Huizeninspanje.nl,  donderdag 12 mei 2016

 

Een van de eigenaren was niet op de hoogte van de verkoop. Hoe kan dit gebeuren en wat zijn de gevolgen voor de koper?

Hoe kan dit gebeuren?

De woning wordt te koop gezet.

Moeder had na het overlijden van haar man het vruchtgebruik van de woning gehouden. En de woning was in het bezit van de 3 kinderen gekomen. De woning kon nu worden verkocht omdat moeder in verband met haar leeftijd geen gebruik van de woning meer kon maken.

Een van de kinderen, de zoon, was het zwarte schaap van de familie maar ook hij was een van de eigenaren.

De zussen die de woning bij de makelaar in de verkoop gaven waren hem " per ongeluk" vergeten. De verkopende makelaar nam de woning in de verkoop en ging ervan uit dat de 2 zussen de enige eigenaren waren.

De verkopende makelaar vindt een koper.

De makelaar neemt de woning in de verkoop en plaats de woning op zijn website. Hij verkoopt de woning en stelt de voorlopige koopovereenkomst op. In de overeenkomst staan bij de verkopende partij alleen de namen van de 2 zussen. Die tekenen de overeenkomst samen met de koper. De koper gaat ervan uit dat alles goed gecontroleerd is en maakt de aanbetaling over. Hij maakt het bedrag over op het rekeningnummer dat in de voorlopige koopovereenkomst staat. Die rekening staat op naam van een van de zussen.

Wat zijn de gevolgen voor de koper?

De overdracht gaat niet door.

Bij het voorbereiden van de notariële overdracht ziet de notaris dat de woning nog een eigenaar meer heeft dan de 2 die in de voorlopige koopovereenkomst staan. De akte wordt niet getekend en de overdracht gaat niet door omdat de derde eigenaar niet bij de notaris verschijnt.

Hoe krijg je de aanbetaling terug?

In dit soort gevallen is het gevaarlijk de eerste betaling direct aan de verkoper te betalen. Als je een goed gevoel hebt op het kantoor en de makelaar waar je van koopt, is het vaak verstandiger de aanbetaling op de rekening van het makelaarskantoor te storten. Het kantoor houdt de betaling onder zich tot aan de dag van de overdracht bij de notaris. In het geval de woning niet geleverd kan worden krijg je in ieder geval de aanbetaling die nog in depot staat bij de makelaar op een snelle manier terug.

Boetebedrag moeilijk te innen.

Normaal gesproken moet de verkoper die niet levert ook nog een boete betalen. Althans zo staat dat in de meeste voorlopige koopovereenkomsten en reserveringscontracten. Een verkoper die van kwade wil is betaalt dat boete bedrag niet. Je gedane aanbetaling terug ontvangen is vaak het maximaal haalbare. Je eigen geld dus. Daar bovenop ook nog het overeengekomen boetebedrag ontvangen zul je bij een verkoper die niet wil meewerken via de rechter moeten afdwingen. Dan praat je in Spanje over een traject van jaren.

Geen veilige derdengelden rekening.

Denk er wel om dat makelaars in Spanje nooit een derdengelden rekeningen hebben zoals we dat in Nederland kennen van notarissen en advocaten. Ook al wordt het vaak "cliëntenrekening" genoemd. Het is gewoon een rekening-courant zonder garanties waar je aanbetaling gereserveerd staat. Je moet dus wel een goed gevoel hebben op de verkopende makelaar voordat je de aanbetaling op zijn rekening stort.

Is dit te voorkomen?

De makelaar moet altijd voordat hij de overeenkomst opmaakt een aantal controles doen. Een daarvan is controleren of de verkopers die zich bij hem op kantoor melden en de woning in de verkoop geven ook de wettige eigenaren zijn. In dit geval ook controleren of alle eigenaren op de hoogte zijn van de verkoop. Hier was een van de 3 eigenaren helemaal niet op de hoogte van de verkoop terwijl de voorlopige koopovereenkomst getekend was en de aanbetaling al gedaan was door de koper.

Hoe kun je ervoor zorgen dat dit jou niet overkomt?

Vraag voordat je de aanbetaling doet altijd een uittreksel uit het eigendomsregister. In het Spaans heet dat een "Nota Simple". Ook al is dat uittreksel in het Spaans, de namen van de eigenaren kun je er altijd uitlezen. Deze namen moeten allemaal in de voorlopige koopovereenkomst staan inclusief de handtekeningen van deze personen. Vraag daarnaast een paspoort kopie van elke verkoper gelijktijdig met de voorlopige koopovereenkomst. Op die manier kun je controleren of alle eigenaren op de hoogte zijn van de verkoop en ook werkelijk ondertekend hebben.

Per volmacht.

Soms wordt er in het geval van een verkoop met meerdere eigenaren gewerkt met een volmacht. De eigenaren hebben dan een persoon aangewezen die gemachtigd is alles te regelen. Deze persoon treedt dan op met een volmacht. Dit moet wel een notariële volmacht zijn, in het Spaans heet dat een "Poder" . In de volmacht moeten de namen van alle eigenaren genoemd worden. Ook deze volmacht moet je als koper te zien krijgen voor of op het moment dat je de voorlopige koopovereenkomst tekent.