Hans J. van Loon,  zaterdag 1 april 2017

 

De tijd is rijp voor een bezoek aan Spanje om daar eens goed rond te kijken voor het kopen van onroerend goed. De prijzen liggen op dit moment veelal beneden de bouwkosten.

Maar kijk dan vooral naar wat de Spaanse banken in de aanbieding hebben. De banken ‘stikken’ bijna in de huizen, appartementen, garages, bedrijfsgebouwen, bouwkavels en andere grondstukken. Die hebben ze in het kader van de executie van de onroerende goederen zelf moeten inkopen (tot zich moeten nemen) voor niet te veel geld. Er zijn niet veel kopers bij de openbare veilingen die er plaatsvinden en dan neemt de bank het zelf in voor een deel van de hypotheekschuld die er op zat.

U kunt nu echt voor weinig geld een appartement, een grondstuk of een huis kopen. Het kan gaan om objecten die eerder eigendom waren van een privé persoon die de lasten niet meer kon of wilde dragen, maar ook om objecten van projectontwikkelaars die het hoofd niet meer boven water konden houden. Objecten die nog verder afgebouwd moeten worden of die al helemaal klaar zijn.

In veel gevallen financiert de verkopende bank ook nog de aankoop met een hypotheek tot 70 % van de koopsom.

Er zijn veel makelaars en websites van banken waar een ruim aanbod van objecten te vinden is.

Wij adviseren: kijk op uw gemak . Op het moment dat u gevonden heeft waar u naar zoekt heb dan geen haast, teken geen reserveringsdocument en betaal geen enkele vorm van deposito totdat een specialist, een advocaat of een ERKEND makelaar, de nodige documentatie heeft kunnen bestuderen.

Wij merken op dat de grote meerderheid van de makelaarskantoren in Spanje GEEN erkende makelaars zijn. Zij werken als tussenpersoon (intermediair) ZONDER de verantwoordelijkheid op zich te nemen voor eventuele problemen die zich rond of na de overdracht voor kunnen doen.

Laat u begeleiden door een advocaat of een ‘API´s’ (agentes de la propiedad inmobiliaria), dat zijn de personen die verantwoordelijkheid nemen voor hun werk en hebben ook een beroepsaansprakelijkheidsverzekering!

Waar moet u op letten als u onroerend goed van een bank koopt:

Het privé contract van de koop/verkoop of het reserveringscontract
Alle banken gebruiken hun eigen modellen voor het opmaken van de koopovereenkomsten. In deze concept-overeenkomsten staan vaak voorwaarden die in strijd zijn met de wet. Het argument om deze voorwaarden (clausules) tóch in het conceptcontract op te nemen is vaak: “maar de prijs is laag dus …. ”. Ook in de notariële aktes komen wel eens clausules voor die in strijd zijn met de wet.

