Jos Deuling,  donderdag 26 mei 2011

Een renovatieproject beginnen op het Spaanse platteland

 

In de Spaanse kustprovincies is op dit moment heel veel te koop. Nieuwe villa's en appartementen aan de of in worden tegen afbraakprijzen aangeboden. Keus genoeg. Maar op het Spaanse platteland is de situatie anders. Vooral buitenlanders hebben de laatste tijd steeds meer belangstelling voor authentieke en goedkope huizen. Men is vooral geinteresseerd in renovatieobjecten. Maar dit soort koophuizen zijn, afhankelijk van de staat waarin ze verkeren, moeilijker te vinden dan nieuwe huizen. En een Spaanse makelaar is ook niet zo happig op renovatieobjecten. Hij moet er namelijk veel tijd insteken. Hij moet controleren of de verkoper wel echt de eigenaar is, hij moet nagaan of er nog schulden op de woning rusten. Geen snelle verkoop dus. Nieuwbouw is voor hem makkelijker. Als je dus plan bent om een vakantiehuis op het platteland te kopen om te renoveren, dan moet je geduld hebben en een gemotiveerde makelaar inhuren.

Is het verstandig om een oud huis te renoveren ?

De renovatiekosten kunnen aardig oplopen. Veel van dit soort huizen hebben nog geen sanitair, water en licht of een telefoonaansluiting. Dit was voor de oorspronkelijke bewoners vaak een reden om de woning te verlaten. Je moet je afvragen hoeveel het het eigenlijk gaat kosten om zo'n huis te moderniseren. En als het huisje erg afgelegen ligt, dan is het nog maar de vraag of het aangesloten kan worden op water en licht. En hoeveel tijd gaat de renovering kosten, hoelang moet je wachten voordat je de woning kunt betrekken?

Als je zelf nauwelijks ervaring hebt met renoveren, dan kan het droomhuis dat er eerder uitzag als een koopje een behoorlijke belasting gaan worden. Zowel financieel als geestelijk. Na de aankoop begint het echte werk. Je moet een architect inhuren en een aannemer. Je moet allerlei vergunningen regelen. Tijd, geduld, doorzettingsvermogen zijn vereist. En geld. Je moet er rekening mee houden dat de kosten van zo'n renovatieproject gemiddeld 30-35% van de koopprijs bedragen. Mensen die ervaring hebben met renoveren raden aan om nog eens 15% van de koopprijs te reserveren voor tegenvallers.

Welke voorzorgsmaatregelen moet je nemen?

Voordat je begint moet je een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren om vast te stellen of het nog wel de moeite loont om het gebouw te renoveren. Misschien is het huis zo door rot aangetast dat je het beter kunt laten afbreken. Als dit het geval is dan moet je vooraf bij de gemeente informeren of je bij de herbouw dingen kunt wijzigen. Zoek vooraf goed uit wat wel en niet mag.

De eigendomspapieren van een huis op het platteland kunnen een groot probleem zijn. In het ergste geval zijn ze er niet eens. Je kunt dan beter stoppen met de koop. Er kleven dan teveel risico's aan. Er kunnen nl. veel legitieme claims zijn die nooit zijn vastgelegd in een officieel eigendomsbewijs. De rechter moet hier dan een uitspraak over doen. Dit is een zogenaamde expediente de dominio. Zo'n procedure kan wel 2 jaar duren. Gewoon niet aan beginnen is het advies.

Je kunt ook terecht komen in een 205 procedure. Dit houdt in dat de officiele eigendomspapieren ontbreken maar dat de eigenaar wel kan aantonen dat hij de eigenaar is. Het huis wordt dan weliswaar op jouw naam gezet maar met de kanttekening dat anderen een jaar lang de tijd hebben om alsnog aanspraak te maken op de woning. Als niemand zijn rechten laat gelden wordt jij na een jaar juridisch eigenaar.

Het komt voor dat de oppervlakte van het perceel niet overeenkomt met de opgave in het eigendomsbewijs. Dit is meestal onderhands wel op te lossen voorafgaand aan de koop. Maar los het wel op voordat je het huis koopt. Na de koop is het jouw probleem. Het is niet leuk om direct een conflict te hebben met je buren over de perceelsgrens. En als er een boomgaard of olijfbomen op het perceel staan, dan is het wel handig om te weten of jij ook recht op de oogst hebt. En heb je rechten op de bron of op het water op jouw perceel? Geldt er een recht van overpad? Allemaal zaken die je vooraf moet uitzoeken. Je moet ook achterhalen of er plannen bestaan om in de omgeving wegen aan te leggen. Of waterreservoirs, irrigatiekanalen, fabrieken of mijnen.

Een andere vraag is of er nog schulden rusten op het huis? In Spanje zijn de aflossingen van de hypotheek en de lokale belastingen gekoppeld aan het onroerend goed. Als nieuwe eigenaar draai jij op voor de achterstallige betalingen.

Vraag op het gemeentehuis naar de bouwvoorschriften. Mag je bij de renovatie iets veranderen aan de woning? Mag je de woning uitbouwen ? Mag je het afbreken en vervangen door nieuwbouw? Gelden er beperkingen aan de grootte en hoogte ? In een dorp of stad zijn de voorschriften vaak strenger dan ergens achteraf op het platteland.

Als je gaat renoveren dan moet je op het gemeentehuis 1 van de volgende vergunningen ophalen : een Licencia de Obras voor een volledige herbouw, een Permiso de Obra Menor voor kleine verbouwingen en een Permiso de Obra Nueva voor bijvoorbeeld een nieuwe uitbouw. Je kunt dit soort zaken het beste laten uitzoeken door een advocaat. Er zijn in Spanje Nederlandse advocaten werkzaam die gespecialiseerd zijn in dit soort zaken. Ik heb in de kolom hiernaast een link opgenomen naar de website van advocatenkantoor Smulders.