Jos Deuling,  zaterdag 14 december 2019

 

1) Blijf altijd rustig en kalm anders wordt je gek. De Italiaanse bureaucratie en rechtspraak is hemeltergend langzaam. Verlies echter niet je geduld want als je een Italiaan beledigt dan is het slecht zaken doen. Daag ook niemand voor het gerecht, zonde van je tijd. Civiele procedures slepen zich voort. Het kan jaren duren voordat de rechtbank uitspraak doet in je zaak.

2) Ga er van uit dat voor minstes één deel van de boerderij die je wilt kopen (bijvoorbeeld de schuur) nog een omgevingsvergunning nodig is. Je kunt de boederij dan niet kopen. De notaris keurt de koop alleen goed als de omgevingsvergunningen voor alle delen van de boerderij aanwezig zijn.

3) Controleer of er geen hypotheken of andere schulden rusten op de woning. Hypotheken en schulden gaan namelijk over op de koper.

4) Pas op. Voorafgaand aan het afsluiten van het definitieve koopcontract moet je eerst een compromesso (voorlopig koopcontract) afsluiten. Je moet bij een compromesso een vooruitbetaling doen van 10-20% van de verkoopprijs. Als de koper zich terugtrekt dan verliest hij de voortuitbetaling. Als de verkoper zich terugtrekt dan moet hij tweemaal het bedrag van de vooruitbetaling betalen aan de koper.

5) Italiaanse makelaarskantoren zullen zelden echte goede foto’s van de woning publiceren op hun websites. Zij zijn bang dat ze hun commissie verliezen als de woning duidelijk in beeld komt en geïdentificeerd kan worden. De vrees om de commissie te verliezen is ook de reden dat Italiaanse makelaars niet willen dat je in je eentje de woning gaat bezichtigen. Dit is vrij irritant gedrag en kost je veel tijd.

6) Italiaanse makelaars laten zowel de kopers als de verkopers commissie betalen. Soms wel tot 2.5 %. Een makelaar kan bij één transactie dus wel 5% commissie vangen. Je kunt daarom beter geen Italiaanse makelaar in dienst nemen. Maar dan moet je wel voldoende kennis van de lokale markt hebben.

7) Veel woningen op het platteland zijn zogenaamd te koop. De eigenaars willen alleen weten hoeveel hun woning waard is. Als de kinderen een woning van hun ouders erven worden alle kinderen gezamenlijk eigenaar van de woning. Als ook maar éénvan die kinderen de woning uiteindelijk niet wil verkopen dan kun je als koper veel tijd verdoen met onderhandelen. Vraag daarom altijd wie de werkelijke eigenaars van de woning zijn en met zijn hoevelen ze zijn.

8) Als je naast de woning ook het land bij de woning koopt, hou er dan rekening mee dat de buren als eerste het land mogen kopen. Probeer daarom een schriftelijke verklaring te krijgen waarin de buren aangeven dat zij het land niet willen kopen.

9) Zorg ervoor dat de aannemers de planning van hub werkzaamheden gedetailleerd op papier zetten. Dit zal niet meevallen omdat ze het liefst helemaal niets vastleggen.

10) Zorg er vooral voor dat een goede geometra (architect of ingenieur) in de arm neemt Hij kan je bij de koop begeleiden en is ook in staat om een goede inschatting te maken van de werkzaamheden die een aannemer moet uitvoeren. Een lokale geometra kent de streek, de lokale bureaucratie en de aannemers in de regio. Een geometra is niet goedkoop maar kan je een hoop ellende en onkosten besparen. Je moet er vanuit gaan dat je als buitenlander gewoon niet de kennis hebt om het kopen en renoveren van een woning in Italie is goede banen te leiden.