale perceelsgrootte (bijv. 5.000 m², 10.000 m² of 20.000 m²) moet zijn waarop een woning gebouwd mag worden. Ook deze bouw dient te voldoen aan de bouwbepalingen en u dient er rekening mee te houden, dat de toegangswegen naar fincas rústicas meestal niet verhard mogen worden. Fincas rústicas zijn over het algemeen niet aangesloten op riolering of waterleiding, zodat u aangewezen bent op een septic-tank en een waterreservoir. Afhankelijk van de ligging wordt elektra op fincas rústicas vaak opgewekt via zonne- en/of windenergie.

Finca Urbanizable

Dit is een finca rústica, waarvoor in het bestemmingsplan is aangegeven, dat het onder bepaalde voorwaarden gewijzigd kan worden in finca urbana. Het is een misverstand dat fincas urbanizables uitsluitend bedoeld zijn voor de bouw van urbanisaties (woonwijken). Hoewel dergelijke fincas in de praktijk vaak wel voor de ontwikkeling van urbanisaties gebruikt worden, kan het hierbij ook om een individueel grondstuk gaan. Om een finca urbanizable om te zetten naar finca urbana dient een Plan Parcial ingediend te worden, waarin o.a. de perceelsgrenzen en het uiteindelijke doel worden aangegeven. Na goedkeuring van dit Plan Parcial kan het project gemaakt worden op basis waarvan de bouwvergunning kan worden aangevraagd.

Let op!

Laat u niet verleiden tot de aankoop van een woning op een groot perceel tegen een extreem lage prijs. In de meeste gevallen betreft het hier namelijk een illegale bouw, hoewel men wel een bouwvergunning kan laten zien. Op een finca rústica heeft men dan een vergunning gekregen voor de bouw van een almacén (schuur/opslagloods), zoals u deze op agrarisch land vaak ziet. Na voltooiing van de bouw heeft men deze schuur vervolgens omgebouwd tot woonhuis. Bewoning is echter officieel niet toegestaan en een Licencia de Primera Ocupación (woonvergunning), noodzakelijk voor het afsluiten van eventuele contracten voor de levering van water en elektra, zal dan ook nooit worden afgegeven.

TIP: Check, check en dubbel-check

Als u een Spaanse woning wilt kopen of laten bouwen, zorg er dan ten eerste voor dat u de bestemming van het door u gewenste perceel kent. Dit kunt u bij de desbetreffende gemeente eenvoudig op (laten) vragen. Voorkom vervelende verrassingen en laat u goed informeren.