Maar let wel: de prijs is nooit een argument om de wet niet na te leven. U moet wel geïnformeerd zijn over wat u wel en niet kunt vragen bij de bank op het moment dat er een probleem ontstaat en over hoe u dat dan kunt doen. Een getekend contract bij een makelaar heeft geen enkele waarde als deze makelaar niet de volmacht heeft van de bank om het onroerende goed te verkopen. Het is daarom dat het onderhandse contract (contracto privado) goed moet worden nagekeken voor dat u het tekent.
Kosten van de vereniging van eigenaren
De banken betalen over het algemeen de kosten van de vereniging van eigenaren niet indien zij eigenaar zijn van een woning. Dit houdt in dat voordat u de woning aankoopt er gecontroleerd moet worden of er geen achterstallige betalingen zijn en of er geen juridische dispuut is met de bank of de vorige eigenaar i.v.m. het niet betalen van de kosten van de vereniging. Op het moment dat er schulden zijn bent u verantwoordelijk voor de betaling van die kosten van de vereniging over de laatste 3 jaar en indien er schulden van de vereniging van eigenaren staan ingeschreven in het register van eigendom dan bent u verantwoordelijk voor de betaling van het volledige bedrag dat staat opgetekend.
Kosten IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles = onroerend goed belasting)
Zoals hiervoor al aangegeven zijn de banken trage betalers, in de praktijk betalen zij de onroerend goed belasting alleen als ze er toe ‘gedwongen’ worden. Daarom moet er gecontroleerd worden of de IBI´s betaald zijn voordat de overdracht plaatsvindt. Indien er nog betalingen open staan bent u verantwoordelijk voor de betaling van de laatste twee jaar. Let op als de gemeenten de kans krijgen brengen zij u meerdere jaren in rekening als die openstaan. Maar wettelijk kunnen de gemeenten maar de laatste twee jaren op de nieuwe eigenaar verhalen.
Problemen met de nutsvoorzieningen
Vaak heeft de bank het water en de elektriciteit niet betaald gedurende de periode dat zij eigenaar waren. Dit heeft als gevolg dat deze voorzieningen zijn afgesloten. Om opnieuw gas, water en licht te kunnen aansluiten moeten er vaak verschillende personen en instanties worden ingeschakeld (loodgieters, elektriciens, architecten en de gemeente) Deze nieuwe aansluitingen kosten geld en dus gaan uw totale kosten omhoog. Dit alles kost tijd en geld, van enkele weken tot soms wel maanden, met bedragen variërend tussen € 500,00 tot wel € 2.000,00.
De minimum waarde van de woning voor de belastingdienst
Het belangrijkste punt waar u op moet letten is dit: De belastingkantoren van de autonome gebieden hebben ieder voor zich eigen regels waar het gaat om het berekenen van de overdrachtsbelasting (ITP). Sommige kantoren accepteren de aankoopwaarde, anderen hanteren de kadastrale waarde van het gekochte onroerende goed vermenigvuldigd met een bepaalde factor, weer andere hanteren lijsten waarop de waardes staan vermeld. Het is van belang dat u vooraf weet wat de minimale waarden van het onroerend goed zou moeten zijn zodat uitgerekend kan worden wat de eventuele belastingsanctie zou kunnen zijn. Verder is het zo dat ook de regels om in beroep te gaan tegen een eventuele sanctie per autonomie verschillen.

Een voorbeeld:

Als u een woning koopt voor € 50.000,00 en deze woning bevindt zich in de regio Valencia, dan moet er een 10% (€ 4.000,00) overdrachtsbelasting opgeteld worden bij de aankoopprijs. Het probleem ontstaat wanneer het belastingkantoor van mening is dat de woning die u gekocht heeft een minimale waarde heeft van € 80.000,00. Het belastingkantoor kan u dan een bericht sturen waarin zij aangeven dat u de woning heeft gekocht voor € 30.000,00 minder dan de minimale waarde en u verplichten een extra belasting te betalen van € 3.000,00 (10% van 30.000).

Het is daarom van groot belang dat u goed geïnformeerd bent. Op de eerste plaats over wat de minimale waarde volgens de belastingdienst zou moeten zijn (over welk bedrag zij eventueel gaan heffen) en op de tweede plaats of betwisting van eventuele sancties zinvol kan zijn of zelfs hoe deze sancties voorkomen kunnen worden en verlaagt.

Om aan te geven hoe onbetrouwbaar de overheid is kan het volgende worden gezegd.

Aanvankelijk bestond er een decreet (Gen. Valencia ley 10/2012) van 21 december 2012 waarin werd vastgelegd dat de overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2013 tot en met 31 december 2014, 8% zou bedragen. Met een pennenstreek heeft men dat in Valencia (de bekende struikrovers) per 6 augustus van dit jaar gewijzigd in 10%. Zonder vooraankondiging, de dag dat het werd aangekondigd ging de regeling ook in.

De centrale overheid (nog zo’n struikrover) heeft de BTW op nieuwbouwhuizen en renovatie, aanvankelijk 8%, per 1 januari van dit jaar verhoogd naar 10%.

De maatregelen waren aanvankelijk bedoeld om de economie te stimuleren. Zeg maar dag tegen die stimulering. Kennelijk gelden wetten alleen voor zolang de inkt nog niet droog is.

Om het nog eens samen te vatten:

KOPEN VAN EEN BANK? JA MAAR…. ONDER BEGELEIDING VAN EEN PROFESIONAL