Risico van kopen met geld geleend van eigen BV

Joost van der Heijden,  zondag 5 april 2020

Potpourri Italie 

En hoe kwam u aan het geld om uw huis in Italië te kopen? Nou eenvoudig, dat leende ik van mijn eigen vennootschap. Die zat ruim bij kas en kon het geld beter aan mij uitlenen dan op de bank zetten. Daar zou het nauwelijks iets opbrengen en zo kon ik er van genieten. Maar had u het huis niet beter uit eigen middelen kunnen betalen of bij de bank kunnen lenen? Die mogelijkheid was er niet omdat mijn salaris daarvoor te laag was. Maar als directeur grootaandeelhouder kon u dat salaris toch zelf bepalen? Dat is waar, maar ik heb bewust voor een laag salaris gekozen om daarmee inkomstenbelasting te besparen. Ik had het ook op naam van de vennootschap kunnen kopen maar heb dat om meerdere redenen niet gedaan.

De eerste reden was dat ik dan bij aankoop veel duurder uit zou zijn. Dat klopt. Zowel een vennootschap als een privépersoon zijn bij aankoop 9% registratiebelasting verschuldigd, alleen wordt die bij een vennootschap berekend over de koopsom en bij een natuurlijke persoon over de doorgaans veel lagere kadastrale waarde.

De tweede reden was dat ik over de winst die ik bij verkoop verwacht te behalen geen belasting wil betalen. Dat kan door het op eigen naam te kopen. Ook dat klopt, bij de vennootschap wordt de verkoopwinst altijd belast en bij de privé-persoon die verkoopt niet, mits hij of zij op het moment van overdracht minstens vijf jaar eigenaar is.

De derde reden is dat een koper die van mij privé koopt minder overdrachtsbelasting betaalt dan wanneer hij van mijn vennootschap koopt, mits hij althans zelf ook een privépersoon is. Ook dat klopt. En wat heeft u over de aflossing van de lening afgesproken? Niets. Ik ging er namelijk van uit dat dat geen probleem zou zijn. Mijn kinderen waren op het moment van aankoop immers al het huis uit en zouden na afronding van hun studie geheel van de payroll verdwijnen en dan zou ik een deel van mijn salaris overhouden en aan aflossing kunnen besteden.

En verder zou ik het huis volgens de makelaar gemakkelijk kunnen verhuren en op elk gewenst moment eenvoudig en snel en ook met winst kunnen verkopen. En hoe is het afgelopen? Nou, anders dan gepland. Mijn kinderen hebben veel langer gestudeerd dan verwacht, verhuur was lastig en leverde nauwelijks iets op en vanwege tegenvallende bedrijfsresultaten is mijn salaris in de loop der jaren afgenomen, waardoor ik niets kon aflossen. En dat gaat ook niet meer gebeuren omdat Ik vanwege mijn leeftijd gestopt ben met werken en geen pensioen heb.

Hoezo geen pensioen? Nou, ik heb dat in eigen beheer opgebouwd in de vorm van de zogenaamde fiscale Oudedagsvoorziening en heb op grond daarvan recht op een jaarlijkse uitkering van mijn vennootschap, maar die heeft dat geld niet omdat ze het aan mij heeft uitgeleend. Ik heb dus alleen AOW! Maar dan bent u vast druk bezig met de verkoop? Zeker, maar omdat het huis vanwege achterstallig onderhoud in minder goede staat verkeert en de markt tegen zit, is dat nog niet gelukt. Ik ben al een paar keer fors in prijs gezakt, maar heb nog geen bod ontvangen. En als ik niet snel een koper vind, wordt mijn probleem alleen maar groter omdat in Nederland wetgeving in de maak is waardoor een deel van de lening als een verkapte vorm van salaris zal worden aangemerkt waarover belasting betaald moet worden. Dat wil ik uiteraard voorkomen en daarom dien ik de schuld zo snel mogelijk omlaag te brengen. In mijn volgende column zal ik toelichten hoe u het huis in Italië kunt gebruiken om dat te doen.

Joost van der Heijden
Joost van der Heijden - Advocaat, gespecialiseerd in Italië






https://huis.kopen.s3.amazonaws.com/italie/voorlopig.koopcontract/104386452.jpg
Boerderijen, stadswoningen en appartementen te koop in Italië. Aangeboden door particulieren en makelaars. In de regio’s Toscane, Marche, Apulië, Liguria, Umbrië en Lombardije. 

Italie decoratie boerderij Net als in andere landen, is het ook in Italië gebruikelijk dat de koper bij de ondertekening van de (voorlopige) koopovereenkomst een borg betaalt. De hoogte daarvan varieert en is tussen partijen vrij onderhandelbaar. Gewoonlijk is het 10-25% van de afgesproken prijs. In Italië wordt de borg in principe niet bij een notaris gedeponeerd. 
More articles