De kosten van het kopen van een huis in Brazilië

Daniela Quiros,  zondag 9 maart 2014

strand 
Brazilië 

Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Brazilië. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :


Het systeem begrijpen

Het is cruciaal om goed op de hoogte te zijn van de belastingen, de hypotheek kosten en de overige kosten waar je mee te maken krijgt als je een woning koopt in Brazilië. De bijkomende kosten liggen gewoonlijk rond de 4% van de verkoopprijs. Hierin zijn de kosten voor de juridische ondersteuning niet meegenomen. De kosten van een ‘title insurance’ zitten ook niet in deze 4%. Title insurance is een verzekering op het aankopen van onroerend goed. In Brazilië zijn oplichters actief die het gemunt hebben op argeloze buitenlanders.

Buitenlanders en niet-ingezetene hebben het recht om land en woningen te kopen in stedelijke en landelijke gebieden. Zij mogen onroerend goed bezitten als privé persoon, via een Braziliaans bedrijf of via een partnership. Er zijn wel een beperkt aantal restricties maar die hebben voornamelijk betrekking op onroerend goed op het platteland. Een buitenlander die van plan is om te emigreren naar Brazilië heeft het recht om zonder restricties onroerend goed te kopen op het platteland mits hij binnen drie jaar na aankoop in Brazilië komt wonen.

Brazilië heeft een goed en veilig systeem voor de registratie van onroerend goed transacties. Een woning staat geregistreerd in een lokaal register. In dit register staan alle transacties m.b.t. de woning, de fysieke kenmerken, relevante informatie over de eigenaren, hypotheekinformatie, pandrechten en andere lasten. Het is een openbaar register dat iedereen kan inzien.

Wie betaalt de kosten bij de koop en verkoop van een woning in Brazilië?

Mits anders overeengekomen zijn de kosten van het opstellen en het registreren van het koopcontract, van de transportakte en de benodigde goedkeuringscertificaten voor rekening van de koper.

Juridische kosten

In Brazilië zijn geen vaste regels voor het vaststellen van de hoogte van juridische kosten bij een onroerend goed transactie. We kunnen dus alleen iets zeggen over het algemende patroon. De juridische kosten zijn gewoonlijk rond de 1% van de woningwaarde; het percentage kan lager of hoger zijn afhankelijk van de regio en de verkoopprijs. Er zijn ook andere criteria die de hoogte van de juridische kosten bepalen zoals het minimum bedrag dat is vastgesteld door de Braziliaanse Orde van Advocaten. Maar het minimum bedrag varieert per federale staat.

Makelaarskosten

De koper en verkoper kunnen direct met elkaar onderhandelen zonder tussenkomst van een tussenpersoon. Een makelaar brengt gewoonlijk een makelaarscommissie in rekening. Het bedrag wordt vastgesteld door de regionale vakorganisatie van makelaars CRECI (Conselho Regional de Corretores Imobiliários). De commissie verschilt per regio. Registratie van het onroerend goed kost gewoonlijk drie maanden.

Kosten en belastingen

Overzicht van de kosten en belastingen die betaald moeten worden door de verkoper:

  • Makelaarskosten. Gewoonlijk 5% van de verkoopprijs; dit percentage kan varieren afhankelijk van de regio en afspraken tussen verkoper en makelaar.
  • Kosten voor onroerend goed in aanbouw. Deze liggen tussen de 5% en 8%.
De overdrachtskosten worden gewoonlijk betaald door de koper en bestaan uit:

  • ITBI (Imposto de Transmissao de Bens Imoveis). Dit is een belasting op de overdracht van het eigendomsrecht. Dit is een gemeentelijke belasting. Het bedrag dat betaald moet worden verschilt van stad tot stad zodat we eigenlijk alleen maar kunnen aangeven dat het gemiddeld een percentage is van 3% van de marktwaarde van het onroerend goed in kwestie. Maar het bedrag kan ook hoger zijn. De koper betaalt de belasting op het gemeentehuis, Prefeitura.
  • ITCMD (Imposto Sobre Transmissao Causa Mortis e Doacao). Dit is een belasting op de overdracht van onroerend goed in geval van een donatie of erfenis. Deze belasting varieert per regio maar gemiddeld bedraagt deze 4%. De koper betaalt de belasting op het gemeentehuis, Prefeitura
Afsluitkosten

De kosten voor de registratie van de koopakte moeten betaald worden op het het Cartorio de Registro de Imoveis. Het Cartorio is een combinatie van kadaster en notariskantoor. Het bedrag ligt tussen de $300-$400 voor onroerend goed met een marktwaarde van $44.000 of hoger.

