Mireille Bosscher, donderdag 9 april 2020
Hoe incorrecte statuten grote gevolgen kunnen hebben
De leeftijd van de eigenaren van een statig kasteel, net onder Parijs gelegen, wordt er niet jonger op. De een na de ander beslist dan ook dat het
welletjes is en verkoopt zijn stekje. Men is feitelijk niet eigenaar van het kasteel. Het gebouw is namelijk gesplitst in appartementen en
ondergebracht in een Société Civile Immobilière (SCI). Ieder van de eigenaren bezit een aantal aandelen in die SCI. Zo’n vennootschap werd in de
afgelopen jaren veelvuldig opgericht door Nederlanders om uiteenlopende redenen. Het voert te ver om hier op al die redenen in te gaan. Van belang is
dat tegenwoordig nauwelijks nog een noodzaak bestaat om een SCI op te richten. Voor de verkoop van de aandelen schakelt men sinds jaar en dag één en
dezelfde Franse notaris in, die het dossier van het kasteel dan ook door en door kent. Met de formaliteiten neemt hij het echter niet zo nauw. De
vereiste toestemming van de mede-aandeelhouders voor de verkoop laat hij achterwege, en evenmin past hij de statuten na iedere verkoop aan. Zo gaat
het nu al jaren. Totdat een jonge opvolgster haar intrede doet. Deze Madame la notaire spit het dossier eens goed door, en loopt tegen een aantal
onjuistheden aan. Vanaf dat moment bevriest ze iedere verkoop van de aandelen. Eerst maar eens orde op zaken stellen.
“Al maanden geleden heb ik een koper gevonden voor het appartement. Maar de Franse notaris weigert de verkoop in gang zetten. En dat terwijl ik de
centjes goed kan gebruiken.” Francisca* is werkelijk in alle staten. “Bovendien gaat de gezondheid van mijn echtgenoot sterk achteruit.” Ik besluit
de Nederlandse gérants te vragen naar de stand van zaken. Het is mij al gauw duidelijk dat het dossier hen boven het hoofd gegroeid is. Het
schoolfrans wat zij beheersen is onvoldoende om op de juiste manier met dit juridisch zo ingewikkelde dossier om te gaan.
Overlijden
Na twee weken ontvang ik een telefoontje van Francisca. Haar echtgenoot is inmiddels overleden. Voor haar gemoedsrust is het beter om snel afscheid
te nemen van het Franse kasteel. In Nederland wordt een Europese Verklaring van Erfrecht opgesteld zodat de aandelen op naam kunnen worden gezet van
de weduwe. Sinds 17 augustus 2015 wordt een dergelijke verklaring door een Nederlandse notaris opgesteld, (bij voorkeur) in de Franse taal zodat een
Franse notaris op eenvoudige wijze kennis kan nemen van het Nederlandse erfrecht.Maar ook het uitvoeren van deze verklaring is een brug te ver voor
de Franse notaris.
Uitmeten
Na het dossier te hebben doorgenomen meent ze dat een nieuwe berekening van ieders aandeel in de gemeenschappelijke ruimten (tantièmes) nodig is.
Tantièmes zijn bepalend voor de hoogte van de bijdrage in de vaste lasten. Een landmeter (geomètre) zal daartoe het gebouw opnieuw opmeten. Het
eerste rapport van de landmeter geniet niet ieders goedvinding zodat het wachten is op een verbeterde versie. Zodra deze versie goedgekeurd is, wacht
de volgende uitdaging: het huishoudelijk reglement en de statuten moeten worden aangepast. Het lastige is evenwel dat voor een statutenwijziging
unanieme instemming van de aandeelhouders vereist is. En dat terwijl het een publiek geheim is dat niet iedereen achter de wijzigingen staat. Met als
gevolg dat de notaris geen verdere actie onderneemt en rustig wacht tot alle neuzen dezelfde kant op staan.
Verhuur
In geval van een dergelijke impasse is het zaak creatief te zijn. Een notaris uit mijn netwerk is bereid te bekijken of hij wellicht de overdracht
voor zijn rekening kan nemen, zonder tevoren de statuten te wijzigen. Maar ook hij loopt aan tegen de vele onvolkomenheden in het dossier. Hij kan
niet anders besluiten dan het dossier terug te geven. Voor de korte termijn kan een verhuurovereenkomst voor mijn cliënte soelaas bieden. Op die
manier worden enerzijds de kopers tevreden gesteld: zij kunnen alvast van de woning gebruik maken, daarnaast kan de eigenaresse afstand nemen van
haar appartement en ontvangt bovendien huurpenningen. Betekent dit dat de verkoop in het geheel van de baan is?
Stille diplomatie
Achter de schermen gaat intussen het overleg met de Franse notaris door. Ik besluit af te reizen naar Frankrijk om ter plaatse voor eens en altijd
zaken op orde te stellen. Dat dit niet zonder slag of stoot zou gaan, was te verwachten. Misstanden uit een ver verleden los je niet op binnen enkele
uren. Toch is het gelukt om de energie weer volop terug te krijgen in het dossier door elkaar eens goed in de ogen te kijken, en man en paard te
benoemen. De Franse notaris is ervan doordrongen dat het zo echt niet langer kan.
Eind goed, al goed
De overdracht zal binnen enkele maanden alsnog plaatsvinden. Al het gedoe brengt de kopers gelukkig tussentijds niet op andere gedachten. En de
Franse notaris? Die laat zich naar mij toe ontvallen dat ze haar voorganger bij tijd en wijle vervloekt heeft vanwege dit dossier maar tegelijkertijd
is ze trots omdat de misstanden de wereld uit zijn.
*de naam uit dit artikel is gefingeerd
Juridische Adviespraktijk Bosscher
Koninginnegracht 19
2514 AB Den Haag
T. 00 31 (0)642661075
E.
I.
Links
Onze uitgebreide gids is de perfecte metgezel als je overweegt om naar Frankrijk te verhuizen of daar al woont. Leer alles over het kopen van een
huis, het beheersen van de Franse taal, het vinden van een baan, het ervaren van de cultuur en het ontdekken van toeristische attracties. Met deze
gids heb je alle informatie die je nodig hebt om succesvol te wonen en leven in Frankrijk. Lees nu verder om alles te ontdekken!