Daniela Quiros,  zondag 9 maart 2014

 

Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Brazilië. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :

Gids voor het kopen van een huis in Brazilië
Onroerend goed belastingen
Kosten huis kopen in Brazilië
Hypotheken
Rol van makelaars en advocaten
Het koopproces
Huizenprijzen en regio's

Het investeren in Braziliaans vastgoed kent een laag risico gehalte voor mensen die op zoek zijn naar een betrouwbare lange termijn investering. Je kunt in Brazilië onroerend goed kopen voor persoonlijk gebruik, om inkomen te generen via verhuur of om winst te maken door het verkopen van onroered goed. Brazilië is een logische keus voor mensen die willen investeren in vastgoed in het buitenland. Het koopproces is relatief simpel en transparant vooropgezet dat de koper een betrouwbare juridische vertegenwoordiger heeft.

Wie mag onroerend goed kopen in Brazilië en welke vormen van eigenaarschap zijn er?

Iedereen mag onroerend goed kopen in Brazilië mits men beschikt over een CTF (Cadastro de Pessoas Física), een fiscaal nummer dat uitgegeven wordt door de Braziliaanse overheid. Dit betekent dat buitenlanders dezelfde rechten hebben als Braziliaanse burgers bij de aankoop van onroerend goed. Er gelden geen restricties aangaande de lokatie van de woning, het aantal woningen of het bedrag dat geinvesteerd wordt. Het andersoortige papierwerk is het enige verschil tussen de aankoop van een woonhuis en de aankoop van grond op het platteland. Ook moeten personen die landbouwgrond willen kopen zelf in Brazilië wonen. Buitenlanders die grond willen kopen aan de kust of binnen een straal van 150 kilometer van de nationale grens hebben hiervoor toestemming nodig van de Braziliaanse overheid. Volgens de Braziliaanse wet zijn de federale overheden eigenaar van de minerale grondstoffen, waterreserves en stranden. Particuliere bedrijven, waaronder buitenlandse bedrijven, mogen onder bepaalde voorwaarden deze middelen leasen en exploiteren.

Soms kan men het onroerend goed alleen onder erfpacht verkrijgen. Het gaat hier om vastgoed dat eigendom is van de federale overheid en dat voor een jaarlijks bedrag geleased kan worden door particulieren of bedrijven. Pachters mogen hun pachtrechten verkopen. Hoe lucratief dit ook mag lijken toch wordt dit afgeraden vanwege de openbare .

Voor overig onroerend goed, woonhuizen, grond en , moeten buitenlanders dezelfde documenten overleggen als de inwoners van Brazilië. Een buitenlander is niet verplicht om de Braziliaanse nationaliteit te hebben of over een permanent woonadres in het land te beschikken.

Overzicht van de benodigde documenten:

Paspoort
Een CPF(Cadastro de Pessoa Física). Een fiscaal nummer uitgereikt door het Ministerie van Financiën. Dit document is verplicht voor iedereen die van plan is om een huis te kopen in Brazilië. Zie ook dit amusante artikel over het Brazilaanse fiscaal nummer in de Volkskrant
Zonder CPF valt in Brazilië niet te leven
.
Als de koper getrouwd is dan moet hij of zij ook de CPF van de huwelijkspartner overhandigen en een schriftelijke verklaring van de partner waarin de partner aangeeft akkoord gaat met de aankoop.
De koper moet een bewijs van solvabiliteit overleggen. Deze verklaring krijg je van het belastingkantoor op het moment van de aanvraag van een CPF (fiscaal nummer).
Je hebt ook een taxatierapport nodig en een plattegrond van het object waarop de juiste afmetingen vermeld staan.
Als de woning gefinancierd wordt middels een hypotheek of middels een financiering door de verkoper, dan moeten alle documenten van de bank aanwezig zijn. Jouw advocaat kan nog de suggestie doen om een hypotheek clausule op te stellen als bijlage bij het verkoopcontract. De koper moet in ieder geval kunnen aantonen dat hij het bedrag kan betalen.

Een buitenlander hoeft niet fysiek aanwezig te zijn bij de overdracht van de woning. Net als in andere landn kun je een betrouwbaar persoon volmacht verlenen om namens jou op te treden.

Het registreren van onroerend goed in Brazilië

Het systeem van de registratie van onroerend goed in Brazilië is goed ontwikkeld, transparant en veilig. Een notaris zorgt voor de registratie in een enkelvoudig register in de regio waar de woning gelegen is. In dit register is voor het desbetreffende object de complete historie aan relevante transacties, lasten en schulden vastgelegd met betrekking tot koop en verkoop. Dit publieke register verzamelt de complete commerciële geschiedenis van alle individuele objecten en ook de fysieke gegevens van de woning en relevante informatie van alle vorige eigenaren. Het is essentieel dat je de woning koopt met een ondubbelzinnig eigendomsrecht, zonder restricties en verplichtingen die jouw eigendomsrecht in twijfel trekken na aankoop. Het is heel prettig dat het register openbaar is en dat iedereen, ook iemand uit het buitenland, navraag kan doen naar de status van het object, naar de eigenaar, eventuele schulden, hypotheken en andere relevante informatie.

De meest voorkomende redenen van een conflict om het eigendomscontract en het mislukken van de overdracht van de woning.

We zullen dit probleem van twee kanten aanvliegen: in geval van een definitieve verkoop en in geval van een voorlopig koopcontract. In beide gevallen moet het contract geregistreerd zijn in het publieke register om een geldige juridische status te hebben. Een voorlopig koopcontract is typisch bij een verkoop die door de verkoper gefinancierd wordt. De meest voorkomende reden van het mislukken van de overdracht wordt veroorzaakt doordat de koper er niet in slaagt om het geld bij elkaar te krijgen. Vaak zijn om deze reden aanvullende clausules in het contract opgenomen, de zogenaamde ontbindende voorwaarden.

In het tweede geval moet bij een definitieve verkoop de verkoper een volledige set aan documenten overleggen over de woning en over hemzelf: een geen- hypotheek verklaring, een bewijs dat alle belastingen betaald zijn en documenten die aantonen dat er geen rechtzaken aangespannen zijn die de verkoop van het onroerend goed in de weg zullen staan. Beide partijen verzamelen zich, vergezeld van hun juridische vertegenwoordigers, in het registratiekantoor van de notaris om het definitieve verkoopcontract te ondertekenen. Op dit moment moet de koper aantonen dat hij betaald heeft, hetzij in cash, via het tonen van een bewijs van overschrijving, een initiële aanbetaling in geval van financiering door de verkoper of een bewijs van een geldlening. Als er geen vragen meer zijn over de documenten van koper en verkoper dan ondertekenen beide partijen het contract in aanwezigheid van de notaris.

Het indirect aankopen van onroerend goed via het aankopen van de aandelen van een bestaand bedrijf

Onroerend goed kan in Brazilië ook in eigendom zijn van een bedrijf in plaats van een particulier. Je kunt derhalve aandelen in een bedrijf verwerven zonder overdrachtsbelasting en andere kosten te betalen aan de overheid. Je moet dan wel allerlei andere kosten betalen zoals de kosten van de aandelentransacties en allerlei registratiekosten. Je moet ook een zogenaamd ‘due diligence’ onderzoek laten uitvoeren door een deskundige. Deze professional doet een uitvoerig boekenonderzoek om alle lasten en verplichtingen van het bedrijf boven water te krijgen. Deze manier om een huis te kopen kan uiteindelijk wel eens veel gecompliceerder worden qua papierwerk, juridische kosten en onderzoekswerkzaamheden.