MAB advocaten,  vrijdag 12 januari 2018

 

Als de keuze éénmaal gemaakt is om een huis te gaan kopen in Spanje bent u er nog niet. Voor een veilige en succesvolle aankoop van uw woning dient er immers nog veel te gebeuren. Het is dan ook fijn om wat houvast te hebben over welke stappen er precies nodig zijn. Houd er rekening mee dat u in sommigen gevallen zaken beter kunt uitbesteden aan een deskundige, en in sommige gevallen zelf zaken moet ondernemen om te zorgen dat u de juiste woning koopt in Spanje die aan al uw wensen voldoet.

NIE document aanvragen bij Consulaat in Spanje
Woningeisen en budget woning vaststellen, maximale koopprijs en regio bepalen
Deskundige inschakelen
Bankrekening openen
Woning uitzoeken
Reserveringscontract tekenen
Arrascontract tekenen
Notarieel contract tekenen
Betaling van belastingen
Overzetten van water, gas en licht

In dit artikel vindt u de bovenstaande stappen uitgewerkt, u kunt deze raadplegen als u aan het proces begint of in het proces bent om een woning in Spanje te kopen.

1. Aanvragen van een NIE-document

Ondanks dat het zoeken naar een uw toekomstige woning misschien het leukste gedeelte is van het kopen van een woning in Spanje, is het niet de belangrijkste stap om mee te beginnen. Om een woning te kunnen kopen in Spanje heeft u namelijk een NIE-document nummer nodig. Zonder dit nummer kunt u eigenlijk nog niet een bod uitbrengen op een woning. Uw droomhuis zou bij het ontbreken van dit document dan ook aan uw neus voorbij kunnen gaan. De NIE (Numero de Identidad de Extranjero) die u aanvraagt bij het consulaat van Spanje in uw eigen land heeft een geldigheid van drie maanden. Indien u van plan bent om te emigreren naar Spanje kan u een NIE met een geldigheid van vijf jaar aanvragen bij een politiekantoor in de regio waar u zichzelf inschrijft.

Het aanvragen van een NIE-document kan enige tijd duren, het is dan ook verstandig om tijdig een aanvraag in te dienen. De tijdelijke NIE die u bij het consulaat van Spanje kunt aanvragen heeft tijdelijke geldigheid van drie maanden.

Nederlanders kunnen online een afspraak maken via
de website van het Consulaat van Spanje in Amsterdam
.
Belgen kunnen mailen of bellen naar
de contactgegevens van het Consulaat van Spanje in Brussel
om een afspraak te maken voor de aanvraag.

Het proces om een NIE te verkrijgen kan enkele weken duren, het is daarom verstandig om deze zo snel mogelijk aan te vragen.

2. Vaststellen waar in Spanje u wilt wonen, wat voor woning u wilt en welk budget daarvoor beschikbaar is.

Net zoals in Nederland of België komt er bij het kopen van een woning veel kijken. Het verschil met uw eigen land is echter dat Spanje een stuk groter is en er veel verschil is tussen de kwaliteit van de voorzieningen, afhankelijk van de plek. Kijk bij het kiezen van de regio waar u wilt wonen o.a. goed naar:

de verbindingswegen;
het openbaar vervoer (trein of vliegvelden);
het klimaat van de regio (in de winter en zomer);
de cultuur en de lokale activiteiten.

Maar denk ook aan uw directe omgeving, wilt u bijvoorbeeld dicht bij de kust met veel mensen of juist meer rust in de bergen. In kunt u meer informatie lezen waarop u allemaal dient te letten bij het kiezen van de regio.

Na het beantwoorden van deze vragen kunt u een beter beeld schetsen van wat voor soort woning u wilt. Indien u immers ver van de kust besluit te willen wonen heeft u misschien meer bent kunt u bijvoorbeeld meer behoefte hebben aan een zwembad. Denk ook na over hoeveel vierkante meters leefruimte u binnen en buiten wilt hebben. Probeer u zelf ook meer vragen te stellen zodat u een beeld kan krijgen van wat u daadwerkelijk wilt en wat u echt belangrijk vindt.

Tot slot dient u ook stil te staan bij het budget dat u beschikbaar heeft voor de woning, misschien wilt u wel een hypotheek afsluiten. De bijkomende kosten bij het kopen van een woning in Spanje liggen tussen de 9 en 12 procent afhankelijk van het feit waar u de woning koopt en of het een bestaande woning of nieuwbouwwoning is. Indien u woning via een makelaar koopt zal de verkoper de 5% commissie op de verkoopprijs betalen aan de makelaar.