Heffing kustlijn zone

De federale overheid legt een heffing op bij huizen die aan de kust liggen in een zone van 18 meter gerekend vanaf de kustlijn. Deze heffing is 5% van de woningwaarde.

Heffing gemeentelijke zones

In sommige regio’s leggen gemeentebesturen ook heffingen op in specieke gemeentelijke zones. Het gemiddelde van dit soort heffingen ligt rond de 2% van de marktwaarde van het onroerend goed.

Bankkosten

Als de aankoop van de woning gefinancierd wordt middels een geldlening dan moet de koper rekening houden met bankkosten. Bijvoorbeeld de kosten van een taxatie, kosten voor een onroerend goed verzekering, levensverzekering en de afsluitkosten van de lening. De kosten hiervan hangen af van de bank en de regio.

Kosten Percentage Wie betaalt?
Overdrachtsbelasting 2-4% koper
Notaris kosten 1.25% koper
Registratie kosten 0.75% koper
Jurdische kosten 2% koper
Heffing kustlijn zone 5% koper
Makelaarskosten 3-6% verkoper
Vermogenswinstbelasting 15% verkoper
Totale kosten voor de koper 6-8%
Totale kosten voor de verkoper 3-6%+vermogenswinstbelasting


Het totaal van de aan- en verkoopkosten ligt tussen de 9%-14%.

De vermogenswinstbelasting kan oplopen tot 15%. Deze belasting moet betaald worden op het moment van de verkoop. Als de winst gebruikt wordt om een nieuw woning te kopen dan vervalt deze belasting.

Het wonen in een condo is in de regel goedkoop. De kosten voor het wonen in een condo met zwembad en met basisvoorzieningen bedragen minder dan $80 per maand.

Onroerend goed belasting

De onroerend goed belasting verschilt per regio. Voor een condo aan het strand betaal je rond de $250 aan onroerend goed belasting per jaar.

Geld overmaken naar Brazilië vanuit het buitenland

Bij de aanvraag van een bankrekeningnummer in Brazilië moet je de volgende identiteitsbewijzen overleggen : een CPF (fiscaal nummer), paspoort, een permanent visum en een verblijfsvergunning.

Als je al een rekeningnummer hebt bij een Braziliaanse bank dan kun je het geld eenvoudig over laten maken naar je Braziliaanse rekening.

Als je geen Braziliaans bankrekeningnummer hebt dan kun je maximaal $5000 over maken. Maar als je een voorlopig koopcontract kunt overleggen dan is het mogelijk om elk bedrag over te maken naar een bij een Braziliaanse bank. De Centrale Bank van Brazilië controleert alle transacties.

Opgemerkt dient te worden dat men meestal een aanbetaling moet doen van 10% van het aankoopbedrag. Met de aanbetaling stel je je aankoop veilig. Als je koopt of een woning koopt die nog niet is opgeleverd, dan kun je na de aanbetaling afspraken maken over het aantal termijnen waarin je het resterend bedrag afbetaalt, bv. 12, 24, 36, 48 of 84 maanden. Hou wel rekening met het feit dat de rentetarieven vrij hoog zijn en dat de rente ook nog eens kan veranderen. Zelfs als de woning gefinancierd wordt door de projectontwikkelaar. Als je in termijnen betaalt dan loop je ook nog een valuta risico als de Braziliaanse Real duurder wordt.

Bij een directe verkoop tussen verkoper en koper zie je meestal dat na de aanbetaling van 10% het volledige bedrag ineens wordt betaald. Verkoper en koper maken dan meestal de afspraak om zonder extra kosten binnen 3 maanden de koop volledig af te ronden.


Strandhuis in Brazilië
Huizen te koop in Brazilië van particulieren en makelaars. Zoek naar villa’s en appartementen in in Fortaleza, Iracema, Rio de Janeiro or Tambau 

kikker in bananenboom Heb je een advocaat nodig bij het kopen van een woning in Brazilië? En een makelaar? Wat heeft een goede makelaar te bieden aan een buitenlander die op zoek is naar een woning in Brazilië? Dit soort vragen stellen buitenlanders zich als ze beginnen met hun speurtocht naar een huis in Brazilië. Lees daarom onze beknopte beschrijving van makelaars en advocaten in Brazilië. 
More articles






Links