Vlaanderen.be,  zondag 16 augustus 2020

 

Wilt u een woning verbouwen of renoveren? Dan hebt u misschien een bouwvergunning nodig. En de nodige financiële middelen.

Maar kent u de normen waaraan uw woning moet voldoen? Of weet u hoeveel btw u moet betalen op de facturen? En weet u ook welke premies u kunt krijgen? Voor u start met de verbouwing moet u weten wat haalbaar is. Wat wilt u veranderen aan uw woning? Wat is technisch mogelijk? Zijn er plannen van de huidige woning en het perceel? En hebt u voldoende budget?

Voor info en advies over mogelijke kosten kunt u terecht bij een architect of bij uw bank:

kosten van een eventuele lening
ereloon van de architect
administratieve kosten (waarborg, …)
facturen (sloop, ruwbouw, schrijnwerk, bepleistering, isolatie, dakwerken, technieken, …) en
btw-tarief (6% of 21%)
vernieuwing of vervanging van aansluitingen (water en riolering, elektriciteit, gas, kabel)
tijdelijke verhuis, opslagplaats voor meubelen.

U kunt de kosten wel drukken met van de Vlaamse overheid, uw gemeente of provincie of uw netbeheerder. Sommige werken mag u ook inbrengen in uw belastingaangifte. Als uw eigen financiële middelen niet volstaan, moet u geld lenen:

U kunt een renovatielening bij een bank aangaan.
Als u een laag inkomen hebt, komt u misschien in aanmerking voor een sociale lening voor renovatie.
Voor energiebesparende investeringen kunt u ook een goedkope energielening krijgen.

Als u een hypothecaire lening voor uw woning afsluit, kunt u zich met de verzekering gewaarborgd wonen kosteloos verzekeren tegen inkomensverlies door plotse werkloosheid of arbeidsongeschiktheid.

Sociale lening bij de Vlaamse overheid en erkende kredietmaatschappijen
Goedkope lening bij de provincie

Voorwaarden voor de lening
Aanvragen bij het Energiehuis

Voorwaarden voor inkomen, tewerkstelling en lening
Aanvragen bij Wonen-Vlaanderen

Oude woningen zijn vaak onvoldoende geïsoleerd en de verwarming is meestal niet zuinig. Voor dergelijke woningen is een een oplossing. Dat is een renovatie:

waarbij minstens de opwekkers om een specifiek binnenklimaat te realiseren (installaties voor verwarming, koeling, warm water, ...) volledig worden vervangen
én minstens 75% van de bestaande en nieuwe scheidingsconstructies die het beschermd volume omhullen en die grenzen aan de buitenomgeving worden geïsoleerd.

Voor Ingrijpende Energetische Renovaties kent de Vlaamse overheid een aantal toe:

vermindering op de onroerende voorheffing
verlaagd tarief op het verkooprecht (enige eigen woning)
verlaagd tarief op de schenkbelasting.

Voor advies over bouwmaterialen en energiebesparing kunt u terecht bij architecten en aannemers.

Wilt u vrijblijvend en onafhankelijke informatie over duurzaam of ecologisch bouwen en wonen? Dan kunt u terecht bij het Vlaams Instituut voor bio- ecologisch bouwen en wonen (VIBE vzw) of bij de Provinciale Steunpunten voor Duurzaam Bouwadvies. Ze adviseren niet alleen over energiezuinig bouwen, maar houden ook rekening met de impact van een woning op de gezondheid.



Voor grondige verbouwingen hebt u een omgevingsvergunning (bouwvergunning) nodig. In principe is ook de medewerking van een architect verplicht.

Voor kleine wijzigingen is een vergunning niet verplicht, maar moet u de verbouwingen wel melden aan de gemeente. Vraag aan uw gemeente of de werken al dan niet zijn vrijgesteld van vergunning of meldingsplicht.

Als bouwheer kunt u uw aanvraag voor omgevingsvergunning zelf indienen op papier. Als de medewerking van een architect verplicht is, dan moet de architect de aanvraag digitaal indienen in het omgevingsloket. De bouwheer moet het aanvraagdossier wel ondertekenen.

U krijgt uw vergunning als uw bouwplannen aan de stedenbouwkundige vereisten voldoen. Omwonenden krijgen de gelegenheid om opmerkingen te geven bij de plannen (openbaar onderzoek).

