Jos Deuling,  donderdag 16 mei 2013

 

Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 7 artikelen over het verkopen van een woning in Spanje. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :

Checklist verkoopmakelaar
Verkoopcontracten en verkoopclausules
Problemen met huurders
Vermogenswinstbelasting en plusvalia belasting
Kosten verkoper
Praktische tips & tricks

De verkopende makelaar heeft bij de verkoop van een huis in Spanje fotokopieën nodig van de volgende documenten :

1. Eigendomsbewijs van de woning, de Escritura Pública
2. Paspoort
3. NIE (Número de Identificación de Entranjeros) certificaat
4. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
5. Uittreksel uit het
   kadaster
   , het certificado catastral
6. Laatste electriciteitsrekening
7. Laatste waterrekening
8. Laatste telefoonrekening. Indien van toepassing
9. Laatste kwitantie van de VVE (Vereniging van Eigenaren). Indien van toepassing
10. Kwitanties betaalde belastingen bij aankoop van de woning

Het is misschien handig om fotokopien te maken van alle betalingsbewijzen van de afgelopen 4 à 5 jaar. Dat schept vertrouwen bij de kopers en biedt ook inzicht in de kosten die zij kunnen verwachten.

Eigendomsbewijs van de woning, de Escritura Pública

Dit is een gewaarmerkte kopie van de originele eigendomsakte. De originele akte zit in het archief van de notaris. De escritura pública is het bewijs dat de woning staat ingeschreven in het eigendomsregister, de Registra de la Propiedad. De makelaar heeft een fotokopie van de Escritura Pública nodig om bij het Eigendomsregister een Nota Simple aan te vragen.

Een Nota Simple is een extract uit het Eigendomsregister en bevat de volgende informatie :

1. Huidige eigenaar
2. Hypotheekschulden en niet betaalde belastingen. In Spanje zijn beide gekoppeld aan de woning en niet aan de eigenaar zoals in Nederland.
3. Perceelgrenzen
4. Totale vierkante meters van het land, en van het huis indien aanwezig.
5. Classificatie van de grond: urbano of rústico.
6. Erfdienstbaarheden
   zoals recht van overpad.

NIE certificaat

Hierop staat het belastingnummer voor niet-ingezetenen, het Número de Identificación de Entranjeros.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is het betalingsbewijs van de jaarlijkse onroerend goed belasting. (Nb. Na de verkoop van je woning kun een deel van het bedrag terugvorderen van de belastingdienst)

Op de IBI vind je ook de Valor Catastral, de kadastrale waarde. De Valor Catastral is te vergelijken met onze WOZ waarde. Het is de waarde die de Spaanse belastingdienst toekent aan de woning. De Valor Catatstral wordt o.a. gebruikt voor de berekening van de Vermogenswinstbelasting.

Op de IBI staat ook de Referencia Catastral, het nummer waaronder de woning geregisteerd staat bij het kadaster. Dit nummer heb je nodig als je bij het kadaster een Certificado Catastral aanvraagt.

Certificado Catastral

Het certificado catastral is een uitreksel uit het kadaster. Het is een beschrijving van de fysieke eigenschappen van het onroerend goed. De afmetingen van de woning worden beschreven en de begrenzingen van het perceel. Het uitreksel geeft een nauwkeurige beschrijving van wat er precies verkocht wordt. De Certificado Catastral geeft aan wat je koopt, de Escritura Pública geeft aan van wie je het koopt.

Op zich is het een beetje verwarrend dat er in Spanje 2 instanties zijn die zich bezig houden met de registratie van onroerend goed. Het Spaanse Kadaster heeft een beschrijving van de fysieke gegevens van het onroerend goed, het Spaanse Eigendomsregister heeft, zoals de naam al aangeeft, gegevens over de eigenaar van de woning en heeft gegevens over eventuele de hypotheekschulden en niet betaalde belastingen.

De gegevens op Certificado Catastral zijn betrouwbaarder dan de kadastrale gegevens op de Escritura Pública. Het is daarom een goede zaak om dit uittreksel aan te vragen bij het kadaster en op te nemen in de lijst met documenten voor de kopers. Dat wekt vertrouwen bij de koper. Er kan wel wat tijd overheen gaan voordat je het uitreksel in handen hebt, van 2 weken tot een paar maanden. Het is dus verstandig om dit document op tijd aan te vragen.

Electriciteits- en waterrekening

Het is voor de koper prettig om te weten hoeveel hij maandelijks kwijt is aan electriciteit en water.

Laatste kwitantie van de VVE (Vereniging van Eigenaren)

Naast een fotokopie van de laatste Cuota, het betalingsbewijs van de bijdrage aan de VVE, is ook ook handig om de statuten van de VVE te kopieren. En eventueel de notulen van de laatste vergadering.

Kwitanties betaalde belastingen bij aankoop van de woning

Bij de aankoop van de woning heb je overdrachtsbelasting betaald en wellicht ook zegelrecht en Plus Valia. Maak ook van deze documenten een kopie zodat de kandidaat-koper kan zien wat je oorsponkelijk betaald hebt voor de woning.