Joost van der Heijden,  zondag 2 april 2017

 

De aankoop van onroerend goed via een vennootschap is niet zonder risico's.

‘Ik heb een huis gevonden, kan de koopsom uit eigen middelen betalen maar moet de verbouwing financieren. Kun je me helpen dat te regelen?’ Dat soort verzoeken krijg ik regelmatig. Mijn eerste vraag is dan welk bedrag met de investering gemoeid zal zijn, welk deel met eigen geld betaald kan worden en door welke inkomsten de lasten van de externe financiering gedekt worden. Recent kreeg ik zo’n verzoek van iemand die een deel van het jaar in Italië wil gaan wonen en een gebouw had gevonden dat geschikt is als praktijk- en logiesruimte voor zijn cliënten, waar hij zelf ook kon wonen. Het ging om een investering van ongeveer € 1.200.000, waarvan € 900.000 voor verbouwing en inrichting. Daarvoor wilde hij € 400.000 lenen van een Italiaanse bank en de rest van vrienden. Die wilde hij obligaties geven.

Società di Comodo

‘Hoezo obligaties, dat kan toch alleen een vennootschap doen?’ Dat bleek ook zijn bedoeling. De vennootschap was al opgericht, had het gebouw gekocht en zou dat volgens plan aan zijn praktijk gaan verhuren voor een bedrag gelijk aan de rente- en aflossingsverplichtingen uit de leningen. Het was zijn bedoeling dat de vennootschap quitte zou spelen en daarom geen belasting zou moeten betalen maar wel btw zou kunnen terugvorderen, wat niet mogelijk zou zijn geweest als hij als natuurlijk persoon zou hebben gekocht. De haalbaarheid van de operatie was mede van deze fiscale voordelen afhankelijk.

‘Maar heb je dan geen rekening gehouden met het risico dat de Italiaanse fiscus de vennootschap zal aanmerken als een società di comodo en daarom een forfaitaire rendementsheffing zal opleggen?’ Daarvan had hij nog nooit gehoord, ook niet van zijn Italiaanse accountant. Ik heb hem toen uitgelegd wat een ‘società di comodo’ is (een vennootschap waarvan wordt verondersteld dat die niet is opgericht om daadwerkelijk ondernemingsactiviteiten te verrichten maar om belasting te ontwijken) en dat die wordt verondersteld te bestaan als de gedeclareerde inkomsten lager zijn dan een bepaald percentage van de balanswaarde van het actief van de vennootschap. In het onderhavige geval was dat actief het bedrijfspand. Het percentage, dat kan variëren van 1 tot 15 procent, bedraagt voor een bedrijfspand 6 procent en daardoor zou de vennootschap, uitgaande van een balanswaarde van € 1.200.000 en het ontbreken van andere inkomsten, op jaarbasis tenminste € 72.000 aan huur aan hem zelf in rekening moeten brengen om niet als società di comodo aangemerkt te worden.

‘Maar dat kan ik niet betalen en is ook meer dan de vennootschap nodig heeft!’ Jammer dan. Als niet aan die voorwaarde wordt voldaan (met andere woorden, als de huur wordt vastgesteld op een lager bedrag dan € 72.000), zal de fiscus uitgaan van een fictief rendement en daarover belasting heffen. ‘Maar hoeveel is dat rendement en welk bedrag is dan verschuldigd?’ Dat rendement is bij een bedrijfspand gelijk aan 4 procent van de balanswaarde, in mijn voorbeeld € 48.000, en daarover wordt 32 procent Irap en Ires geheven, de belastingen die elke vennootschap verschuldigd is, in dit geval dus € 15.360. Daar had de man geen rekening mee gehouden en dat bracht de operatie in gevaar.

Risico’s

Moraal van het verhaal: pas op met kopen van onroerend goed via een vennootschap, want dat zal in veel gevallen onvoordelig zijn. Dat geldt ook voor aankoop van woonhuizen en tevens voor aankoop via een buitenlandse vennootschap. De genoemde risico’s bestaan overigens niet bij de speciale rechtspersonen waarover ik in mijn heb geschreven en die bestemd zijn voor aankoop van auto’s met Italiaans kenteken. Daarvoor blijkt veel belangstelling te bestaan en daarom heb ik nog wat nadere informatie op mijn website gezet. Voor vragen daarover en over andere onderwerpen kunt u ook bellen.