Joost van der Heijden,  donderdag 22 december 2011

 
Typisch Toscaans landschap in de regio Lucca 

Italië is in de tweede helft van de vorige eeuw bij Nederlanders in trek geraakt als vakantieland en sedertdien is de interesse voor het land jaarlijks toegenomen. Veel buitenlanders kochten er een tweede huis, in het begin in het noorden aan de meren (Como, Garda en Lago Maggiore), de Costa Azurra en Toscane, in de jaren negentig gevolgd door regio’s zoals Umbria en Marche en later ook Lazio, Piemonte en Zuid Italie. Als advocaat gespecialiseerd in juridische betrekkingen tussen Nederland en Italië heb ik daar veel mee te maken gehad, met name vanaf het moment dat ik me in 1986 als advocaat in Milaan vestigde. Ik heb de ontwikkeling van de vastgoedmarkt daar toen van dichtbij meegemaakt. Het ging in die tijd niet goed met de landbouw in Italië en veel boeren wilden vanwege hun leeftijd en gebrek aan opvolging stoppen. In die periode werd er in Italie ook veel gebouwd, vooral appartementen. Die waren voorzien van sanitair, centrale verwarming en andere voorzieningen die de oude en vaak vochtige boerderijen niet kenden en veel boeren wilden dan ook naar zo’n appartement verhuizen. Daarvoor dienden ze wel eerst hun boerderij te verkopen. Dat deden ze dan ook. De Italianen hebben dit zelf als eerste in de gaten gekregen en kochten de boerderijen, vaak met bijbehorende landerijen, vaak voor een appel en een ei op. Het duurde niet lang voor ook buitenlanders zich meldden. Los van de Engelsen, die er altijd wel zijn geweest, waren de kopers aanvankelijk vooral Duitsers en later ook Amerikanen, Belgen en Nederlanders en de laatste jaren ook Scandinaviers en Russen.

Buitenlandse kopers voelden zich doorgaans niet geremd door gebrek aan kennis over de Italiaanse eigendomsregels. Ook het feit dat Italiaanse notarissen en makelaars weinig buitenlandse talen spraken (en spreken) en hen niet konden informeren over de verschillen tussen bijvoorbeeld het Nederlandse en het Italiaanse systeem, was voor de meesten geen probleem. Ze gingen er van uit dat de kooptransactie in Italië op de zelfde wijze geregeld kon worden als in hun eigen land. Vaak wisten ze niet welke verplichtingen ze precies aangingen en dat er inderdaad belangrijke verschillen bestaan. Zo moet je in Italië de koopprijs al betalen op een moment dat het nog niet zeker is dat je als koper de vrije en onbelaste eigendom van de zaak zult verkrijgen. Of een zaak vrij en onbelast is geleverd, blijkt pas op het moment dat de getekende koopakte in het onroerend goed register wordt overgeschreven en dan is de koopprijs al betaald! De betaling loopt ook niet via de rekening van de notaris en wordt ook niet onder hem gedeponeerd. Een ander belangrijk verschil is dat de openbare registers in Italië minder transparant zijn (Italië kent niet één maar twee registers, kadaster én onroerend goed register) en niet door de koper zelf kunnen worden geraadpleegd. Verder is in Italië de geldigheid van de overdracht mede afhankelijk van de vraag of het gebouw met voorafgaande bouwvergunning is gerealiseerd, hetgeen in Nederland niet het geval is.

Veel kopers hebben zich in het verleden bij de beslissing tot aankoop laten leiden door de relatief lage prijzen van het Italiaans onroerend goed op het moment dat zij kochten en door het idee dat de prijzen snel zouden stijgen en dat zij een goed rendement op hun investering zouden gaan maken, ook op de langere termijn. Er zijn perioden geweest dat de kopers in de rij stonden, met name in de jaren negentig toen de Italiaanse lire sterk in waarde daalde en in de periode 2005 tot 2008 toen de bomen tot in de hemel leken te groeien. De komst van de low cost vliegmaatschappijen en de uitbreiding van het aantal Italiaanse bestemmingen, heeft de vraag positief beinvloed. Wat ook een rol speelde was dat buitenlandse banken de aankoop of verbouwing van Italiaans onroerend goed op enig moment zijn gaan financieren. ABN AMRO Bank is daar in 2005 in Nederland mee begonnen en doet dat nog steeds en daar is en wordt veel gebruik van gemaakt.

