Marian Aletta Does, advocaat,  woensdag 30 november 2011

 

Hypothecaire leningen - Klinkende munt ?

In het dorp aan de kust waar ik woon staan appartementen te koop in een mooi onlangs opgeleverd gebouw, met commune tuinen en een groot zwembad, vlak aan zee. De hoger gelegen appartementen kijken boven de pijnbomen uit op een schitterend strand en een azuur blauwe oceaan. Beneden in het gebouw vestigen zich reeds de eerste winkeliers en een café / restaurant aan een wijde boulevard richting het oude dorp centrum.

Kopen kan doormiddel van een financiering van 193,00 euro per maand gedurende de eerste drie jaar. Dat wil zeggen voor 2.316,00 euro per jaar. Dat is dus goedkoper dan met de familie met vakantie. Verder is het te verhuren aan vrienden en kennissen. En indien na verloop van de drie jaar het 'nieuwe' er vanaf af is dan kan het worden door verkocht. Klinkt goed dus !

Óf het een goede koop is hangt echter van heel veel andere factoren af. Los van genoemd gebouw, dat er uitstekend uitziet (wat ik verder niet ken en bij welke promotie/verkoop ik evenmin betrokken ben) is het zinvol om te trachten het plaatje nader in te vullen.

Het betreft in ieder geval de hier onderstaande opvolgende rechtshandelingen, d.w.z. eerst stap 1; dan stap 2; en daarna stap 3.

1. De voorlopige aan- en verkoop acte van de eigendomsrechten op een appartement (
   horizontale eigendomsrechten
   gevestigd per notariële acte) inschrijven in het grondboek.
2. Het aangaan / de verlening van een hypothecair krediet aan een bank op horizontale eigendomsrechten ter financiering van de aankoop per notariële acte eveneens in te schrijven in het grondboek.
3. De daaruit voortvloeiende verplichte deelneming in de Vereniging van alle eigenaars van deze horizontale eigendomsrechten de Vereniging van Eigenaars (V.v.E.) nader bestuderen.

Punt 1.	De totale koop / verkoopprijs van het appartement.
Punt 2.	Het soort hypothecaire financiering en de looptijd ?
Punt 1. en 2.	Prijs van het perceel (aflossing) en bedrag van de geldlening /rente. Wat zou de verkoopprijs zijn indien u contant betaalt ? Bent u vrij een andere bank te nemen ? (bv. uw eigen bank in Nederland /België).

Alvorens nadere stappen aan te gaan, is het van eminent belang de hieronder vermelde vragen beantwoord te zien.

Vragen:

Wie is de verkoper / staat de verkoper als eigenaar ingeschreven in het grondboek ? Beschikt u over copiëen van deze documenten ? Welke bank financiert uw aankoop ? Is dat dezelfde bank die de verkoper, de bouwer en de onderaannemers financierde ?
Wie staat in voor de 10 jaar durende garanties op de afgeleverde bouw ? Welke verzekeringsmaatschappij heeft de bouw / het perceel verzekerd ?
Is er sprake van eigendomsplitsing tussen de grond waar het appartementen gebouw werd geconstrueerd of dient er alsnog een extra
canon
betaald te worden op de grond ?
Zijn er andere lasten / bezwarende titels op de grond vanwege het locale of provinciale bestemmingsplan ?
Rusten er lasten / bezwarende titels op het perceel, d.w.z.. het gebouw in z'n geheel of de individuele appartementsrechten ?
Hoeveel zult u maandelijks moeten gaan betalen aan de Vereniging van Eigenaars. Wie voert deze administratie en tegen welke maandelijkse kosten ?
Is er sprake van extra vermogensbelasting in Nederland over uw tweede woning in Spanje ?
Wat is de aankoopbelasting voor de koper ? Heeft de verkoper zijn meerwaarde belasting betaald over de oplevering van het gebouw aan hem ? Zo niet dan mag u dat betalen.
Welke jaarlijkse belastingverplichtingen brengt deze aankoop voor u met zich mee aan de Spaanse belastingdienst ? Werd alle de onroerend goed belasting door de verkoper betaald ? Zo niet; dan mag u dat doen !

Adviezen:

Neem ALTIJD uw eigen, - onafhankelijke advocaat - om u te doen voorzien eerlijke antwoorden op deze vragen. Een advocaat is iemand die als zodanig bij de Spaanse Orde staat ingeschreven, dus geen boekhouder, geen adviseur, of een advocaat die werkt voor een verkoop promotie instantie.

Doe géén aanbetalingen op een voorlopige koopcontract zonder dat u duidelijkheid hebt. Laat uw voorlopige koopcontract vóóraf inschrijven op het perceelnummer het grondboek, dus reeds enkele weken vóórdat de notariële aankoop en verkoopacte tekent. Huur een vertaler in die u tijdens het passeren van deze acte de inhoud vertaalt, dwz. teken geen (vervangende) Nederlandstalige documenten voor Spaanse actes.

Het lijkt heel aanlokkelijk om de bank te vertrouwen, want de belangen lopen bijna parallel en veel banken zijn alleszins betrouwbaar. Echter deze belangen lopen bijna parallel. D.w.z. niet helemaal.

Neem nooit de advocaat of notaris van de verkoper of de bank. Kies uw eigen onafhankelijke advocaat en uw eigen notaris kantoor. Dat kan in heel Spanje en onder omstandigheden bij de notariële afdeling van de Spaanse Ambassade.

Door de economische crisis in Spanje staat bij velen het water-hen-aan-de-lippen.

Daarom is het zaak dat u zich bezint eer u begint. Het behalen van kleine financiële voordelen, door geen eigen onafhankelijke advocaat in te schakelen, het voorlopige koopcontract niet vóóraf in het grondboek op het perceel en appartement nummer in horizontale eigendom in te schrijven en het geen gebruik te maken van uw eigen vertaler tijdens het passeren van de acte; is penny wise; pound foolish !

© Mevr. mr. drª Marian Aletta Does - 30.11.11
Communitair advocaat in Spanje
Voor vragen, opmerkingen en suggesties met betrekking tot de inhoud van deze juridische column kunt u haar benaderen via /
Tel. 00 34 677 266 234

De informatie in deze is uitsluitend als algemeen informatief bedoeld. Aan de juridische inhoud ervan kunnen geen enkele rechten worden ontleent. Wij adviseren u immer en altijd een deskundige te raadplegen omtrent uw persoonlijke rechtsituatie, daar elke rechtspositie anders is; en uw situatie wellicht de uitzondering op de rechtsregel vormt. (general and overall disclaimer). Posted by Marian Aletta Does at Wednesday, November 30, 2011