Huis kopen Bulgarije : Onroerend goed belastingen en kosten

Maria Plamenova,  zondag 29 december 2013

detail of 
bulgarian flat 

Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Bulgarije. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :


Kopers van een huis moeten zich realiseren dat ze niet alleen de prijs van de woning betalen maar ook alle bijkomende kosten en belastingen die gepaard gaan met zo’n investering. Bij het kopen van een huis in Bulgarije is het niet anders. Daarom moeten buitenlanders die besloten hebben om de Bulgaarse vastgoedmarkt op te gaan weten wat ze kunnen verwachten aan extra kosten.

Een van de belangrijkste belastingen die je moet betalen bij de aankoop van een huis in Bulgarije is de overdrachtsbelasting, ook wel bekend als de 'lokale' belasting. De Bulgaarse belastingwetgeving schrijft voor dat overdrachtsbelasting betaald worden voordat de woning geregisteerd kan worden bij het kadaster. De overdrachtsbelasting is op dit moment 2.5% van de verkooprijs. In het verleden gaven veel verkopers een lagere verkooprijs op om zodoende minder belasting te betalen maar dit leverde teveel onzekerheid op en tegenwoordig is het daarom niet meer zo gebruikelijk.

Nu komt de vraag wie de overdrachtsbelasting moet betalen. Volgens artikel 45 van de belastingwetgeving moet deze belasting betaald worden door de koper tenzij anders overeengekomen. Voor het geval koper en verkoper overeenkomen deze belasting te delen dan zijn zij beide hiervoor aansprakelijk. Het gebeurt ook wel dat men overeenkomt dat de verkoper deze belasting betaalt. Dit maakt nog eens duidelijk hoe belangrijk het is om te onderhandelen tijdens het verkoopproces. Koper en verkoper moeten hier overeenstemming over bereiken omdat het om een aanzienlijk bedrag gaat. Het is gewoon handig om te weten dat deze belasting niet in alle gevallen betaald wordt door de koper. Een andere vraag is wanneer deze belasting betaald moet worden. Betaling dient plaats te vinden op het moment van de overdracht van de woning bij de notaris.

Veel mensen weten dat het hebben een woning een dure 'hobby' is. Bijvoorbeeld door de jaarlijkse belastingen en jaarlijkse kosten. Hiervan zijn er twee in Bulgarije. Er is een onroerend goed bealsting die iedere huiseigenaar in Bulgarije jaarlijks moet betalen. Dit is een percentage van de WOZ waarde. Het percentage verschilt per gemeente. Een andere jaarlijks terugkerende kostenpost is de afvalstoffennheffing.

Om de onroerend goed belasting en de afvalstoffenheffing te berekenen maakt de overheid gebruik van de zogenaamde basisgrondslag voor de belasting. Ieder onroerend goed heeft een WOZ waarde (de basisgrondslag) die bepaald wordt door locatie, regio, bouwjaar en een aantal andere criteria.

Hoe kom je nu aan deze WOZ waarde? Het is belangrijk om te weten dat i.g.v. een verkoop de verkoper een formulier moet overhandigen met de WOZ waarde van de woning. Dit formulier is verplicht bij de verkoop. Alleen de eigenaar van de woning kan dit formulier aanvragen bij de belastingdienst. De WOZ waarde wordt dus gebruikt bij de bepaling van de onroerend goed belasting maar per gemeente verschilt het belastingpecentage. ln een gemeente die veel voorzieningen aanbiedt ligt het percentage meestal hoger. Gemeentelijke voorzieningen moeten immers ook allemaal gefinancierd worden. De belasting ligt tussen de 0.1 en 4.5 promille maar in de meeste gemeenten gewoonlijk tussen de 3-4 promille. Voor een appartement in Sofia van 50.000 euro betaal je ongeveer 94 euro aan onroerend goed belasting. Als je de belasting snel betaalt (zo tegen het eind van de maand maart) dan krijg je ook nog een korting van 5%.

De afvalstofenheffing is ook een promille percentage van de WOZ waarde. Ofschoon het kosten zijn voor de geproduceerde afval van de eigenaar en/of de bewoners van de woning, wordt het bedrag niet bepaald door de hoeveelheid afval die geproduceerd wordt. Het maakt niet uit of je het hele jaar in de woning woont of maar een paar weken, je moet het volle pond aan afvalstoffenheffing betalen. De Bulgaarse overheid is op dit moment bezig om dit op een ander manier te gaan regelen. Nu betaalt iedere eigenaar jaarlijks tussen de 0.1 en 5 promille. In de meeste gemeentes ligt het percentage tusen de 1 en 3.5 promille. Als we het voorbeeld hierboven gebruiken : voor een appartement in Sofia van 50.000 euro betaal je jaarlijks ongeveer 80 euro aan afvalstoffenheffing.

Voordat je een huis koopt in Bulgarije is het verstandig om een globaal idee te heben van de additionele kosten. Overdrachtsbelasting betaal je bij de aankoop van de woning en deze belasting maakt een significant deel uit van de bijkomenden kosten maar er zijn ook nog andere kosten zoals de kosten voor notaris en advocaat en de makelaarscommissie. Aan belastingen en kosten ben je tussen de 8 en 10% van de verkoopprijs kwijt.

Externe links

- Op deze website van de Bulgaarse overheid vindt je Engelstalige informatie voor buitenlanders die een huis willen kopen in Bulgarije.
- Informatieve pagina van de Britse overheid met een aantal handige links.  


House in the Bulgarian countryside
Woningen en appartementen te koop in Bulgarije. Advertenties van particulieren en makelaars. Ruime keus. Nieuwe appartementen aan de Zwarte Zee kust en goedkope boerderijen in het binnenland. 

Bulgaars landschap Het kopen van een huis in Bulgarije is voor buitenlanders geen gemakkelijk proces. De Bulgaarse wet staat het op dit moment niet toe dat buitenlanders onroerend goed bezitten. Gelukkig is er een eenvoudige en veel gebruikte manier om dit verbod te omzeilen. De wet staat het namelijk wel toe dat buitenlanders eigenaar mogen zijn van een Bulgaars bedrijf. En een Bulgaars bedrijf mag wel onroerend goed bezitten. 
More articles