Huis kopen in Duitsland : rol van makelaar, koopproces en kosten

Guidelines.nl,  vrijdag 2 september 2011

Berlijnse muur 

De Duitse makelaar (Immobilienmakler)

De aankoop van Duits onroerend goed zal in de meeste gevallen via een Duitse makelaar lopen of via een Nederlandse makelaar, die samenwerkt met een Duitse makelaar. Wanneer u in contact treedt met een Duitse makelaar is het goed om het één en ander van de Duitse makelaar te weten. In Duitsland zijn er tussen de 10.000 en 20.000 makelaars actief, waarvan er ca. 7.000 zijn aangesloten bij én van de twee makelaarsverenigingen :

  • Ring Deutscher Makler (RDM)
  • Verband Deutscher Makler (VDM)
De RDM en de VDM zijn onlangs gefuseerd tot de

Vestigingsvoorwaarden Duitse makelaar

Het beroep en de titel van makelaar zijn in Duitsland niet wettelijk beschermd. Om het beroep van makelaar in Duitsland te mogen uitoefenen heeft men toestemming nodig van de Duitse overheid. De vergunning (Maklerschein) is eenvoudig te verkrijgen, omdat er geen wettelijke voorschriften bestaan om het vak van makelaar te mogen uitoefenen. Ook vakkennis is niet vereist. Ga er daarom niet automatisch van uit, dat een makelaar verstand heeft van allerlei juridische, fiscale, bouwtechnische en hypothecaire zaken.

Makelaarscommissie

Wie precies welk deel van de makelaarscommissie moet betalen is niet wettelijk vastgelegd. De makelaar zal in de meeste gevallen (een deel van) zijn courtage ook in rekening brengen bij de koper. In sommige gevallen betalen koper en verkoper ieder de helft.

Hoogte makelaarscommissie

De commissie is in Duitsland in het algemeen een stuk hoger dan in Nederland. In de regel bedraagt de courtage in totaal 6% (exclusief BTW) van de koopprijs, maar kan per regio en per object verschillen.

Laat vooraf door de makelaar schriftelijk vastleggen of u als koper commissie verschuldigd bent en zo ja welk percentage over de koopsom. U komt dan achteraf niet voor verrassingen te staan.

Het Duitse koopproces

In Duitsland moet men voor het verwerven van eigendom twee overeenkomsten afsluiten te weten:

1) Kaufvertrag
2) Auflassung

Vervolgens dient het eigendom op uw naam te worden ingeschreven in het kadaster (= Grundbuch).

Allereerst sluit u een 1) Kaufvertrag (koopovereenkomst) vervolgens moeten beide partijen het eens zijn, dat het eigendom van het stuk grond en de woning aan de koper wordt overgedragen. Dit wordt in Duitsland 2) Auflassung genoemd.

Tenslotte moeten de eigendomswijzigingen in het worden ingeschreven. Pas nadat de naam van de nieuwe eigenaar in het Grundbuch is ingeschreven is de koper definitief de nieuwe eigenaar.

Notariële akte

Zowel nieuwbouw als bestaande bouw kan juridisch alleen in combinatie met het daarbij behorende grondstuk worden verworven. Wie een stuk grond koopt, verwerft daarmee automatisch de zich daarop bevindende opstallen (gebouwen).

Krachtens artikel 313 van het Duitse Burgerlijk Wetboek is bij de koop en verkoop van Duits onroerend goed een notariële akte vereist. De notariële akte is zowel vereist bij de Auflassung, als bij de koopovereenkomst (Kaufvertrag). Wie er zeker van wil zijn, dat hij het stuk grond van de verkoper in eigendom verkrijgt doet er goed aan zo spoedig mogelijk een afspraak te maken bij de notaris. Mondelinge overeenkomsten met de verkoper zijn in Duitsland niet bindend !

Wanneer er geen vragen meer zijn dan kan men overgaan tot de ondertekening van de akte.

Verplichtingen koper

Een kandidaat-koper heeft in Duitsland bepaalde verplichtingen. De koper dient de staat van de woning en installaties (watertoe- en afvoer, riolering, elektra, verwarming etc.) zorgvuldig na te gaan. Een koper kan de verkoper ná ondertekening van de koopover-eenkomst niet meer aansprakelijk stellen voor (zichtbare) fouten of gebreken, welke de koper tijdens een zorgvuldige inspectie (vóór de koop) had kunnen constateren.

Van koopovereenkomst naar notariële akte

Wanneer de koopovereenkomst is afgesloten dan heeft de koper aanspraak op eigendomsoverdracht. In Duitsland is het gebruikelijk, dat in de koopovereenkomst (Kaufvertrag) tevens de Auflassung wordt opgenomen; dit om notariskosten te beperken.

Ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst

In Duitsland is het niet gebruikelijk om een financieringsvoorbehoud (middels een ontbindende voorwaarde) in de koopovereenkomst op te laten maken. Indien u dat als Nederlandse koper wel wilt dan kunt u uw notaris vragen een advies uit te brengen over de formulering van deze ontbindende voorwaarde. Houd een tijdsruimte van ca. 2 à 3 weken aan om uw financiering te regelen.

Als de financiering echter nog niet zeker is dan doet U er toch goed aan om zo'n ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst op te nemen. Beide partijen spreken in deze ontbindende voorwaarde af binnen welke termijn de financiering geregeld moet zijn.

