Kop-Munt, donderdag 10 augustus 2017
De Duitse hypotheekmarkt gaat een ingewikkelde periode tegemoet, met toenemende concurrentie en een kleinere populatie die in aanmerking komt
voor een hypotheek. Het land vergrijst in rap tempo. Van de ruim 82 miljoen inwoners zijn nu 50 miljoen in de leeftijdscategorie 20-64. Maar over 13
jaar, in 2030, zijn er nog maar 34 miljoen Duitsers die jong genoeg zijn voor een hypotheek.
Alhoewel Duitsland, na het Verenigd Koninkrijk, de grootste hypotheekmarkt is van Europa, opereert de Duitse woningmarkt anders dan de rest van de
EU. Duitsers voelen, zo stellen Ilse Helbrecht en Tim Geilenkeuser van de Humboldt Universiteit in Berlijn, veel minder de behoefte om een eigen huis
te bezitten dan Britten, Italianen of Spanjaarden. Slechts iets meer dan de helft van de gezinnen is eigenaar van het huis waarin ze wonen. In
Nederland is dat zo’n 67 procent, in de hele EU 70 procent, zo blijkt uit cijfers van de European Mortgage Federation. De belangrijkste oorzaken
daarvoor zijn een grote voorraad aan betaalbare en kwalitatief hoogstaande huurwoningen en een belastingregime dat huisbezitters niet bevoordeelt ten
opzichte van huurders. Sommige bondslanden hebben stimuleringsprogramma’s opgezet voor wie voor het eerst een huis koopt, maar deze zijn kleinschalig
van opzet.
Weinig woningen voor toenemende vraag
De Duitse woningmarkt kenmerkt zich door rust. Tussen 2003 en 2006, toen woningmarkten haast explodeerden in Europa – Spanje, Griekenland en Ierland
zagen destijds de hypotheekvolumes tussen 132 en 153 procent toenemen – namen hypotheekleningen in Duitsland slechts met 5,9 procent toe, de laagste
groei in de hele EU. En tijdens de financiële crisis bleef de hypotheekmarkt in Duitsland stabiel, net als de huizenprijzen die in de jaren daarvoor
weinig beweging vertoonden. Pas dit decennium stijgen zowel de koop- als huurprijzen in Duitsland: sinds 2010 is de gemiddelde aankoopprijs van een
huis met 22 procent toegenomen. Duitsland bouwt te weinig woningen, terwijl de vraag naar woonruimte toeneemt, zo stellen analisten. De komende jaren
wordt een kleine inhaalslag verwacht. In combinatie met een historisch lage hypotheekrente (rond de 1 procent voor een hypotheek met een LTV kleiner
dan 60 procent en een rentevaste periode van 10 jaar), betekent dit dat de hypotheekvolumes ook een stijging kunnen laten zien. Maar daar zullen
hypotheekaanbieders hard voor moeten vechten.
Meer terrein voor onafhankelijke adviseur
De Duitse hypotheekmarkt is sterk lokaal gericht. De plaatselijke spaarbanken zijn de belangrijkste speler en hebben een derde van de markt in
handen. Coöperatieve banken tekenen voor een kwart van de markt, net als de grootbanken. De Duitse tak van ING heeft overigens een marktaandeel van
ongeveer 7 procent.
Omdat de lokale spaarbanken zo’n sterke speler zijn, houden landelijke hypotheekverstrekkers nauwgezet bij wat er in welke regio gebeurt – er worden
zelfs locatieafhankelijke rentekortingen verstrekt om meer klanten te werven. Dat werkt omdat de (onafhankelijke) hypotheekadviseur meer terrein
wint. Duitsers stapten traditioneel naar hun huisbank voor het afsluiten van een hypotheek, maar kijken nu meer en meer om zich heen. Analisten
verwachten dat de concurrentie daarom verder toeneemt. Adviseurs krijgen van hypotheekverstrekkers een fee, maar moeten dat wel transparant maken aan
de klant. Adviseurs die huizenkopers een fee in rekening brengen voor hun diensten, mogen geen vergoeding ontvangen van de geldverstrekker.
Bausparen
Geldverstrekkers in Duitsland zijn overigens vrij strikt: een typische LTV, zo becijferde de Humboldt universiteit, bedraagt 67 procent en de
woonlasten mogen doorgaans niet meer dan 25 procent van het gezinsinkomen bedragen. Een populaire hypotheekvorm in Duitsland is het zogeheten
‘bausparen’, waarbij de consument eerst een aantal jaar spaart, tot soms de helft van de hypotheeksom, voordat een huis wordt gekocht. De bank
vergoedt weinig rente over dit gespaarde vermogen, maar rekent ook relatief weinig rente over de hypotheek. Naarmate huizenkopers meer verdienen,
worden banken soepeler in hun voorwaarden. Maar LTV’s van meer dan 90 procent zijn uitzonderlijk. Dat komt omdat banken, kijkend naar de
prijsontwikkeling uit het verleden, niet rekenen op grote prijsstijgingen. Voor de gemiddelde huizenkoper zelf is dat ook van minder belang. Een huis
is een aanschaf voor de rest van het leven, daarom kiezen Duitsers net als Nederlanders voor een lange rentevaste periode: ruim twee derde zet de
rente voor vijf jaar of langer vast, een derde kiest voor tien jaar of langer. Duitsers houden nu eenmaal van zekerheid.
Dit werk van
valt onder een
. Gebaseerd op
.