Het renoveren of aanpassen van een mooi (natuurstenen) huis in Zuid-Frankrijk, dat is natuurlijk wel een fantastisch idee. Al helemaal als je op internet naar mooie huisjes hebt gekeken. Met schitterend uitzicht en voor relatief weinig te koop. Maar wees voorzichtig en kritisch als u die droom achterna gaat jagen. Er spelen haken & ogen die vaak niet voorzien zijn en medebepalend voor het succes van uw avontuur. Om te beginnen: woningen in Frankrijk worden lang niet zo goed onderhouden als wij in België en Nederland gewend zijn. Wij klussen regelmatig aan onze woningen en vervangen ramen of isoleren ons huis. Maar in Zuid-Frankrijk is de kans groot dat zelfs de luiken uit de jaren zeventig nog steeds niet vervangen zijn. Er heerst een veel lagere onderhoudscultuur. Daarnaast bouwen en verbouwen veel particulieren zelf hun woning waardoor de kwaliteit van de huizen nogal eens onder de maat is.

Een goede investering?
Bij aankoop van een huis speelt ook de vraag: wat, als ik het over een jaar of tien weer wil verkopen? In dat kader speelt onder meer het energielabel een hoofdrol. Bij een nieuwe woning wordt de bouw aan een strenge energiewetgeving getoetst. Voor, tijdens en na de bouw wordt nauwkeurig gevolgd of de woning wel voldoet aan de jongste energie- regelgeving. Op bestaande woningen zijn dergelijke controles nog niet van toepassing. Maar voor hoe lang nog? Dat oudbouw nu op het oog goedkoper is dan nieuwe woningen, komt door hetgrote verschil in energieverbruik.
Bij aankoop van een bestaande woning ontvangt u een DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), dat Europese energielabel kennen wij in België en Nederland ook. Het biedt een indicatie van de technische staat en het energieverbruik van de woning. Het is wel zeker dat er ook voor oudbouw in Frankrijk strenge wetgeving komt. Eigenaren of nieuwe eigenaren van een bestaande woning gaan via zogeheten energie-reductieverplichtingen gehouden worden aan nieuw normen.

Bonus-malussysteem
Tot nu toe is er een stimuleringsbeleid gevoerd door Europese overheden en zijn (of waren) er tal van subsidies om bijvoorbeeld een woning te isoleren of zonnepanelen te plaatsen. Deze benadering is aan het veranderen naar ‘de vervuiler betaalt’-aanpak. De Franse minister François de Rugy van ‘transition écologique et solidaire’ doet voorstellen voor een bonus-malussysteem bij de verkoop van bestaande woningen. In de praktijk: minder overdrachtsbelasting bij het energielabel A (hoogst haalbare) en méér bij de labels B t/m G. ‘Malus’ impliceert een ‘pénalité à la vente’ (verkoopstraf) die de fiscus uitdeelt.
Tip 1: Denk aan de toekomst bij het aankopen van een bestaande woning.
Tip 2: Als je gaat (laat) renoveren: kies voor grondig en de nieuwste technieken. Opdat je huis zich daarna kan meten met nieuwbouw.

Wat gaat dat kosten?
Het inschatten van de totale verbouwingskosten is per definitie moeilijk. In de kennismakingsfase met de eigenaar is het lastig een goed beeld te krijgen van de technische staat van de woning. U kunt over het algemeen niet de deur plat lopen, om allerlei bouwdetails in de woning te bekijken. De koper ziet dan direct dat u wel heel veel interesse toont en daarmee is uw onderhandelingspositie zwakker. De verkoper zit ook niet te wachten op allerlei ’technische’ bezoekjes aan zijn huis. U kunt in deze fase moeilijk het plafond eruit trekken om na te gaan hoe de staat van de houten spanten onder het dak is. En de eigenaar vindt zijn/haar gedateerde keuken vast prachtig, heel bruikbaar en nogal wat geld waard.
Tip 3: maak niet de fout alleen naar de staat van de keuken en/of de kwaliteit van de ramen en deuren te kijken. Dat rapport zegt niet alles. Mijn ervaring leert dat kandidaat-kopers teveel waarde hechten aan dat technische rapport DPE. Dat geeft inzicht in de huidige staat van de woning, maar zegt niets over de (eventuele) kosten van een verbouwing of aanpassing. Zo’n rapport biedt onvoldoende basis om een besluit te nemen over aankoop. Voorbeeld: de meterkast of de verwarmingsketel kunnen aan de bestaande norm voldoen, maar is dat ook zo als u nieuwe apparatuur, een nieuwe keuken installeert? Voldoet de verwarmingsketel straks aan de jongste energienormen?
Tip 4: neem een ‘Maître d’oeuvre’ (officiële bouwbegeleider) in de arm. Zo iemand kan een ‘quickscan’ van de woning doen en een reële schatting van de verbouwings-/aanpassingskosten maken. De kosten van die begeleiding verdient u gegarandeerd terug én u heeft één aanspreekpunt voor de duur van de werkzaamheden.
Tip 5: nog even een snelle slottip: nu een huis moderniseren zonder de installatie van een nieuwe generatie warmtepomp is zonde van de investering!

Hebt u altijd gedroomd van een woning in het zuiden van Frankrijk? Wij helpen u graag op weg om uw droom te verwezenlijken.
Lennart van der Meulen
E.

lennart@brfrance.eu

T. 00 33 (0)7 60 95 70 23
Kantoorhoudend Frankrijk