Jos Deuling,  zondag 27 mei 2018

 

In welk gebied wil je een woning kopen?

Als eerste moet je een keus maken waar je wilt gaan wonen. De zuidelijke regio’s zijn goedkoper dan bijvoorbeeld Toscane en Umbrië. Kies je voor een afgelegen lokatie op het platteland, hou er dan rekening mee dat je de woning later minder makkelijk kunt verkopen.

Aardbevingsgevoelige gebieden zijn minder aantrekkelijk om in te investeren. Sinds de aardbeving in L'Aquila in de Abruzzen zijn de regels om huizen aardbevingsbestendig te maken verscherpt. Als je toch graag in de Abruzzen wilt wonen dan moet je het risico van een aardbeving op de koop toenemen. Maar zorg dan wel voor het aardbevingsbestendig maken van de woning. Vind je het risico op aardbevingen te groot, kies dan voor een woning in de kustregio van de Abruzzen.

Bij een grote renovatie is het tegenwoordig verplicht om het gebouw te beveiligen tegen aardbevingen. De voorschriften zijn vastgelegd in de zogenaamde Unità Minima d'Intervento (UMI). Het aarbevingsbestendig maken van de woning kan aardig in de papieren lopen. Hou rekening met zo’n 15- 25% aan extra kosten.

Als je niet zo bekend bent in Italië, is het een goed idee om een paar dagen vakantie te houden in de regio die je op het oog hebt. En dan bij voorkeur in alle seizoenen.

Wat voor woning wil je kopen?

Je kunt het beste een kavel kopen met een gebouw of een ruïne. Voordeel hiervan is dat je op voorhand al weet dat de grond als bouwgrond in het kadaster is opgenomen. De ruïne kun je gewoon laten afbreken om daarna een nieuwe woning op het grondstuk te laten bouwen.

Maak niet de fout om grond te kopen dat in het kadaster is opgenomen als landbouwgrond. Het is namelijk erg moeilijk (zo niet onmogelijk) om deze classificatie ongedaan te maken. Controleer vooraf altijd de officiëe bestemming van het grondstuk.

Kosten en financiering

Sommige huizenprijzen zijn gewoon te mooi om waar te zijn. Pas op met huizen die worden aangeboden voor een habbekrats. Kijk eerst naar de renovatiekosten. Wat heb je aan een huis dat voor 10.000 euro wordt aangeboden maar waar je 500.000 euro kwijt bent aan de renovering?

In de goedkope regio’s van Italië (de Abruzzen en Calabrië bijvoorbeeld) kost een renovatie gemiddels 500 euro per vierkante meter. In Toscane ben je al gauw 1.500 tot 2.000 euro per vierkante meter kwijt.

Hou ook rekening met extra kosten voor het aanleggen van een zwembad of voor een toegangsweg naar je woning. De aanleg van een zwembad kost rond de 30.000 euro. Als je een B&B wilt beginnen kun je eigenlijk niet zonder zwembad. Neem deze kosten mee in de begroting.

Voor een realistische begroting kun je het beste een geometra inhuren. Letterlijk vertaald betekent geometra ‘landmeter’. Maar deze vertaling dekt de lading niet want de geometra is veel meer dan een landmeter. Hij doet een groot aantal werkzaamheden die in Nederland of Belgie door een architect, makelaar, opzichter en aannemer worden uitgevoerd. De geometra is uniek voor Italië. In andere Europese landen zul je deze functie niet tegenkomen. Zie dit artikel voor een .

Als je de woning niet contant kunt betalen dan zul je een Italiaanse hypotheek moeten afsluiten. Italiaanse banken bieden doorgaans leningen aan tot 70 procent van de totale waarde van het onroerend goed in de bestaande staat plus bouwkosten. In de volgende gevallen krijg je geen hypotheek: voor totale ruïnes, voor objecten onder € 100.000 of als het bouwproject nog niet is goedgekeurd door de lokale overheid. Het volledige bedrag van de hypotheek wordt niet ineens uitgekeerd maar in delen. Afhankelijk van het stadium van de voltooing van de renovatiewerkzaamheden.

De bouwvergunning en de aannemer

Maak niet de fout om zonder bouwvergunning aan de slag te gaan. Het is vrijwel onmogelijk om illegaal gebouwde huizen huizen te verkopen. Ook in geval van een niet goedgekeurde uitbreiding van de woning heb je een probleem. Bij verkoop zul je de woning weer in de originele staat moeten opleveren.

Overhandig de bouwplannen ter goedkeuring aan de lokale overheid. Doe dit ruim op tijd want het kan wel een half jaar duren voordat de plannen worden goedgekeurd. Een geometra met de juiste contacten bij de gemeente kan dit proces versnellen. Op het moment dat de bouwplannen worden goedgekeurd zijn ze doorgaans drie jaar geldig en kunnen daarna nog eens met twee jaar worden verlengd.

De geometra kan een aantal betrouwbare aannemers aanbevelen. Vraag altijd meerdere offertes en bezoek een aantal projecten die de aannemers hebben opgeleverd. En ga ook op zoek naar van vorige klanten en vraag naar hun ervaringen met de aannemer.

Houd bij de begroting rekening met de post onvoorzien. Bouwkosten vallen vaak hoger uit dan oorspronkelijk begroot. Het is wel raadzaam om in het contract met de aannemer een deadline op te nemen en de begroting nauwkeurig te specificeren. Neem ook boeteclausules op in het contract als de deadline niet gehaald wordt of als de kosten hoger uitvallen dan is vastgelegd.

Als je zelf niet aanwezig kunt zijn bij de bouw zorg dan dat de geometra of iemand anders de werkzaamheden inspecteert en jou op de hoogte houdt van de voortgang.

Bij oplevering van het project moet je dit melden bij de gemeente die vervolgens controleert of de werkzaamheden conform de bouwvergunning zijn uitgevoerd.