Robert Kemkers,  zaterdag 16 november 2013

 

Column van Robert Kemkers van in

Deze eerste keer een onderwerp dat van belang is voor alle huiseigenaren, in het bijzonder zij die overwegen hun huis te verkopen of langdurig te verhuren. Evenals andere lidstaten van de is ook Hongarije verplicht invulling te geven aan een Europese Richtlijn uit 2002, waarin geregeld is dat alle gebouwen op termijn voorzien moeten zijn van een . Dit is vergelijkbaar met de classificatie die de lezer wellicht bekend is van de aanschaf van een televisie, koelkast of ander apparaat. In de eerste fase richtte de regelgeving zich vooral op nieuwbouw en projecten waar gebouwen grondig worden verbouwd. Bij de implementatie van de tweede fase geldt deze verplichting ook voor bestaande gebouwen, waarover straks meer. Ook in Nederland is zo’n energielabel in principe verplicht, maar in 2012 heeft de Tweede Kamer besloten dat indien koper en verkoper beiden aangeven geen behoefte te hebben aan een energielabel, dit achterwege kan blijven; hiermee riskeert Nederland overigens boetes van de Europese Commissie.

Hongarije heeft deze Richtlijn op 30 juni 2008 geïmplementeerd middels Rijksregeling 176/2008. Hiermee is het ten eerste verplicht binnen een jaar na het verkrijgen van de definitieve woon- en gebruikersvergunning, die wordt verstrekt nadat de nieuwbouw of verbouwing is afgerond, een energielabel voor het bouwwerk aan te vragen, dit op straffe van een boete. Vaak zal hier door de architect of uitvoerder bij de bouw op worden toegezien, maar het is uiteraard de verantwoordelijkheid van de eigenaar zelf om dit niet te vergeten! Tevens is per direct een energielabel verplicht voor alle overheidsgebouwen en overige bouwwerken met een publieke functie met een netto vloeroppervlak (gebruiksruimte) van meer dan 500 m2. Hier zult u wellicht niet vaak mee te maken krijgen.

Waar u echter wel direct mee geconfronteerd kunt worden is de volgende bepaling die sinds 2012 van kracht is. In geval van verkoop of langdurige verhuur (minimaal 1 jaar) van een gebouw dient men in principe ook een energielabel aan te vragen. Al snel bleek dit een papieren regel, waar in de praktijk – vergelijkbaar met in Nederland – vaak de hand mee werd gelicht, doordat partijen in de koopovereenkomst gezamenlijk verklaarden hier van af te zien. Echter, sinds 1 januari 2013 is wettelijk bepaald dat een koopovereenkomst voor een bouwwerk in principe niet kan worden ingeschreven door het indien er geen vermelding is van een uniek energielabel met bijbehorend rapport! De verkoper is verplicht hiervoor zorg te dragen, in principe reeds op het moment dat de woning te koop of te huur wordt aangeboden (tenzij dit reeds vóór 2012 was). Nu staat daar niet direct een sanctie op, maar dus wel in het geval van een definitieve koopovereenkomst, want zonder label geen overdracht. Let wel, het gaat hierbij om een zuivere verkoop van zowel het gehele eigendom, alsmede een deel van het eigendom. Indien de koper reeds voor een deel mede-eigenaar is of als men het eigendom verkrijgt door vererving of schenking is men vrijgesteld van de verplichting. Het energielabel geldt voor elk duurzaam, gesloten bouwwerk dat tenminste 50 m2 netto gebruiksoppervlak heeft: dit betreft dus woonhuizen, vakantiehuizen, gastenhuizen, horeacagelegenheden enzovoort, maar óók appartementen: voor elke flat is een apart label vereist. In geval van een of meerdere verdiepingen telt de woonoppervlakte daarvan mee indien dit is afgetimmerd, dus een gebruiksfunctie heeft anders dan opslag (’vliering’).

Verder zijn er nog enkele uitzonderingen, in welke gevallen het energielabel niet verplicht is. Ik ga hier even voorbij aan hoge uitzonderingen die voor u als lezer zich hoogstwaarschijnlijk niet voordoen, waaronder de vrijstelling voor kerkgebouwen. Interessant is echter wel, dat men vrijgesteld is indien de totale netto gebruiksoppervlakte kleiner is dan de eerder genoemde 50 m2, voorts indien het gaat om een officieel als rijks- of gemeentelijk monument aangewezen object, tevens indien men het gebouw louter gebruikt als werkplaats of indien het voor agrarische doeleinden (bijv. een stal) wordt benut. Er blijkt in de praktijk nogal wat verwarring te heersen over de volgende twee uitzonderingen: indien het gebouw is ontworpen voor een gebruiksduur korter dan 2 jaar en indien het bouwwerk beoogd is korter dan 4 maand per jaar te gebruiken. De eerste categorie betreft louter tijdelijke bouwwerken die ook zodanig herkenbaar en ontworpen zijn. Bij de tweede categorie gaat het NIET om de intentie van de gebruiker-eigenaar: als u overweegt een woon- of vakantiehuis te kopen en dit slechts voor enkele weken per jaar te gebruiken, is een energielabel toch verplicht, omdat het gebouw in principe langduriger gebruik toelaat (de gebruiksduur zelf valt immers lastig te controleren). Het gaat bij deze vrijstelling puur om vakantie- en wijnhuisjes en andere bouwwerken die door hun locatie (bereikbaarheid) of bouwwijze niet geschikt zijn om langer dan 4 maand per jaar te gebruiken (bijv. wegens het ontbreken van verwarming, ramen, afwezigheid van water en stroom enz.). Indien een woning in principe wel geschikt is, maar de ramen en verwarming zijn weggehaald, geldt de vrijstelling niet.

