Joost van der Heijden,  donderdag 25 juni 2020

 

Ik loop al vele jaren mee in de tweede huizen wereld in Italië en heb veel Nederlanders zien komen en gaan. Menigeen heb ik daarbij geholpen. Tot eind vorige eeuw waren het vooral mensen met eigen geld en sinds het midden van het eerste decennium ook met geleend geld. Dat was mede te danken aan het feit dat Nederlandse banken toen buitenlands onroerend goed als onderpand zijn gaan accepteren. Daar hoef je nu niet meer om te komen.

Het sluiten van een lening bij Italiaanse banken was goedkoper, maar werd niet veel gedaan omdat het lastig te regelen viel. In Nederland was dat makkelijker te doen, met als bijkomend voordeel de mogelijkheid om aflossingsvrij te lenen. Veel mensen hebben daarvan gebruik gemaakt. Maar aan alles komt een einde en die leningen, waarvan de meeste voor 20 jaar zijn aangegaan, zullen de komende jaren moeten worden afgelost. Maar hoe doe je dat als je daarvoor geen geld opzij hebt gezet? Verlenging is bij een 20-jarige lening geen optie omdat het hypotheekrecht dat daaraan gekoppeld is na 20 jaar van rechtswege vervalt. Voor nieuwe leningen met Italiaans onroerend goed als onderpand kan men alleen nog bij Italiaanse banken terecht. Die zijn bij buitenlanders terughoudend en hanteren strenge leeftijds- en inkomensvoorwaarden. Meestal zal dan ook maar één oplossing resteren: verkopen en aflossen uit de opbrengst.

“Dat is precies wat ik van plan ben, maar ik ga wel zo laat mogelijk verkopen” zei de man die mij daarover raadpleegde. Hij had zijn huis in 2007 gekocht voor €400.000 en daarvoor €275.000 geleend en dat bedrag dient begin 2027 te zijn terugbetaald.

Hoewel 2007 een dure tijd was om te kopen en de prijzen nadien zijn gezakt, had hij van de aankoop geen spijt. Hij verbleef het grootste deel van het jaar in Italië en profiteerde van het feit dat het huis in de zomermaanden goed te verhuren was. Dat leverde hem jaarlijks behoorlijke inkomsten op, waaruit hij ook de rente kon betalen.

Van de lening had hij evenmin spijt, integendeel. Het was een 20-jarige aflossingsvrije Euribor-lening, waarvan de rente in het begin redelijk hoog was geweest maar in de loop der jaren fors was gezakt, zodanig dat hij jaarlijks een deel van de huurinkomsten opzij kon zetten. Dat spaargeld was welkom omdat hij geen pensioen had maar alleen AOW. Als hij nog 5 jaar met de verhuur zou doorgaan en de rente laag zou blijven, verwachtte hij voldoende gespaard te hebben om verder een rustig leven te kunnen leiden, ook als het huis bij verkoop niet meer zou opleveren dan de schuld aan de bank.

Eerder verkopen was voor hem geen optie, daarvoor was hij te veel aan zijn Italiaanse verblijf gehecht. Kort nadat hij had laten weten de verkoop tot eind 2025 uit te stellen, meldde hij regelmatig wakker te liggen van de vrees over 5 jaar niet op tijd een koper te kunnen vinden en de schuld aan de bank niet tijdig te kunnen aflossen. Dat is geen onterechte vrees omdat verkoop in Italië lang kan duren en 2 jaar geen ruime termijn is.

Ik wees hem toen op de mogelijkheid direct te verkopen met het recht om tot 2027 in het huis te blijven wonen. Dat idee hebben we uitgewerkt en nu is hij op zoek naar iemand die het huis op die voorwaarde wil kopen tegen een prijs gelijk aan de schuld aan de bank met een kleine opslag. Dat kan een investeerder zijn of iemand die het huis later wil gaan gebruiken. De verkoper levert daarmee financieel in maar krijgt er de zekerheid van het voortgezet gebruik en zijn huurinkomsten voor terug en ook zijn goede nachtrust!