Joost van der Heijden,  zondag 9 oktober 2016

 

Certificato di destinazione urbanistica

In een vorige column schreef ik onder meer over het certificaat van bestemming van terreinen (hierna afgekort CDU). Het wordt door de gemeente afgegeven en moet op straffe van ongeldigheid als bijlage aan de akte van overdracht van terreinen worden gehecht. Het doel daarvan is enerzijds het informeren van koper en verkoper over wat op het betreffende terrein gebouwd mag worden en anderzijds om de gemeente attent te maken op het feit dat er een terrein verkocht gaat worden. Voor gemeenten is het van belang om dat te weten omdat zij toezicht moeten houden op wat er met de terreinen op hun grondgebied gebeurt en moeten voorkomen dat er woonhuizen worden gebouwd indien dat krachtens het bestemmingsplan niet is toegestaan.

Als bij een gemeente een CDU wordt aangevraagd voor een perceel met een agrarische bestemming dat oorspronkelijk onderdeel was van een groter terrein, zullen steevast alarmbellen gaan rinkelen. Waarom wordt slechts een deel van dat het areaal verkocht en niet het geheel? Welk belang heeft de koper bij het terrein, zeker als hij geen boer is en op het terrein alleen agrarische gebouwen gerealiseerd mogen worden? Bij gemeenten zal in zo'n geval snel het vermoeden reizen dat sprake is van “lottizzazione abusiva” ofwel van illegale verkaveling. Verkaveling is alleen toegestaan als er een gemeentelijk verkavelingsplan is dat voorziet in de aanleg van nuts- en andere voorzieningen om het terrein bouwrijp en het ook anderszins voor bewoning geschikt te maken. Zonder zo'n plan, geen gebouwen voor civiele bewoning.

Lottizzazione abusiva is een strafbaar feit. De sanctie is niet alleen strafechtelijke vervolging maar kan ook tot het vervallen van de gebouwen aan de gemeente leiden. Als het wordt vastgesteld, zal de gemeente bij het openbaar ministerie aangifte doen en zal deze een strafrechtelijk onderzoek moeten instellen en de betrokkenen mogelijk vervolgen. Dat komt regelmatig voor, recent nog in de provincie Brindisi in de regione Puglia in de gemeente Villa Castelli. Daar worden tientallen mensen verdacht, waaronder notarissen, gemeenteambtenaren en aannemers, alsmede de eigenaren van de agrarische terreinen waarvan onderdelen zijn verkocht en de personen die de percelen hebben gekocht om daar luxe woonhuizen met zwembad op te bouwen. Daar zijn gebouwen met een waarde van meer dan 8 miljoen euro in beslag genomen. De deuren daarvan zijn letterlijk verzegeld en de huizen mogen niet meer worden betreden en bewoond. De aanklacht is dat in strijd met de voorschriften luxe villa's zijn gebouwd terwijl het bestemmingsplan alleen voorziet in de mogelijkheid van het realiseren van woonruimte voor agrarische doeleinden en dat de gemeente bouwvergunning heeft verleend aan personen die daarvoor niet de voorgeschreven kwaliteit hebben en dat notarissen van die onregelmatigheden op de hoogte moeten zijn geweest en dus niet aan de overdracht hadden mogen meewerken. Om voor de vergunning in aanmerking te kunnen dienden de kopers in de koopakte te verklaren dat zij “boer” zijn, wat zij in werkelijkheid niet waren. Dat komt regelmatig voor en het is voor mij onvoorstelbaar hoe gemakkelijk mensen zich laten aanpraten dat zo'n verklaring geen probleem hoeft te zijn.

Als zich een nieuw geval lottizzazione abusiva voordoet, haalt dat vrijwel altijd de krant en helemaal als er bekende personen bij betrokken zijn. Een recent voorbeeld is de oud-voetballer en voormalig bondscoach van Italië Roberto Donadoni die in Puglia een terrein had gekocht met een masseria met agrarische bestemming, welke hij zonder vergunning had verbouwd tot luxe woonhuis met zwembad. Tegen hem en zijn echtgenote is zeven maanden hechtenis en een boete van Euro 45.000 geëist. Ik kom ook gevallen tegen van Nederlandse en Belgische kopers die voor die verleiding komen te staan en zich in Italië zelfs als boer laten inschrijven om aan de formele eisen te kunnen voldoen, terwijl zij op geen enkele wijze kunnen waarmaken dat zij als zodanig actief zijn. Niet doen dat soort dingen, zeker niet in een tijd dat de Italiaanse overheid steeds strenger begint te controleren. Als ze zelfs bekende Italianen begint aan te pakken, zullen ze niet nalaten dat ook bij buitenlanders te doen.