3. Deskundige inschakelen

Het kopen van een woning in Spanje is niet hetzelfde als een woning kopen in Nederland of Spanje. Een groot verschil is dat de notaris een sterk terughouden rol bij de aankoop heeft. Het wordt dan ook algemeen aangeraden om zelf (dus niet via een bank, makelaar of andere derden betrokken bij de transactie) een deskundige in te schakelen. De deskundige, vaak een advocaat gespecialiseerd in vastgoed in Spanje, zal controleren of de aankooptransactie veilig geschied.

Een advocaat gespecialiseerd in onroerend goed controleert onder andere:

welke woning er daadwerkelijk wordt gekocht;
of de verkoper daadwerkelijk ook de eigenaar is van de woning;
of de gegevens in de verschillende kadasters met elkaar overeenkomen;
of de woning vrij is van een hypotheek of andere lasten;
of er vergunningen zijn voor alle bouwwerken in rondom de woning (zoals bijvoorbeeld een uitbouw of zwembad);

Een goede advocaat zal u ook vragen naar uw wensen voor de toekomst, wat u precies van plan bent met de woning en nagaan of het waarschijnlijk is dat u deze plannen ook kan realiseren na het kopen van de woning. Indien nodig kunnen er door de advocaat daarvoor aanvullende vergunningen worden aangevraagd.

Vervolgens zal de advocaat in samenwerking met de (advocaat van) de verkoper het koopcontract opstellen. Tot slot kan een advocaat u ook helpen met praktische zaken zoals het aanvragen van een NIE, het openen van een bankrekening of het overzetten van nutsvoorzieningen.

4. Het openen van een bankrekening

Bij het eerste bezoek aan de regio waar u uw woning wilt kopen is het verstandig om direct een Spaanse bankrekening te openen. Deze bankrekening heeft u nodig om de woning in Spanje te kunnen kopen. In Spanje kunt u een bankrekening openen als residente (bij emigratie) of als no- residente (wanneer u hoofdverblijf bijvoorbeeld Nederland of België blijft). Voor het openen van een bankrekening no-residente heeft u een geldig legitimatiebewijs (paspoort of EU-identiteitsbewijs en in principe nog geen NIE nodig. Om het proces van een bankrekening openen in Spanje te voltooien zult u fysiek aanwezig moeten zijn.

Het openen van een bankrekening is een vrij eenvoudige procedure. Wel is het verstandig wat onderzoek te doen naar de bank waar u de rekening wilt openen. Bij sommige banken zullen de kosten namelijk lager zijn en procedures eenvoudiger dan bij andere banken. De bank in Spanje is verplicht om te controleren of het geld dat u op de bankrekening in Spanje stort niet voortkomt uit witwaspraktijken.

5. Woning uitzoeken

Bij het bezichtigen van de woningen waar u interesse in heeft zal u veel informatie ontvangen. Naast dat u de omgeving en voorzieningen in de regio beter leert kennen zult u ook een beter beeld krijgen van de lokale woningmarkt. Vaak zal u bij een bezichtiging van de eigenaar of de verkopende makelaar te horen krijgen dat de woning waarschijnlijk binnen een korte tijd van de markt zal verdwijnen en u snel dient te beslissen. Probeer niet toe te geven aan deze druk en te kiezen voor een veilige koop in plaats van een snelle en impulsieve. Hierdoor zal u de woning kunnen kopen op een veilige manier voor een prijs die overeenkomt met de waarde van de woning.

Het doen van een reservering op een woning zonder controle door een deskundige kan vervelende consequenties hebben op de verdere aankoop. Bij het sluiten en betalen van een reserveringscontract heeft u namelijk niet meer de mogelijkheid om verder te onderhandelen over de prijs en oplevering van de woning zonder dat u daarbij mogelijk het bedrag dat u voor de reservering betaald heeft verliest.

6. Tekenen van reserveringscontract

Na de controle door een deskundige kunt u nadenken over een bod op de woning. Indien de verkoper bereid is dit bod te accepteren kan er voor worden gekozen om daarvoor een reserveringscontract te tekenen. In het reserveringscontract wordt een termijn afgesproken waarbinnen de koper het koopcontract zal tekenen en de aanbetaling zal doen. De verkoper verplicht zich met het tekenen van het reserveringscontract om de woning niet meer actief te adverteren op webpagina’s en/of op andere wijze reclame te maken voor de verkoop van de woning.