Mocht het vóór een bepaalde datum niet lukken een financiering te regelen dan kunt U als koper de overeenkomst ontbinden. Ook wanneer een Auflassung is overeengekomen dan wordt deze ontbonden. Ook aantekeningen in het Grundbuch kunnen vervolgens op verzoek van de verkoper worden doorgehaald.

Inschrijving in het "Grundbuch"

Het Grundbuch is niet helemaal te vergelijken met het Nederlandse kadaster. Voor wat de inschrijving van het eigendom in het Grundbuch betreft zijn er echter nauwelijks relevante verschillen met de inschrijving van het onroerend goed in het Nederlandse kadaster.

Alvorens de koopovereenkomst om te zetten in een notariële akte is de notaris wettelijk verplicht om het Grundbuch te raadplegen. De notaris onderzoekt of de gegevens in de koopovereenkomst overeenkomen met de gegevens in het Grundbuch.

Wat heeft u nodig voor inschrijving in het kadaster ?

  • Een verklaring van geen bezwaar van de belastingdienst (steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung); nadat de overdrachtsbelasting (= Grunderwerbsteuer) is betaald wordt deze verklaring afgegeven. Deze verklaring dient U aan de notaris af te geven. De overdrachtsbelasting dient direct na het passeren van de notariële akte te worden voldaan en niet pas op het moment dat U het huis betrekt.
  • Een "geen aanspraak-verklaring" van de gemeente of staat. In Duitsland hebben de gemeente of de staat namelijk een optierecht om de grond of het huis als eerste te kopen. Als zij geen optie-recht hebben of afzien van hun recht tot koop dan wordt er een "geen aanspraakverklaring" afgegeven.
  • Als onderdaan van een EU-lidstaat heeft u geen vergunning nodig om in Duitsland grond of onroerend goed te kopen.


Voorinschrijving/aantekening in het Grundbuch

Omdat het kadaster tijd nodig heeft om de inschrijving te verwerken kan de koper (via de notaris) meestal een aantekening (Auflassungsvormerkung) in het Grundbuch laten maken betreffende de overeenstemming tussen koper en verkoper over de eigendomsoverdracht.

Als men zo'n aantekening niet maakt dan kan de verkoper in de tijd tussen ondertekening van de koopovereenkomst en definitieve inschrijving in het Grundbuch het eigendom overdragen aan een derde. Bovendien kan een schuldeiser (van de verkoper) in de tussentijd de executie van de grond en bebouwing trachten te bewerkstelligen. Met een Auflassungsvormerkung kunt u bovenstaande problemen voorkomen.

Wanneer er naar aanleiding van de koopovereenkomst problemen ontstaan dan dienen geschillen voor een Duitse rechtbank te worden opgelost.

Kosten bij aankoop van Duits onroerendgoed

Bij aankoop van grond krijgt u te maken met de volgende kosten:

  • makelaarskosten
  • notariskosten
  • inschrijvingskosten in het Grundbuch
- Makelaarskosten : 3 tot 6 %

- Globale totale notariskosten & kosten voor registratie in het kadaster (over de aankoopsom) : 1 tot 2 % *)

- Duitse overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) (te voldoen aan de Duitse belastingdienst) : 3,5 % **)

*) De notariskosten zijn afhankelijk van de waarde van het object + zijn werkzaamheden. Voor het opmaken van de koopakte ontvangt de notaris twee vergoedingen. Indien de Auflassung in een aparte akte wordt vastgelegd dan ontvangt de notaris een halve vergoeding. Ook kan de notaris kosten in rekening brengen voor het in- en uitschrijven van aktes voor Grundschulden of hypotheken in het Grundbuch.

De kosten voor inschrijving in het kadaster bedragen in het algemeen een éénmalige vergoeding, welke afhankelijk is van de waarde van het onroerendgoed.

**) Zowel koper als verkoper zijn belastingplichtig voor de overdrachtsbelasting, maar net als in Nederland is het gebruikelijk dat de koper de gehele overdrachtsbelasting voor zijn rekening neemt.

Pas nadat de overdrachtsbelasting in zijn geheel is voldaan geeft de belastingdienst een verklaring van geen bezwaar af, waarmee de weg vrij is voor inschrijving in het Grundbuch.

De totale kosten bij aankoop van Duits onroerend goed liggen dus tussen de 7 en 11 %

Belastingtarieven

Inkomstenbelasting

Individuele aangifte
Maximum-tarief : 42 % bij een inkomen van meer dan € 52.151

Gezamenlijke aangifte:
Maximum-tarief: 42 % bij een inkomen van meer dan € 104.303

Vermogensbelasting

In Duitsland wordt geen vermogensbelasting geheven

Vermogenswinstbelasting

Bij verkoop van uw woning (binnen 2 jaar) bent u in Duitsland vermogenswinstbelasting verschuldigd. Hiervoor geldt niet het progressieve tarief, maar 15% over de netto-winst.


Duitse wijngaard in herfstkleuren
Huizen en appartementen te koop in Nedersaksen, Eemsland, Bentheim, Leer, Aken Kleef, Berlijn, Beieren, Noordrijn-Westfalen. Van particulieren en makelaars. 

Duits wijndorp in de herfst Alhoewel bloggen niet meer zo populair is als een aantal jaren geleden, kun je op Internet nog wel een aantal leuke Duitsland blogs vinden. Ik heb een selectie gemaakt en de blogs onderverdeeld in de rubrieken Algemeen, Cultuur, Duitsers in Nederland, Nederlanders in Duitsland, Taal en Vakantie. Sommige worden niet meer bijgehouden maar op die blogs vind je vaak nog wel interessante artikelen. 
More articles





Links