Hoe nu te handelen indien men zo’n energielabel wil aanvragen? In principe kan de makelaar hierbij helpen en ook de advocaat kan adviseren. Men dient een voor de energiekeuring gediplomeerde bouwkundige te zoeken. Bij de meeste (grotere) architecten is wel een kantoorgenoot te vinden die over de juiste papieren beschikt, daarnaast zijn er ook grotere aannemers die iemand in dienst hebben met deze bevoegdheid. Bij het onderzoek wordt gebruik gemaakt van de bouwtekeningen, al is een onderzoek ter plekke in principe noodzakelijk en verplicht. Indien er geen bouwtekeningen (meer) zijn, maakt een architect vaak enkele nieuwe schetsen. Met behulp van een landelijk computerprogramma wordt een gemiddeld energieverbruik gemeten. Dit zegt niets over het feitelijke energieverbruik, dat sterk afhankelijk is van de bewoners. Ook wordt geen gebruik gemaakt van gegevens van het energiebedrijf en worden – vreemd genoeg? - ook geen warmtemetingen verricht. Het gaat grotendeels om de verhoudingen van de oppervlakten van de delen waar de warmte kan ’ontsnappen’: vloeren, muren, plafonds, ramen en deuren. Daarbij wordt rekening gehouden met de materialen en dikte van de muren en plafonds, soort kozijnen en methode van verwarming. In de praktijk blijkt een vierkante tentdakwoning met lage plafonds en nieuwe beglazing veel positievere resultaten te behalen dan een langwerpige woning met verdieping en hoge plafonds. Uiteindelijk komt men tot een bepaalde energiewaarde, die wordt vergeleken met andere bouwwerken in dezelfde categorie. Dit wordt weergegeven door een letter, gebaseerd op een percentage in vergelijking tot het gemiddelde.

Dit alles leidt tot een energierapport, in het Hongaars ’Hiteles Energetikai Tanúsítvány’, afgekort tot: HET. De betrouwbaarheid van deze wijze van meten staat niet ter discussie volgens de wetgever. Het rapport telt meestal een pagina of 7-8 en staat voornamelijk vol met getallen, formules en berekeningen. Op het voorblad staan de belangrijkste gegevens: het nummer van het energierapport en –label (een code beginnend met HET-, gevolgd door 8 nummers), de categorie van het energielabel (weergegeven met een letter, van A+ tot en met I) en tips hoe men het energieverbruik verder kan verlagen (o.a. door toepassing van andere energiebronnen, vervanging kozijnen, aanbrengen van extra isolatie etc.). Dit energielabel wordt centraal geregistreerd in een databank en is in principe 10 jaar geldig, tenzij de regelgeving tussentijds ingrijpend gewijzigd wordt of indien het bouwwerk dermate aangepast wordt, dat een nieuwe classificatie noodzakelijk is. Het is dus van belang het energielabel, met name het HET-nummer goed te bewaren, indien men de woning ooit weer wenst te verkopen of verhuren. Voor de duidelijkheid: de categorie waarin de woning valt heeft op zich verder geen enkele consequentie, ongeacht het behaalde energielabel kan het gebouw worden overgedragen bij de advocaat/notaris en het kadaster!

De kosten voor het rapport zijn niet landelijk geregeld en overgelaten aan de vrije markt. Naarmate er meer aanvragen komen blijken deze inmiddels iets te dalen. De kosten hangen vooral ook af van de beschikbaarheid van bouwtekeningen, de oppervlakte van het bouwwerk en de reisafstand voor de bouwkundige (en eventueel hoe dringend het is). In de praktijk betekent dit dat in Boedapest, waar de prijzen voor onroerend goed het hoogst liggen en er heel veel keurmeesters voorhanden zijn, de kosten voor het label veel lager zijn dan voor een perifeer, achteraf aan een zandweg gelegen huisje in een dunbevolkt gebied; hier zal men mee moeten leren leven, evenals met het feit dat men kan twijfelen aan de nut en noodzaak van de regeling – het is een wettelijke verplichting waar men niet onderuit kan. Aan de andere kant is het natuurlijk tevens een goed moment na te denken over het energieverbruik en kunnen de tips voor energiebesparing van pas komen, waarbij men zelf de afweging moet maken of dit zich financieel zal lonen.