Met het reserveringscontract krijgt de koper de mogelijkheid om de woning verder te controleren. De prijs van de woning wordt echter al vastgelegd en na het tekenen van dit contract kan daarover dan ook niet meer worden onderhandeld. In het reserveringscontract dienen de rechten van de koper al goed beschermd te worden. Dit is dan ook de reden dat het zo belangrijk is om voor het tekenen van dit contract al een deskundige te hebben ingeschakeld. Indien tijdens het controleren van de woning blijkt dat er bepaalde zaken niet op orde zijn, en de koper heeft zich daartegen onvoldoende beschermd in het reserveringscontract, kan de koper het bedrag dat voor de reservering is betaald verliezen. Indien alles wel blijkt te kloppen zal het bedrag dat betaald is voor de reservering in mindering worden gebracht op de te betalen koopprijs.

7. Tekenen van een koopcontract

Nadat de deskundige alle documentatie heeft gecontroleerd zoals genoemd in stap 3 is de volgende stap in het tekenen van het koopcontract, ook wel contracto de arras genoemd. Dit contract wordt normaliter opgesteld door een advocaat (van de koper of verkoper) en gecontroleerd door de advocaat van de wederpartij. Er zijn verschillende soorten contractos de arras, waarbij over het algemeen de contrato de arras penitenciales de meest gebruikte vorm is.

Bij de contrato de arras penitenciales worden partijen vrij gelaten om van de koopovereenkomst af te zien, op voorwaarde dat zij zich verbinden aan een vast bedrag (normaal gesproken 10% van de koopprijs) dat zij verliezen indien zij dit besluiten. Dit bedrag betaald de koper bij het tekenen van het contract aan de verkoper en geldt als een aanbetaling van de woning. Indien de koper afziet van de koop zal dit bedrag verloren gaan. Tegelijkertijd zal de verkoper zich in gelijke mate verbinden aan de koop en dit bedrag dus tweemaal moeten uitkeren aan de koper indien de verkoper de koop besluiten te annuleren. Doordat er geen sprake is van contractbreuk indien één van de partijen hiertoe besluit kunnen hoge advocaatkosten en gerechtelijke procedures over het algemeen voorkomen worden.

8. Notarieel contract tekenen

Om de daadwerkelijke overdracht van de woning te krijgen dient er een notariële koopakte te worden getekend bij de notaris, in het Spaans genaamd de escritura. De koper is vrij om de notaris te kiezen waarbij de escritura getekend zal worden. Dit document bevat in ieder geval: de persoonsgegevens van de partijen, de prijs, omschrijving en locatie van de woning en de betalingswijze. Bij het tekenen van dit document wordt het eigendom van de woning formeel overgedragen aan de koper. Met dit document gaan de rechten en plichten die bij het eigendom komen dan ook over op de koper. Zowel de koper, de verkoper als de notaris tekenen dit document. Alle partijen krijgen een kopie van het document mee van de notaris. De koper kan met deze kopie zich als eigenaar inschrijven bij de gemeente en de verschillende kadasters.

9. Betalingen van belastingen

De grootste bijkomende kosten bij het kopen van de woningen zijn de belastingen. Indien het gaat om een nieuwbouwwoning dient er een BTW bedrag van 10% te worden bepaald. Bij bestaande woningen is de overdrachtsbelasting, afhankelijk van de regio waar de woning zich bevindt, tussen de 6 en 10 procent. De betaling van deze belasting dient binnen 30 dagen na aankoop te worden voltooid en kan vaak direct via de boekhouder of notaris worden betaald. Indien u geen resident bent zal de verkoper van de woning 3% van deze belasting tijdens de transactie moeten innen die hij of zij namens u betaald bij de Spaanse belastingdienst. De verkoper zal u hiervoor een bewijsstuk meegeven. Naast de overdrachtsbelasting zal u ook rekening moeten houden met jaarlijkse vermogens- en onroerendgoedbelasting.

10. Overzetten van gas/water/licht

De laatste stap in het aankopen van een woning in Spanje is het overzetten van de nutsvoorzieningen op uw naam. Ook zal u zich moeten inschrijven bij de Vereniging van Eigenaars (indien deze er is) en moeten nagaan of en welke verzekeringen u wilt afsluiten ter bescherming van uw nieuwe eigendom.

Dit document is mogelijk gemaakt door

MAB ADVOCATEN

. Dit document is schets een algemene situatie en kan niet worden gezien als vervanging van professioneel juridisch advies. Wetten en regelgeving kunnen wijzigen waardoor dit document niet meer actueel kan zien. Om zeker te zijn van de laatste en juiste informatie adviseren wij u om

een deskundige

in te schakelen.