Vergunning verplicht of niet?
Online aanvragen in het Omgevingsloket

Sneller starten met de werken
Let op voor stedenbouwkundige voorschriften

Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een omgevingsvergunning wordt aangevraagd of een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde normen voldoen (energie, ventilatie, waterverbruik, ...). Ook voor kleine aanpassingen die u niet aan uw gemeente moet melden, moet u rekening houden met wettelijke verplichtingen (bv. dakisolatie, dubbel glas).

Minimumniveau voor isolatie, energiezuinigheid en ventilatie
EPB-verslaggever aanstellen

Niet voor gangen en traphallen
Premie voor hoogrendementsglas mogelijk

Isolatie voor alle daken of zoldervloeren
Verplicht vanaf 2020

Verplicht bij omgevingsvergunning
Plaatsing op de plannen vermelden

Verschillende ventilatiesystemen
EPB-eisen voor ventilatie

Verplicht bij hernieuwbouw
Gemeente kan strengere regels opleggen

Minstens twee aannemers op dezelfde werf
Risico op ongevallen verminderen

Als u een vergunning hebt gekregen voor de verbouwingen, mag u pas 35 dagen na aanplakking van de beslissing beginnen met de werken. Na aflevering van de vergunning moet u binnen 2 jaar met de werken starten.

U brengt de gemeente zelf op de hoogte van de startdatum van de werken. De gemeente komt ter plaatse de omgeving van uw woning nakijken om bestaande schade aan voetpaden of het wegdek vast te stellen. Vervolgens betaalt u een waarborg aan de gemeente om eventuele schade aan het openbaar domein door de werkzaamheden te vergoeden.

Als u voor de werken geen vergunning nodig hebt, moet u geen melding maken van de start van de werken. Tijdens het uitvoeren van de werken wordt er soms afgeweken van de oorspronkelijke plannen. Soms is dit onvermijdelijk. Daarom voorziet de Vlaamse overheid enkele afwijkingen die combineerbaar zijn met de afgeleverde bouwvergunning. De bouwheer kan desgewenst aan de architect vragen een op te maken waarin de afwijkingen beschreven worden. Dat attest is niet verplicht. Bij afwijkingen die niet voorzien worden door de regelgeving is de constructie niet meer vergund en moet een aangevraagd worden. Na afloop van de vergunde werken brengt u de gemeente op de hoogte van de einddatum. De gemeente komt vaststellen of er schade is aan het openbaar domein ten gevolge van de verbouwingen. Als er geen schade is, krijgt u de volledige waarborg terugbetaald.

Vervolgens zal de federale overheidsdienst Financiën een aantal controles uitvoeren op de waarde van uw woning na verbouwing.

Eerst zal het Kadaster u de herberekening van het
kadastraal inkomen (KI)
bezorgen. Een wijziging aan het KI heeft gevolgen voor de hoogte van de onroerende voorheffing.
Binnen 3 maanden na de herberekening stuurt de btw-administratie u een
btw-bouwaangifte
waarin u aangeeft welke werken uitgevoerd zijn door professionele aannemers (waarvoor u btw hebt betaald) en welke
werken kosteloos door derden werden uitgevoerd
(uzelf, familieleden of vrienden).

Wat moet ik aan het Kadaster spontaan meedelen wanneer ik een huis heb gebouwd of verbouwd?

Als u een nieuwe woning bouwt of een bestaande woning grondig verbouwt met vergunning, dan wordt het kadastraal inkomen van de woning (her)berekend. U moet zelf het Kadaster op de hoogte brengen:

binnen de 30 dagen na de ingebruikname van de nieuwbouw (of van de verhuring als die de ingebruikname voorafgaat)
binnen de 30 dagen na de voltooiing van de verbouwingswerken (vergroting, transformatie, samenvoeging met of splitsing van een ander onroerend goed)

U stuurt het aangifteformulier 'Ingebruikneming' (43 B) naar het bevoegd voor de gemeente waar het onroerend goed gelegen is.

Bij niet-aangifte riskeert u administratief en zelfs strafrechtelijk te worden beboet.

over de (her)berekening van het KI en het aangifteformulier vindt u op de website van de federale overheidsdienst Financiën.

Dit artikel is eerder verschenen op de website van Vlaanderen.be :