Joost van der Heijden,  zondag 15 juli 2018

 

Elk gebouw in Italië heeft een bepaalde gebruiksbestemming (destinazione d’uso) en moet in overeenstemming daarmee worden gebruikt. Gebruik in strijd met de bestemming is een overtreding (un illecito) en dat geldt ook voor een verbouwing in strijd met die bestemming. Dat is een zogenaamd abuso edilizio. De eigenaar van de grond waarop een gebouw wordt gerealiseerd, kan zelf de gebruiksbestemming bepalen. Als dat binnen het gemeentelijke bestemmingsplan past, zal de gemeente dat accepteren en de bestemming in de bouwvergunning vermelden. Wijziging van de bestemming is alleen mogelijk met toestemming van de betrokken autoriteiten en kan worden verleend als het verzoek aan de regels voldoet. Die regels waren in het verleden regionaal bepaald en konden per regio verschillen.

Sinds kort gelden nationale regels, die tot vereenvoudiging van de procedure hebben geleid. Bij de beoordeling van het verzoek tot wijziging zal de gemeente de brandweer, sanitaire diensten en andere overheidsinstanties moeten horen, afhankelijk van de aard van het gebouw. De vereenvoudiging betreft vooral de bepaling dat toestemming alleen nodig is als de bestemming stedenbouwkundig relevant (urbanisticamente rilevante) is. Dat is het geval als de bestemming van het gebouw in een geheel andere gebruikscategorie komt te vallen, bijvoorbeeld een gebouw met een hotelbestemming (turistico-ricettiva) dat een woonbestemming (residenziale) krijgt of andersom.

Verder bepaalt de wet dat als een gebouw een gemengde bestemming heeft, de toestemming voor de wijziging alleen voor de hoofdbestemming gevraagd hoeft te worden en dat dit ook kan als het gebouw zelf feitelijk niet wordt aangepast en er geen bouwkundige werkzaamheden zullen plaatsvinden. Dit alles moet de gebruikswijziging gemakkelijker maken. Dat is nodig ook, zeker in het belang van de hotelsector, waarvan een deel zeer moeilijke tijden doormaakt. Daarvoor is in 2018 zelfs een specifieke wet ingevoerd.

Italië kent alle maten en soorten hotels, van moderne super-de-luxe boetiekhotels tot ouderwetse alberghi. Veel van die oude hotels dateren uit de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw en zijn opgezet door de vriendelijke oude baas die nog altijd achter de receptie staat. Doorgaans zijn ze in het verleden succesvol geweest en hadden ze een vaste klantenkring. Van internet hebben ze wel gehoord, maar hebben ze niet in geïnvesteerd. Vaak zijn de eigenaren in de zeventig, hebben ze geen opvolgers of zijn hun kinderen niet in voortzetting van het hotel geïnteresseerd en hebben de hotelpachters te weinig geld om het pand te kopen. Sluiting van het hotel is geen optie want dan zou het snel in verval raken. Omdat het pand een hotelbestemming heeft moet het ook als zodanig verkocht worden. De waarde van dergelijke panden is daarom zeer beperkt. Dat leidt vaak tot schrijnende situaties en niet zelden tot faillissement.

Er wordt al vele jaren gesproken over mogelijkheden om de hotelsector nieuw leven in te blazen en investeringen in de oude structuren te bevorderen. Dat heeft er uiteindelijk toe geleid dat begin dit jaar een wet is aangenomen die – in het verlengde van de wetswijzigingen die aan het begin van dit artikel zijn genoemd – het mogelijk maakt een deel van het hotelgebouw een woonbestemming te geven en daar zelfstandige wooneenheden te realiseren om aan derden te verkopen. De wet stelt als voorwaarden voor de toestemming van de bestemmingswijziging dat de eigenaar in het hotel moet investeren waardoor het ten minste een driesterrenhotel wordt en dat hij het zodanig verbouwt dat het tenminste een ster hoger wordt gekwalificeerd. Gevolg is dat voortaan ook in hotelpanden appartementen kunnen worden aangeboden.