Wijziging gebruiksbestemming

Joost van der Heijden,  maandag 10 oktober 2016

Monte Angelo Italie 

Begin mei 2012 hoorde ik op de radio in Italië een bericht over een in aanbouw zijnd appartementencomplex bij Val d'Elsa waarop door de Corpo Forestale van Siena beslag was gelegd. De reden daarvan was dat het complex deels in strijd met en deels zonder vergunning bleek te zijn gebouwd. De zaak haalde het nieuws omdat het in korte tijd het tweede project was dat in het kader van de operatie Monopoli werd stilgelegd.

Platgegooid in plaats van opgeknapt

Het volgende bleek het geval. Een projectontwikkelaar had een agrarisch terrein gekocht van circa 3 ha met een oude boerderij, stal en een paar barakken. De gemeente had vergunning verleend om de gebouwen te restaureren en deze vervolgens een woonbestemming te geven en daarin een beperkt aantal appartementen te maken. Volgens de bestaande regels kon die vergunning worden afgegeven mits bij de bouw de aanwezige cubatura (volume van de bestaande gebouwen) niet zou worden vergroot.

Bij de uitvoering van het werk heeft de projectontwikkelaar zich niet aan de vergunning gehouden, zijn de bestaande gebouwen niet opgeknapt maar platgegooid en zijn er tien nieuwe gebouwen neergezet met in totaal 55 afzonderlijke wooneenheden. Waar een klein appartementencomplex gepland was met behoud van de bestaande structuur, verrees ineens een grootschalig project met plaats voor ongeveer 150 mensen.

De zaak was aan het licht gekomen bij een tussentijdse controle die de gemeente Val d'Elsa had uitgevoerd naar aanleiding van berichten over onregelmatigheden bij een vergelijkbaar project in de Val d'Orcia. Het ging daar om de restauratie van een oude borgo die op de Unesco-lijst van beschermde monumenten stond. Daar had de gemeente haar controletaken niet naar behoren uitgevoerd en was in strijd met de vergunningen een grootschalig complex verrezen, waarbij de gemeente voor een voldongen feit werd gesteld.

Bouwspeculatie ook in Noord-Italië

Dit Montichiello-schandaal heeft in Italië bij velen het besef doen ontstaan dat grootschalige bouwspeculatie ook tot Toscane is doorgedrongen en dat dit niet langer een probleem is van Zuid-Italië waar dit van ouds vaker voorkomt. Volgens het nieuwsbericht waren op het moment van het beslag al veel appartementen op papier verkocht, met name aan Engelsen en Nederlanders. Die zullen als gevolg van het beslag voorlopig geen eigenaar van hun appartement kunnen worden en de vraag is of zij dat überhaupt ooit zullen kunnen worden en wat met de door hen verrichte aanbetalingen zal gaan gebeuren.

Belangenverstrengeling

De problematiek kan zich ook voordoen in Noord-Italië, waar momenteel zowel aan de meren als in Ligurië en Piemonte diverse projecten worden ontwikkeld. Ze liggen vaak in kleinere gemeenten waar degene die namens de gemeente over het verlenen van de vergunning moet beslissen, vaak dezelfde persoon is die later als hoofduitvoerder (direttore dei lavori) bij het werk wordt betrokken, en waar de persoon die moet controleren of het werk conform de vergunning is uitgevoerd, vaak een bevriende collega of kantoorgenoot van de uitvoerder is. Vaak zijn het mensen die actief zijn in de lokale politiek en die door het binnenhalen van het project, kiezers voor zich willen winnen. Het komt niet zelden voor dat zij de projectontwikkelaar toezeggen er voor te zullen zorgen dat de vergunning tijdens de uitvoering van het werk zal worden aangepast en wel zodanig dat daarmee alsnog aan diens wensen wordt voldaan. Dat is meestal de enige mogelijkheid om de ontwikkelaar voor die gemeente te laten kiezen. Problemen liggen op de loer als de betreffende personen de daarop volgende verkiezingen verliezen en de oppositie of een hogere overheidsinstantie de gang van zaken rond het verlenen van de vergunning en de uitvoering van het werk kritisch gaat bekijken, zoals bij genoemde schandalen het geval was. Mocht u in zo'n project geïnteresseerd zijn, dan bent u gewaarschuwd!

Joost van der Heijden
Joost van der Heijden - Advocaat, gespecialiseerd in Italië






Oude antieke deuren
Boerderijen, stadswoningen en appartementen te koop in Italië. Aangeboden door particulieren en makelaars. In de regio’s Toscane, Marche, Apulië, Liguria, Umbrië en Lombardije. 

Italie decoratie boerderij Net als in andere landen, is het ook in Italië gebruikelijk dat de koper bij de ondertekening van de (voorlopige) koopovereenkomst een borg betaalt. De hoogte daarvan varieert en is tussen partijen vrij onderhandelbaar. Gewoonlijk is het 10-25% van de afgesproken prijs. In Italië wordt de borg in principe niet bij een notaris gedeponeerd. 
More articles