De Italiaanse overheid heeft de buitenlandse kopers steeds graag zien komen en verleende hen ook met plezier vergunning voor het restaureren en opknappen van de huizen en om toeristische activiteiten te starten. Voor die vergunningen moest immers betaald worden en de investeringen hadden positief effect op de werkgelegenheid in de bouw. Dankzij de investeringen van de buitenlandse kopers, bleef een belangrijk deel van het cultureel erfgoed van Italië behouden zonder dat de overheid dat iets heeft gekost en omdat geen nieuwbouw of uitbreiding van bestaande gebouwen werd toegestaan, is ook de schoonheid van het landschap in tact gebleven.

Buitenlanders konden bij aankoop doorgaans geen gebruik maken van de belastingvoordelen die voor de lokale bevolking golden en ook dat leidde tot extra belastinginkomsten. Het was in de vorige eeuw wel een publiek geheim dat bij overdracht op ruime schaal belasting kon worden ontdoken, zowel door koper als verkoper. Dat gebeurde toen ook op grote schaal door de notaris in de koopakte een lagere prijs te laten vermelden dan in werkelijkheid werd betaald. Omdat die prijs de grondslag vormde voor de berekening van de bij overdracht verschuldigde belastingen en de tarieven van die belastingen erg hoog waren (10 procent voor gebouwen en 18 procent voor terreinen) en het tarief van de door de verkoper verschuldigde vermogenswinstbelasting 12,5 procent bedroeg, kon dat snel tot serieuze besparingen leiden. De overheid heeft de laatste jaren met succes maatregelen genomen om die praktijk uit te bannen en gaat de eigenaren van tweede huizen ook steeds meer als inkomstenbron zien door huurinkomsten te belasten en de ICI (ozb) voor tweede huizen te verhogen en ook actiever te zijn bij het innen van die belastingen.

Verder is de overheid veel actiever geworden bij het opsporen en aanpakken van zonder vergunning uitgevoerde verbouwingen. Daarvan is vaak sprake zonder dat de eigenaar zich daarvan bewust is. Als een buitenlandse eigenaar het om een van die redenen met de overheid of de Italiaanse fiscus aan de stok krijgt, kan het snel uit zijn met de pret.

Werd er twintig jaar geleden door buitenlanders alleen gekocht, nu lijken er meer mensen te zijn die willen verkopen dan dat zich nieuwkomers op de markt aandienen. Het besluit om te verkopen kan verschillende redenen hebben. Vaak zijn de eigenaren simpelweg uitgekeken op het tweede huis en komen ze er te weinig komen om de daaraan verbonden kosten te rechtvaardigen. Ook ouderdom en problemen met gezondheid of in de relationele sfeer spelen een rol en niet te vergeten de verslechterde economische situatie. Als een buitenlander eenmaal tot verkoop heeft besloten, zal hij dat meestal op korte termijn willen regelen en om de snelheid er in te houden is hij vaak snel bereid met de vraagprijs te zakken. Italianen hebben doorgaans minder haast en stellen de verkoop liever uit dan een te lage prijs te accepteren. Verkoop is niet eenvoudig, vergt tijd en geduld en bovendien een goede voorbereiding. De bepaling van de juiste vraagprijs is een zeer belangrijk maar moeilijk aspect, ook psychologisch, met name als de verkoper in het verleden een idee van de waarde heeft gevormd dat niet in overeenstemming is met de huidige marktsituatie. Kortom, in 25 jaar is er veel veranderd en op dit moment is het een lastige periode voor wie moet of wil verkopen maar een gunstige periode voor wie wil kopen.