Hypotheek in Spanje : hypotheekvorm, kosten, belastingvoordelen

Jos Deuling, zondag 17 november 2013

Waar moet je op letten bij een Spaanse hypotheek ? Een paar handige tips & tricks.

Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Spanje. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :

Bepaal hoeveel je realistisch gezien kunt lenen. In Spanje is het gebruikelijk dat hypotheek inclusief alle andere leningen niet boven de 35% van je netto inkomen mogen uitkomen.
Zorg ervoor dat je voldoende geld hebt voor de eerste aanbetaling. Reken op ongeveer 20% van het aankoopbedrag. Spaanse banken verstrekken in het algemeen een maximale hypotheek van 80% van de verkoopprijs. I.g.v. een
Sale-and-leaseback
constructie kun je tot 95% lenen.
Let op belastingvoordelen. Als niet-ingezetenen met een Spaanse hypotheek kun je je hypotheek gebruiken om de netto waarde van je huis te verlagen. Dit heeft een positief effect op de vermogensbelasting en de te betalen successierechten.
Spaanse hypotheekverstrekkers kijken nauwgezet naar je inkomsten en uitgaven. Je moet volledig inzicht geven in je financiële status. Neem daarom altijd een kopie mee van je definitieve belastingaanslag en je loonstroken en bankafschriften.
Is het mogelijk om met de inkomsten uit verhuur je hypotheek af te lossen ? Dat kan maar dan moet je bij de aankoop van je huis al wel tussen de 30% en 40% zelf gefinancierd hebben. Met een aflossingsvrije hypotheek is het maandelijks bedrag dat je moet afbetalen een stuk lager, maar er zijn maar weinig Spaanse banken die een aflossingsvrije hypotheek verstrekken met een looptijd langer dan 10 jaar. Je kunt de hypotheekrente ook niet aftrekken van de huurinkomsten.

Molen op het Spaanse platteland nabij Toledo in de regio Castilië en León
Wat voor soort hypotheek moet je nemen ? Een
aflossingsvrije hypotheek
of een hypotheek waarbij je maandelijks aflost? Spaanse banken geven de voorkeur aan een hypotheek waarbij de hypotheeknemer maandelijks aflost. Je kunt hierbij uit veel verschillende varianten kiezen. Aflossingsvrije hypotheken zijn relatief nieuw. Hierdoor is er nog niet veel onderlinge concurrentie tussen banken en de rentepercentages zijn daarom hoger dan bij de meer traditionele hypotheken.
Overweeg om een onafhankelijke taxatie uit te laten voeren. Spaanse banken zullen bij een hypotheekaanvraag het huis zelf taxeren. Dit is een vrije beperkte taxatie. Normaliter krijg je geen kopie van dit taxatierapport. Als je wat meer zekerheid wilt krijgen over de werkelijke waarde van de woning kun je zelf een onafhankelijk taxatie uit laten voeren.
Wat zijn de kosten van een hypotheek en welke kosten zijn er verbonden aan het kopen van een huis in Spanje ?

BTW : IVA (Impuesto al Valor Añadido). Je betaalt 7% BTW op nieuwbouw of bij de aankoop van een niet-geregistreerde off-plan woning. Een niet-geregistreerde off-plan woning is een woning die je van iemand anders koopt voordat de woning officieel geregistreerd is. Op de

Canarische eilanden

hoef je geen IVA te betalen. Daarvoor in de plaats betaal je een verkoopbelasting van 5%, de zogenaamde IGIC (Impuesto General Indirecto Canario).
Naast de BTW moet je nog zegelrecht betalen, de AJD (Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados). De AJD is tussen de 0.5% en 1%, afhankelijk van de regio waarin je huis gelegen is. De koper moet BTW en zegelrecht betalen. En als je een Spaanse hypotheek afsluit moet je ook nog eens BTW en zegelrecht over het hypotheekbedrag betalen.

Overdrachtsbelasting : ITP (Impuesto sobre Transmisones Patriconiales). Deze belasting moet je betalen als je een bestaand huis koopt van een particulier (een resale). Het percentage ligt tussen de 6% en 7% van de verkoopprijs, afhankelijk van de regio waarin het huis gelegen is. De koper draait op voor de overdrachtsbelasting.

Registratiekosten. Je moet het huis laten inschrijven bij het lokale kadaster. Dit kost je ongeveer 1% van de verkoopprijs.

Juridische kosten. Een gemiddelde Spaanse advocaat, een abogado, rekent ongeveer 1% van de verkoopprijs. Sommige advocaten werken op uurtarief. Dat kan goedkoper uitvallen.

Notaris kosten. Deze kosten zijn voor rekening van de koper. De kosten zijn gebaseerd op de verkoopprijs, de grootte van het huis en het aantal pagina’s en clausules in de verkoopakte. Je moet rekening houden met een bedrag van tussen de 0.5% en 1% van de verkoopprijs. En daar komt ook nog eens weer de BTW overheen. Als je een hypotheek afsluit moet je ook over de hypotheek notariskosten en BTW betalen. Het kan niet op.

Makelaarskosten. Hier draait de verkoper voor op. Maar als je als koper een makelaar inhuurt om een huis te vinden, dan kost je dat tussen de 2% en (schrik niet) 15% van de verkoopprijs. Het percentage is sterk afhankelijk van het type woning en de regio.

Hypotheekkosten. Spaanse banken rekenen gewoonlijk 1% van het hypotheekbedrag aan kosten. Deze kosten moet je betalen als de aanvraag succesvol is afgerond. Banken brengen ook nog eens taxatiekosten in rekening. Deze kosten zijn afhankelijk van de grootte van de woning en de regio. Voor een woning van 250.000 euro zijn de kosten ongeveer 300 euro. Taxatiekosten moeten betaald worden op het moment dat je het aanvraagformulier voor de hypotheek van de bank ontvangt.

Hypotheek in Spanje : hypotheekvorm, kosten, belastingvoordelen

Huis kopen in Spanje

Huis kopen Spanje : overzicht van het koopproces