Claus van Mierlo,  zondag 23 februari 2020

 

Uit reacties en vragen van mensen blijkt er veel verwarring te ontstaan rondom de nieuwbouw van een Spaanse woning. Voor een groot gedeelte komt dit voort uit de verschillende manieren van nieuwbouw; namelijk projectbouw en individuele bouw. Vooral de benamingen ‘bouwbestemming’ en ‘bouwvergunning’ worden vaak door elkaar gebruikt, waardoor het er niet duidelijker op wordt. Een korte uitleg om dit te verhelderen…

Om het overzichtelijk te houden, zal ik eerst uitleggen waar de verschillen zitten tussen projectbouw en individuele bouw. Waarschijnlijk wordt het dan al iets duidelijker, zodat ik daarna dieper in kan gaan op de termen ‘bouwbestemming’ en ‘bouwvergunning’.

Projectbouw

Bij projectbouw worden de nieuw te bouwen woningen aangeboden door een projectontwikkelaar. Zij hebben het ontwerp gemaakt voor een straat, een blok met huizen, een appartementencomplex of een urbanisatie. U koopt in een project dus een woning als onderdeel van een groter geheel, waarbij u in veel gevallen, afhankelijk van de vorderingen in de bouw, nog inspraak heeft bij de keuze van tegels, kleurstellingen en andere details. De projectontwikkelaar zorgt ervoor dat alles wordt uitgevoerd volgens de bouwvergunning en met hen sluit u ook de koopovereenkomst. Normaal gesproken dient er bij de aankoop binnen een project in eerste instantie een aanbetaling gedaan te worden, waarna het restant bij oplevering wordt voldaan. Indien de bouwtermijn meer tijd in beslag neemt, kan er nog een tussentijdse aanvulling verlangd worden, maar die voorwaarden worden allemaal opgenomen in de koopovereenkomst. Let erop, dat de projectontwikkelaar bij elke betaling een verplichte bankgarantie verstrekt. Dit is voor uw zekerheid om ervoor te zorgen, dat u uw geld terugkrijgt als de projectontwikkelaar vóór de voltooiing van het project failliet zou gaan.

Individuele bouw

Bij individuele bouw wordt u zélf de projectontwikkelaar. Als ‘autopromotor’ ontwikkelt u, samen met de architect, de door u gewenste individuele villa waarbij u volledige inspraak heeft over zowel de indeling als de afwerking, de te gebruiken materialen, kleurstellingen, etc. Pas nadat u tevreden bent over het ontwerp én de daarbij behorende prijsstelling gaat de architect aan het werk om het project met het daarbij behorende bestek en tekeningen samen te stellen. Als ‘autopromotor’ koopt u éérst het gewenste perceel en vervolgens wordt uit uw naam, als eigenaar van de bouwgrond, de bouwvergunning aangevraagd. Er wordt een bouwcontract afgesloten met de bouwer, waarbij betaling in fases verloopt aan de hand van de vorderingen van de bouw. Omdat u bij aanvang van de bouw reeds eigenaar bent van de grond, wordt u door natrekking ook automatisch eigenaar van alles wat er op dat perceel gebouwd wordt. Dit biedt dus een grote garantie indien de bouwer tussentijds failliet zou gaan. U kunt dan redelijk eenvoudig een andere bouwer aanstellen die verder gaat waar de vorige bouwer gestopt is en uw villa voltooit.

Bouwbestemming

Zoals in een eerder blog al aangegeven, heeft elke finca (perceel) een bestemming. De gemeente bepaalt de bestemming van een zone binnen hun grondgebied. Zij maken een ‘Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) dat ze voorleggen aan de autonome comunidad waaronder de gemeente valt. In dat plan wordt opgenomen waar de gemeente woningbouw wenst, waar groenzones zouden moeten komen en welke gebieden bijvoorbeeld als beschermd natuurgebied aangemerkt worden. Na goedkeuring wordt dat Plan General van kracht en dienen alle aanvragen van (bouw)vergunningen getoetst te worden aan dat bestemmingsplan. Voor wat de bouw betreft zijn er twee belangrijke bestemmingen te weten: ‘Suelo urbano (directo)’ en ‘Suelo de reserva urbana (urbanizable)’. De aangeboden bouwpercelen vallen binnen het bestemmingsplan onder ‘Suelo urbano’ en mogen zodoende, na het verkrijgen van de bouwvergunning, direct bebouwd worden. Bij ‘Suelo de reserva urbana’ oftewel ‘Suelo urbanizable’ is er nog een tussenstap vereist alvorens een bouwvergunning kan worden aangevraagd. Er dient namelijk eerst een ‘Plan Parcial’ opgesteld te worden, waarin wordt aangegeven hoe de grond ingedeeld zal gaan worden; waar komen de woningen, welke ruimte is er voor groenvoorziening, hoe lopen de wegen, wat wordt er aan infrastructuur aangelegd, etc.

Bouwvergunning

De architect, die in opdracht van de projectontwikkelaar of individuele ‘autopromotor’ het project samenstelt, zal daarbij direct rekening houden met het geldende bestemmingsplan. In dit ‘Plan General’ staat namelijk exact vermeld wat de eisen en voorwaarden zijn die aan de bouw binnen een bepaalde zone gesteld worden. Zaken als de minimale oppervlakte van een perceel om er één villa op te mogen bouwen, de maximale hoogte van die villa en hoe ver deze minstens van de perceelgrens gebouwd moet worden, alsmede de maximale bebouwingsgraad in percentage van de oppervlakte van het perceel, worden allemaal opgenomen in het bestemmingsplan. Als het project aan de binnen het bestemmingsplan gestelde eisen voldoet, zal de gemeente weinig moeite hebben om de aanvraag goed te keuren en de gewenste bouwvergunning te verlenen. Een bouwvergunning kan uitsluitend aangevraagd worden door de eigenaar van het perceel. Indien u een bouwperceel krijgt aangeboden waarop reeds een bouwvergunning is afgegeven, dient u na te gaan welk project er gepland is en of dat ook aan úw wensen voldoet. Onder bepaalde voorwaarden, met de daarbij behorende kosten, is een bouwvergunning middels een nieuw project aan te passen. Conclusie

De gemeente is betrokken bij zowel de vaststelling van de bouwbestemming als het verstrekken van de bouwvergunning. De bouwbestemming heeft betrekking op een zone binnen de gemeentegrenzen, terwijl de bouwvergunning betrekking heeft op een individueel perceel of groep van percelen (in geval van projectbouw). De bouwbestemming wordt voorgesteld door de gemeente en goedkeurd door de autonome comunidad en de bouwvergunning wordt aangevraagd door de eigenaar van een perceel en goedgekeurd door de gemeente.

Als u overweegt om in Spanje een nieuwbouw woning te kopen, is het belangrijk te weten wat de bouwbestemming van de zone is waar deze woning gebouwd wordt. De bestemming, het ‘Plan General’, is namelijk de basis. Indien de bestemming niet aangeeft dat er gebouwd mag worden, zal er ook nooit een bouwvergunning worden verstrekt.